'Cởi trói' nhà ở thương mại, còn nhà ở xã hội thì sao?

Sáng 21-11, tiếp tục chương trình kỳ họp thứ 8, Quốc hội (QH) thảo luận ở hội trường về dự thảo Nghị quyết về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

Thí điểm 5 năm để tăng nguồn cung

Theo Luật Nhà ở năm 2014, từ ngày 1-7-2015, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở. Chính phủ cho rằng cơ chế này làm bó hẹp các trường hợp thực hiện dự án nhà ở thương mại dưới quy mô khu đô thị, nhất là tại các khu vực mới, chưa có đất ở. Bởi thực tế, hạn mức giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân tối đa là 400 m2, còn lại là đất nông nghiệp trong cùng thửa. Do đó, nhà đầu tư không thể thực hiện chuyển quyền sử dụng đất trong khu dân cư để làm dự án nhà ở thương mại. Cùng với đó, nhiều dự án bất động sản (BĐS) đều được triển khai trên quỹ đất ban đầu không phải là đất ở và gồm nhiều loại khác nhau như đất giao thông, đất cây xanh.

Đại biểu Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) lo ngại một mặt bằng giá đất mới được hình thành khi thí điểm mở rộng đất cho dự án nhà ở thương mại. Ảnh: HỒ LONG

Để tháo gỡ vướng mắc, tăng nguồn cung cho thị trường BĐS, Chính phủ đề xuất cho nhà đầu tư thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Sẽ thực hiện thí điểm trong 5 năm trên phạm vi toàn quốc.

Theo đó, các dự án thực hiện tại khu vực đô thị, không thuộc công trình phải thu hồi sẽ được lựa chọn thí điểm. Các dự án này cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến năm 2030.

Băn khoăn khi nhà ở xã hội không được xét tới

Thảo luận tại hội trường, nhiều đại biểu (ĐB) QH tán thành với sự cần thiết xây dựng dự thảo nghị quyết để thể chế hóa chủ trương của Đảng, tăng thêm điều kiện tiếp cận đất đai cho phát triển nhà ở thương mại, đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy nhiên, cũng có không ít ĐBQH bày tỏ lo ngại. ĐB Đỗ Huy Khánh (đoàn Đồng Nai) cho biết ở một số địa phương, người thu nhập thấp, công nhân bốc thăm "năm lần bảy lượt" với mong muốn mua căn nhà ở xã hội (NƠXH) dưới 50 m2 nhưng chưa được, do nguồn cung hạn chế. Trong khi đó, ở nhiều đô thị, nhà ở thương mại xây xong không có người ở. "Dự án bỏ hoang, mua bán chỉ có trên giấy tờ để kiếm lời, không có người ở" - ông Khánh nêu thực trạng.

Nhấn mạnh đất đai là tài nguyên vô giá, ĐB Khánh đặt vấn đề việc mở rộng thí điểm tăng nguồn đất cho dự án nhà ở thương mại có hợp lý không khi tình trạng bỏ hoang vẫn diễn ra?

"Tại sao chúng ta không dành quỹ đất, không ban hành các nghị quyết để phát triển loại hình NƠXH để đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân - những đối tượng không đủ tiền để mua nhà ở thương mại?" - ông Khánh hỏi và đề nghị cơ quan soạn thảo nghị quyết cân nhắc.

Còn ông Nguyễn Công Long, Ủy viên Thường trực Ủy ban Tư pháp, cho rằng thị trường BĐS hiện nay có nhiều vấn đề dẫn đến giá tăng phi mã, người nghèo, cán bộ, công chức, viên chức rất khó mua được nhà. "Người ta tính toán rằng một công chức không tiêu xài gì thì vài trăm năm mới mua được nhà" - ông Long nói và bày tỏ băn khoăn khi chính sách trong dự thảo nghị quyết đưa ra chỉ xem xét, áp dụng cơ chế thí điểm "cởi trói" cho nhà ở thương mại mà không xét tới NƠXH.

Đánh giá dự thảo nghị quyết nếu được thông qua cũng góp phần phát triển thị trường nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu chung của xã hội, song ông Long cho rằng cần quan tâm hơn đến đối tượng yếu thế. "Cử tri hỏi chúng tôi tại sao không có một cơ chế gì thí điểm để tháo gỡ cho những vướng mắc liên quan đến NƠXH" - ông Long thông tin.

Nỗi lo về mặt bằng giá đất mới

ĐB Mai Văn Hải, Phó trưởng Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, thống nhất cao với chủ trương xây dựng nghị quyết nhưng về phạm vi điều chỉnh, ông thắc mắc "nếu áp dụng trên cả nước thì sao còn gọi là thí điểm?", và đề nghị chỉ nên triển khai ở một số tỉnh, thành phố lớn.

ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) và ĐB Trịnh Xuân An, Ủy viên Thường trực Ủy ban Quốc phòng và An ninh, ủng hộ dự thảo nghị quyết nhưng đề nghị nên có những nguyên tắc để "có một thị trường BĐS lành mạnh", phù hợp, đáp ứng nhu cầu và tránh tạo ra việc sốt đất cũng như những cơ chế, hành vi vi phạm pháp luật.

Trong khi đó, ĐB Phạm Đức Ấn (đoàn Hà Nội) nêu vấn đề khi thí điểm nghị quyết liệu có tạo ra một mặt bằng giá đất mới? "Với một quyết định hành chính cho phép thỏa thuận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại, giá đất có thể từ 500.000 đồng lên 20 triệu đồng/m2, lợi ích này ai đạt được?" - ông Ấn ví dụ.

ĐB Ấn cũng lo ngại tình trạng cùng một khu vực, nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án công thì có giá đền bù khác so với giá mà doanh nghiệp thỏa thuận với dân để làm dự án nhà ở thương mại. "Khi đó, người dân sẽ so sánh, nảy sinh tranh chấp" - ĐB Ấn chỉ rõ.

Tránh cơ chế "xin - cho"

Phát biểu giải trình, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) Đỗ Đức Duy cho biết theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Đất đai năm 2013, cả 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện, không bị hạn chế. Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực thì có 2 hình thức tiếp cận đất đai đã bị hạn chế, đó là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức có quỹ đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn. "Mục đích ban hành nghị quyết lần này là để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tiếp cận đất đai ở tất cả địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương, các tỉnh có thị trường BĐS quy mô không lớn" - Bộ trưởng Bộ TN-MT nói.

Về phạm vi điều chỉnh, theo ông Đỗ Đức Duy, do vướng mắc nói trên diễn ra trên phạm vi cả nước nên cần cho thực hiện thí điểm trên phạm vi cả nước mới bảo đảm công bằng. Quan trọng hơn, việc cho phép thí điểm thực hiện trên phạm vi cả nước sẽ khắc phục được cơ chế "xin - cho".

Theo Bộ trưởng Bộ TN-MT, việc khống chế phạm vi thí điểm đã được đưa ra trong các tiêu chí quy định tại điều 2 và 3. Đó là thực hiện ở khu vực đô thị và khu vực phát triển đô thị; khống chế về quy mô, diện tích, thời gian thực hiện và phải nằm trong danh mục HĐND cấp tỉnh cho phép thực hiện theo cơ chế này. Về điều kiện thực hiện dự án thí điểm, tại điều 3 đã quy định rất cụ thể.

Để kiểm soát chặt chẽ quy trình, thủ tục nhằm tránh trường hợp lợi dụng chính sách để trục lợi hay vấn đề thu gom đất, chênh lệch địa tô, Bộ trưởng Bộ TN-MT nhấn mạnh "Chính phủ tiếp thu" và sẽ được quy định chi tiết, cụ thể trong nghị định hướng dẫn thi hành nghị quyết để bảo đảm chặt chẽ, công khai, minh bạch, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực.

Chiều cùng ngày, QH thảo luận ở hội trường về việc thành lập TP Huế trực thuộc trung ương và dự thảo Nghị quyết về tổ chức chính quyền đô thị tại TP Hải Phòng.

Hôm nay (22-11), QH thảo luận ở tổ về các dự án luật: Thuế thu nhập doanh nghiệp (sửa đổi), Thuế tiêu thụ đặc biệt (sửa đổi)…

VĂN DUẨN - MINH CHIẾN