Có nên để Dệt may Thắng Lợi chuyển mục đích sử dụng 15,7ha 'đất vàng'?

Gần đây, thông qua báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA), CTCP Dệt May Thắng Lợi có đề nghị được chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án Khu phức hợp dân cư và thương mại Thắng Lợi.

Góc khuất quanh dự án khu phức hợp

Cụ thể, về thủ tục đầu tư xây dựng, như lý lẽ từ phía doanh nghiệp (DN) đưa ra, hiện nay cơ quan nhà nước yêu cầu việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với phương án sử dụng đất đã được phê duyệt trong phương án cổ phần hóa DN.

Khu “đất vàng” của Nhà nước tại số 2 đường Trường Chinh, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú (Tp.HCM) sẽ được định đoạt như thế nào đang là dấu hỏi lớn.

Trong khi đó, về mặt pháp lý Nghị định 187/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004; Thông tư số 126/2004/TT-BTC ngày 24/11/2004) không yêu cầu công ty phải lập phương án sử dụng đất. Công ty tiếp tục được Nhà nước cho thuê đất để làm văn phòng và nhà xưởng sản xuất.

Năm 2014, quy hoạch khu đất đã thay đổi, khu đất có chức năng phức hợp đất ở, thương mại dịch vụ, cây xanh sử dụng công cộng và giáo dục. Công ty có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án Khu phức hợp dân cư và thương mại Thắng Lợi để phù hợp với quy hoạch.

Do vậy, CTCP Dệt May Thắng Lợi đề nghị UBND Tp.HCM xem xét chấp thuận cho Công ty được chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện dự án Khu phức hợp dân cư và thương mại Thắng Lợi để phù hợp với quy hoạch vì pháp luật tại thời điểm cổ phần hóa công ty không yêu cầu Công ty phải lập phương án sử dụng đất.

Qua tìm hiểu của VnBusiness, khu đất mà CTCP Dệt May Thắng Lợi đề nghị được chuyển mục đích sử dụng đất để làm dự án khu phức hợp là ở số 2 đường Trường Chinh, phường Tây Thạnh, quận Tân Phú (Tp.HCM).

Đây được xem là khu “đất vàng” với diện tích lên đến 15,7ha, có 300m mặt tiền nằm ở vị trí đắc địa ngay cổng chính của Khu công nghiệp Tân Bình, ngay trên tuyến đường huyết mạch kết nối khu vực Tp.HCM lên phía Bắc Tp.HCM.

Nhiều năm trước, sau khi cổ phần hóa Dệt May Thắng Lợi (tiền thân là công ty Nhà nước, từng một thời được tự hào là thương hiệu của ngành dệt may Việt), một nhóm cổ đông chi phối (có liên quan đến quỹ đầu tư VinaCapital) đã tính toán đến việc chuyển dần mục đích kinh doanh của công ty sang bất động sản. Và khu đất này từng được dự kiến làm Dự án phức hợp khu dân cư, thương mại Green Park Estate với 250 biệt thự và nhà liền kề và hơn 300 căn hộ.

Để thực hiện dự án nêu trên, cách đây 7 năm, Dệt May Thắng Lợi đã buộc 5 DN xuất khẩu dệt may (CTCP Sợi quốc tế Thắng Lợi, CTCP Dệt quốc tế Thắng Lợi, CTCP Đầu tư Phát triển Thắng Lợi, CTCP Đầu tư Phát triển Nam Phú và CTCP May quốc tế Thắng Lợi) phải di dời toàn bộ máy móc thiết bị ra khỏi khu đất này.

Như phản ánh của 5 DN bị buộc di dời thì trước đó họ đã dùng khu đất làm mặt bằng sản xuất vì đây là đất CTCP Dệt may Thắng Lợi thuê của Nhà nước từ nhiều năm. Giai đoạn 2005- 2007, Công ty Dệt may Thắng Lợi cổ phần hóa nhưng sau đó làm ăn không hiệu quả, bị thua lỗ nên bán toàn bộ máy móc thiết bị cho 5 DN, chỉ giữ lại 10%-20% cổ phần.

Không để thất thoát “đất vàng” của Nhà nước

Thời điểm trên, việc di dời các nhà máy sản xuất ra khỏi khu vực dân cư ở Tp.HCM là điều cần làm nhằm tránh gây ô nhiễm môi trường. Tuy nhiên, theo giới phân tích, việc cổ phần hóa tại Dệt May Thắng Lợi không giúp ích cho công ty này tiếp tục phát triển sản xuất kinh doanh mảng dệt may vốn dĩ là thương hiệu, là thế mạnh của mình. Thay vào đó, các nhà đầu tư khi mua cổ phần chi phối đã hướng đến khai thác quyền thuê đất, tận dụng triệt để mặt bằng đẹp của DN.

Điều đó dẫn đến việc từ một DN dệt may tiếng tăm, CTCP Dệt may Thắng Lợi đã chuyển dần mục đích kinh doanh chính sang bất động sản. Và chữ “Dệt may Thắng Lợi” chỉ còn là vỏ bọc?!

Dự án phức hợp khu dân cư, thương mại Green Park Estate được cho là gặp trắc trở, chưa thể thành hình khi còn nhiều tranh cãi về thủ tục pháp lý, về chủ đầu tư. Nhất là liên quan đến vấn đề quản lý và sử dụng đất của DN Nhà nước đã cổ phần hóa.

Đến tháng 11/2018, Vinaland - quỹ chuyên trách lĩnh vực đầu tư bất động sản của VinaCapital, đã hoàn tất thoái vốn khỏi dự án này. VinaCapital cũng không còn là cổ đông lớn tại Dệt May Thắng Lợi.

Còn theo Báo cáo tài chính năm 2021 của CTCP Dệt may Thắng Lợi cho thấy, trong danh sách vốn góp của chủ sở hữu (tính đến 32/12/2021) có Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Vạn Thành (chiếm tỷ lệ 24%), Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Vạn An (tỷ lệ 24%), Công Ty TNHH Đầu Tư Và Phát Triển Bất Động Sản Bright Ocean (tỷ lệ 23%), Công Ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Bright Coast (23,65%).

Điểm đáng chú ý khi trong nội bộ của cả ba công ty Vạn Thành, Bright Ocean, Bright Coast có đại diện các DN dính dáng đến hệ sinh thái của “Nova”.

Nhìn từ kiến nghị mới nhất về khu đất để làm dự án Khu phức hợp dân cư và thương mại Thắng Lợi, điều làm cho dư luận băn khoăn chính từ việc cổ phần hóa Dệt May Thắng Lợi thì rốt cuộc 15,7ha “đất vàng” sẽ thuộc quyền sở hữu của ai, Nhà nước có thất thoát gì hay không?

Bởi lẽ, lâu nay không ít nhà đầu tư chỉ "chăm chăm" vào những khu “đất vàng” của các DN Nhà nước khi mua cổ phần. Hệ lụy đã từng xảy ra nhiều trường hợp “đất vàng” của Nhà nước không được định giá đúng, giúp nhà đầu tư được hưởng lợi khi mua cổ phần, thất thoát đất của Nhà nước, còn DN Nhà nước sau cổ phần hóa thì mất đi ngành nghề chủ lực của mình.

Chính vì vậy, dù cho CTCP Dệt may Thắng Lợi có đề nghị xem xét được chuyển mục đích sử dụng đất nhằm thực hiện dự án Khu phức hợp dân cư và thương mại Thắng Lợi, điều quan trọng là các cơ quan quản lý cần tính đúng, tính đủ giá trị của khu “đất vàng” này. Hoặc có thể theo phương án cơ quan quản lý thu hồi đất để đấu giá khu đất cho nhiều đơn vị khác tham gia nhằm đảm bảo công bằng khách quan và tránh thiệt hại cho Nhà nước.

Thanh Loan