Cổ phiếu bất động sản mất sức hút vì trái phiếu

Ảnh minh họa.

Tăng nóng, giảm sốc

Giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự bùng nổ của thị trường TPDN với số lượng phát hành tăng đột biến. Trong 3 năm này giá trị phát hành lên đến gần 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 64% tổng lượng phát hành giai đoạn 2005-2022, khiến quy mô/GDP tăng từ 7,3% trong năm 2018 lên gần 18,9% trong năm 2021.

Xét về cơ cấu ngành, nhóm ngân hàng (NH) và BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất trong phát hành TPDN, lần lượt chiếm 65% về giá trị và 60% về số lượng các đợt phát hành giai đoạn 2005-2022, do đây là 2 ngành có quy mô và nhu cầu vốn lớn.

Việc DN BĐS tích cực phát hành TPDN giai đoạn 2019-2021 do khó tiếp cận vốn vay từ hệ thống NH, khi NHNN nêu rõ chủ trương giám sát chặt chẽ tín dụng BĐS, như quy định về hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh BĐS tăng từ 150% lên 200%, đồng thời giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn. Do đó, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS giảm dần từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2021.

Bên cạnh đó, nhiều DN BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn từ NH, đã chuyển sang phát hành TPDN với lãi suất cao, không yêu cầu tài sản đảm bảo và chịu giám sát hoạt động giải ngân tiền như đi vay NH.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng nóng, giá trị phát hành TPDN quý II bất ngờ sụt giảm mạnh. Nguyên nhân, sau sự kiện Tân Hoàng Minh, Bộ Tài chính tăng cường kiểm tra, giám sát hoạt động phát hành, cung cấp dịch vụ trên thị trường TP. Theo thống kê, trong 9 tháng năm 2022 có 411 đợt phát hành TPDN, trong đó có 389 đợt phát hành riêng lẻ, với tổng giá trị phát hành đạt 244.191 tỷ đồng (giảm 67,7% so với cùng kỳ năm ngoái).

Xoay xở tìm vốn

Việc các DN đẩy mạnh phát hành TP giai đoạn 2019-2021 làm gia tăng áp lực đáo hạn vào năm 2022-2026. Theo ước tính của CTCK KB Việt Nam (KBSV), tổng giá trị đáo hạn TPDN trong 2 năm 2023 và 2024 lần lượt 374.300 tỷ đồng và 381.200 tỷ đồng. Trong đó, nhóm BĐS chiếm tỷ trọng lớn thứ 2, lần lượt 120.400 tỷ đồng (chiếm 32,1%) và 121.100 tỷ đồng (chiếm 32%).

Riêng trong quý IV-2022, theo thống kê của CTCK Vietcombank (VCBS), khối lượng TPDN đáo hạn khoảng 85.000 tỷ đồng, trong đó nhóm BĐS chiếm 27%, tương đương 23.000 tỷ đồng. Danh sách DN BĐS niêm yết có TP đáo hạn trong quý IV có thể kể đến, như: LSG (1.850 tỷ đồng), HDG (500 tỷ đồng), KHG (300 tỷ đồng), DLG (268 tỷ đồng), NVL (200 tỷ đồng), SCR (80 tỷ đồng), FCN (80 tỷ đồng).

Có thể nói, DN BĐS đang đứng trước thách thức trong việc huy động vốn bằng việc phát hành TP mới để đảo nợ. Mới đây dự thảo sửa đổi lần 5 Nghị định 153/2020/NĐ-CP quy định về chào bán TPDN được công bố, với các thay đổi theo hướng tiếp tục siết chặt hơn đối với tổ chức phát hành và NĐT.

Theo đó, cấm DN phát hành TP để góp vốn dưới hình thức góp vốn hoặc mua cổ phần tại DN khác, hoặc cho DN khác vay vốn. Rồi yêu cầu tổng dư nợ TP không vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu, hoạt động kinh doanh năm liền kề có lãi và không có lỗ lũy kế. Hoặc quy định NĐT chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua TP riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành, phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.

Dự thảo này được thông qua sẽ khiến DN vốn gặp khó khăn tài chính, giới hạn trong việc tiếp cận nguồn tín dụng NH, sẽ không thể phát hành TP riêng lẻ.

Về phía nhu cầu thực tế, thời điểm cuối năm nay và 2 năm tiếp theo sẽ là giai đoạn không dễ dàng về dòng tiền đối với các DN BĐS có TP đáo hạn. Đặc biệt, với các DN quy mô vừa và nhỏ, chất lượng tài sản không cao sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn để xoay vòng. Trong khi phương án phát hành TP bị “bít cửa”, các kênh huy động còn lại cũng không sáng sủa hơn.

Đơn cử, thị trường CP lao dốc khiến kế hoạch huy động vốn trên TTCK không còn dễ dàng. Bên cạnh đó, DN khó tiếp cận nguồn vốn vay NH, và cuối cùng là sức hấp thụ của thị trường BĐS trong năm 2023-2024 đi xuống do tác động tiêu cực từ suy thoái kinh tế toàn cầu.

CP còn hấp dẫn?

Phiên giao dịch ngày 18-10, nhóm CP BĐS bất ngờ tăng mạnh nhờ lực cầu bắt đáy khi nhóm CP này có đợt điều chỉnh sâu. Theo thống kê, ngoại trừ nhóm CP BĐS công nghiệp có duy trì được sự ổn định, nhóm CP BĐS dân dụng giảm khá mạnh với bình quân gần 30%, cao hơn mức giảm của thị trường chung.

Thế nhưng, niềm vui của các cổ đông nắm giữ CP BĐS không kéo dài khi nhiều mã CP quay đầu giảm ở phiên kế tiếp. Hiện tượng này cho thấy NĐT vẫn có cái nhìn thận trọng với nhóm CP từng một thời “làm mưa, làm gió” trên TTCK.

Theo giới phân tích, việc nhóm CP BĐS mất sức hút, ngoài nỗi lo áp lực TP đáo hạn còn xuất phát từ các vụ án hình sự với hoạt động thao túng giá trên TTCK, bởi nhiều CP BĐS được xếp vào nhóm CP đầu cơ. Thêm vào đó, các thông tin vĩ mô cũng không ủng hộ ngành BĐS như lạm phát, chính sách siết chặt tín dụng, đặc biệt là dòng vốn chảy vào các hoạt động kinh doanh BĐS và TTCK.

Chi phí mua nhà tăng và nguồn cung khan hiếm dẫn đến việc thanh khoản trên thị trường BĐS thấp, lợi nhuận của DN BĐS suy giảm. Đây là những yếu tố khiến nhóm CP BĐS chưa thể nhận được sự quan tâm của dòng tiền.

Tuy nhiên, nếu xét về dài hạn, BĐS vẫn là ngành tiềm năng, có cơ hội tăng trưởng tốt. Ngay với các DN chịu áp lực đáo hạn TP cũng không đáng lo, đặc biệt với các DN lớn như NVL, SCR. Các DN này đều ghi nhận giá trị bán hàng mở mới lớn và khả năng huy động vốn từ nước ngoài thông qua các hình thức phát hành TP, TP chuyển đổi. Do đó, khả năng cân đối dòng tiền và việc trả nợ vay là khả thi.

Kim Giang