Cổ phiếu về đáy thuế quan tháng 4/2025, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản ồ ạt mua vào 'đỡ giá'

Ảnh minh họa.

Bộ Xây dựng mới đây đã đưa ra đề xuất thí điểm mô hình nhà ở thương mại giá phù hợp, về bản chất là sự kết hợp giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Chính sách này hướng tới nhóm thu nhập trung bình trên 20 triệu đồng/tháng – nhóm “ở giữa khoảng trống” khi không đủ điều kiện mua nhà ở xã hội nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo cơ chế thị trường.

Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không thực hiện đấu giá, đấu thầu đất, mà áp dụng cơ chế tương tự nhà ở xã hội theo Nghị quyết 201/2025/QH15. Chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư hình thức chỉ định.

CỔ PHIẾU GIẢM, LÃNH ĐẠO Ồ ẠT MUA VÀO ĐỠ GIÁ

Theo đánh giá của Chứng khoán VnDirect, việc không đấu giá, đấu thầu có thể giúp hạn chế việc tăng tiền sử dụng đất, từ đó hỗ trợ giảm giá bán của phân khúc này, tương tự cơ chế kiểm soát giá nhà ở xã hội. Tuy nhiên, chính sách có thể tác động đáng kể đến các chủ đầu tư nhà ở thương mại và khu đô thị quy mô lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp đang nắm giữ lượng hàng tồn kho lớn.

Việc xuất hiện một phân khúc giá thấp được kiểm soát có thể tạo áp lực giảm lên mặt bằng giá bất động sản chung và giá bán tại các dự án hiện hữu. Điều này, bên cạnh đó, làm giảm giá trị tài sản bảo đảm tại ngân hàng và tạo áp lực tài chính đối với chủ đầu tư.

Trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị hiện tại, VnDirect kỳ vọng lãi suất sẽ có thể ở mức cao lâu hơn do kỳ vọng lạm phát và tỷ giá tăng. Điều này khiến cho khó khăn của thị trường bất động sản tiếp tục kéo dài.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu bất động sản chịu áp lực điều chỉnh mạnh trong thời gian gần đây. Hàng loạt cổ phiếu rơi về sâu dưới giá vùng đáy thuế quan năm 2025 như DIG, BCM, CKG, NBB, KDH, PDR, AGG, CEO, DXS, NLG...

Để hỗ trợ giá cổ phiếu trong bối cảnh hiện tại, nhiều lãnh đạo các doanh nghiệp bất động sản đã lên kế hoạch mua lại cổ phiếu sau khi giá đã chiết khấu sâu, điều này phần nào giúp dịu đi tâm lý tiêu cực về ngành.

Cụ thể, tại NLG, ông Nguyễn Nam và ông Nguyễn Hiệp – hai con trai của Chủ tịch Hội đồng quản trị Nguyễn Xuân Quang mỗi người vừa đăng ký mua 1 triệu cổ phiếu NLG với mục đích đầu tư. Thời gian thực hiện giao dịch dự kiến từ ngày 6/3 đến ngày 4/4/2026.

Nếu hoàn tất giao dịch, tỷ lệ sở hữu của ông Nguyễn Nam tại Nam Long sẽ tăng từ 1,19% lên khoảng 1,4% vốn điều lệ, tương đương gần 6,8 triệu cổ phiếu. Trong khi đó, ông Nguyễn Hiệp cũng nâng tỷ lệ nắm giữ từ 1,2% lên khoảng 1,41%, tương đương hơn 6,8 triệu cổ phiếu.

Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) cũng vừa đăng ký mua 3 triệu cổ phiếu trong giai đoạn từ 16/03 - 09/04/2026, vì mục đích “cơ cấu lại danh mục đầu tư”.

Trước đó trước giao dịch, ông Đạt đang là cổ đông lớn nhất của PDR với tỷ lệ sở hữu 27,24%, tương đương hơn 271,7 triệu cổ phiếu. Nếu mua thành công, tỷ lệ sẽ được nâng lên 27,54%, tương đương hơn 274,7 triệu cổ phiếu.

Lần gần nhất, ông Đạt thực hiện giao dịch với cổ phiếu PDR là vào cuối tháng 8, đầu tháng 9/2025 với lệnh bán tới 88 triệu cổ phiếu. Khi đó, cổ phiếu PDR đang ở vùng giá khoảng 24.550 đồng/cổ phiếu, cũng là vùng giá cao nhất trong vòng 1 năm trước đó, ước thu về hơn 2,2 nghìn tỷ đồng.

Tổng Công ty CP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Group, DIG) vừa công bố Nghị quyết HĐQT thông qua chủ trương mua lại cổ phiếu quỹ trong bối cảnh thị giá lao dốc mạnh và gia đình Chủ tịch liên tục bị bán giải chấp. Theo kế hoạch, doanh nghiệp có thể mua lại tối đa 5% tổng số cổ phần phổ thông đang lưu hành.

Với hơn 796 triệu cổ phiếu lưu hành, quy mô giao dịch cổ phiếu quỹ của DIC Group có thể lên đến hơn 39,8 triệu cổ phiếu, tương đương khoảng 533 tỷ đồng nếu tạm tính theo mức 13.400 đồng/cổ phiếu tính theo giá sáng 12/3. Công ty cho biết mục tiêu của động thái này là giảm vốn điều lệ và gia tăng lợi ích cho cổ đông hiện hữu.

Chủ trương mua cổ phiếu quỹ được đưa ra đúng thời điểm thị giá DIG giảm sâu cùng xu hướng chung của nhóm bất động sản. Suốt các tháng gần đây, áp lực lãi suất cho vay gia tăng đối với lĩnh vực này đã ảnh hưởng đáng kể đến kỳ vọng lợi nhuận và dòng tiền của các doanh nghiệp trong ngành.

KỲ VỌNG SÓNG LỚN PHẢI TỪ QUÝ 3/2026?

Theo đánh giá của ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc khối phân tích khách hàng cá nhân của Chứng khoán Yuanta cho rằng: Trong ngắn hạn, nhóm cổ phiếu bất động sản khó có thể tăng mạnh ngay lập tức, dù mặt bằng định giá hiện được xem là khá thấp. Thị trường có thể phải chờ đến quý 3 khi xu hướng trở nên rõ ràng và thuận lợi hơn. Từ nay đến thời điểm đó, các yếu tố chính sách chủ yếu giúp kìm hãm đà giảm chứ chưa đủ tạo ra một chu kỳ tăng mạnh.

Thực tế cho thấy cổ phiếu bất động sản đã giảm rất sâu trong thời gian trước, và trong giai đoạn biến động vừa qua cũng xuất hiện hiện tượng bán giải chấp (call margin) tại một số doanh nghiệp. Một số giao dịch mua vào của lãnh đạo được thực hiện nhằm ổn định tâm lý thị trường, giúp giảm bớt áp lực bán. Tuy nhiên, đây chưa phải là động thái đủ mạnh để tạo ra một xu hướng tăng bền vững, bởi ngành bất động sản vẫn đang đối mặt với tồn kho lớn và dòng tiền còn khó khăn.

Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội Việt Nam vừa ra đời nhằm tháo gỡ vướng mắc khi thực thi Luật Đất đai 2024, xử lý các dự án bị ách tắc pháp lý, cơ chế định giá đất, giao đất – cho thuê đất, và chuyển tiếp các dự án cũ.

Thực tế, các quy định này đã có hiệu lực từ tháng 1, vì vậy mức độ tác động lên thị trường hiện nay chủ yếu xoay quanh mục tiêu trọng tâm của Chính phủ (CP) là tháo gỡ những vướng mắc tồn đọng của các dự án bất động sản trong giai đoạn 2022–2024, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án. Khi các nút thắt pháp lý được xử lý, nhiều dự án có thể được tái khởi động, qua đó giúp khôi phục thanh khoản cho thị trường. Điều này cũng tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại có thể tiếp tục giải ngân vốn cho các dự án đủ điều kiện.

"Việc tháo gỡ pháp lý là điều kiện cần, nhưng để thị trường hấp thụ được lượng nguồn cung và tạo sóng tăng mạnh vẫn cần thêm thời gian. Khả năng cao phải đến quý III, khi dòng tiền cải thiện và thanh khoản thị trường tốt hơn, thì thị trường bất động sản mới có thể bước vào một nhịp tăng thực sự rõ ràng. Còn ở thời điểm hiện tại, những nhịp hồi phục nếu xuất hiện chủ yếu vẫn mang tính phục hồi kỹ thuật và thăm dò dòng tiền", ông Minh nhấn mạnh.

Thu Minh