'Cơn ác mộng kép' của bất động sản Trung Quốc: Suy thoái kéo dài và dân số suy giảm

Thị trường bất động sản Trung Quốc đã phải đối mặt với thực trạng suy thoái kéo dài trong những năm qua. Đến nay, viễn cảnh ảm đạm này tiếp tục bị phủ bóng đen bởi đà suy giảm dân số nghiêm trọng.

Trích dẫn dữ liệu mới nhất từ Ngân hàng Thế giới, dân số Trung Quốc dự kiến sẽ giảm xuống dưới 1,39 tỷ người vào năm 2035 so với mức 1,41 tỷ hiện nay. Ông Tianchen Xu, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Economist Intelligence Unit cho biết nguyên nhân chủ yếu đến từ tỷ lệ sinh thấp và số người tử vong gia tăng do dân số già hóa.

Dân số Trung Quốc đã liên tục giảm mạnh trong ba năm qua. Dữ liệu chính thức mới công bố cho năm 2024, dân số nước này đã giảm thêm 1,39 triệu người so với năm trước, trong bối cảnh tỷ lệ sinh tiếp tục lao dốc ngay cả sau khi chính phủ bãi bỏ chính sách một con và tung ra nhiều gói hỗ trợ tiền mặt nhằm khuyến khích sinh đẻ.

Tuy nhiên, thu nhập trì trệ, triển vọng việc làm bất ổn và hệ thống an sinh xã hội yếu kém đã khiến nhiều người trẻ ngần ngại lập gia đình và sinh con. Chuyên gia Tianchen Xu cho rằng, các chính sách thúc đẩy sinh sản của chính phủ chỉ có tác dụng hạn chế do không giải quyết được các vấn đề gốc rễ, như chi phí sinh con quá cao, xu hướng trì hoãn hôn nhân để ưu tiên sự nghiệp và lối sống đề cao cá nhân.

“Dân số giảm và tốc độ đô thị hóa chậm lại cho thấy nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục suy giảm trong những năm tới,” các chuyên gia kinh tế của Goldman Sachs nhận định và dự báo nhu cầu nhà ở sẽ giảm khoảng 500.000 căn mỗi năm trong thập kỷ 2020 và có thể giảm 1,4 triệu căn mỗi năm trong thập kỷ 2030. Điều này trái ngược hoàn toàn với giai đoạn thập niên 2010, khi dân số tăng trưởng đều đặn đã góp phần tạo ra nhu cầu bổ sung khoảng 1,5 triệu căn mỗi năm.

Bên cạnh số liệu thống kê, minh chứng rõ ràng nhất cho xu hướng sụt giảm tỷ lệ sinh, gần 36.000 trường mẫu giáo tại Trung Quốc đã phải đóng cửa trong hai năm qua. Số lượng trẻ em theo học mầm non giảm hơn 10 triệu, theo tính toán của CNBC dựa trên dữ liệu của Bộ Giáo dục Trung Quốc. Đồng thời, số trường tiểu học cũng giảm gần 13.000 trường trong giai đoạn 2022–2024.

Diễn biến này cũng tác động đến thị trường nhà ở quanh các trường học, vốn từng được đẩy giá cao do nhu cầu mạnh mẽ từ các phụ huynh muốn con mình học trường tốt. Những căn hộ từng có giá cao vì nằm gần trường danh tiếng hoặc trong khu vực tuyển sinh trọng điểm này đang mất dần giá trị, trong bối cảnh dân số giảm và các chính quyền địa phương bắt đầu nới lỏng chính sách phân vùng tuyển sinh, theo nhận định của ông William Wu, chuyên gia phân tích bất động sản Trung Quốc tại Daiwa Capital Markets.

Một phụ huynh tại Bắc Kinh chia sẻ với CNBC rằng giá căn hộ của chị đã giảm khoảng 20% so với hơn hai năm trước - thời điểm chị mua với mức giá gấp đôi trung bình để con trai có thể học tại một trường tiểu học tốt. Theo dữ liệu của Wind Information, số trẻ nhập học lớp 1 năm 2023 đạt mức cao nhất trong hơn 20 năm, nhưng giảm mạnh vào năm 2024.

Nhu cầu nhà ở tại các vùng đô thị Trung Quốc tiếp tục lao dốc

Những thay đổi trong nhân khẩu học đang trở thành một gánh nặng nữa đối với thị trường bất động sản Trung Quốc, vốn đã rơi vào suy thoái nghiêm trọng kể từ cuối năm 2020. Dù chính phủ và chính quyền địa phương đã đưa ra hàng loạt biện pháp hỗ trợ kể từ tháng 9 năm ngoái, nhưng thị trường vẫn chưa có dấu hiệu phục hồi rõ ràng.

Trong khi đó, giá nhà mới tại Trung Quốc đã giảm với tốc độ nhanh nhất trong vòng bảy tháng vào tháng 5/2025, theo ông Larry Hu, chuyên gia kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Macquarie.

Goldman Sachs nhận định, với kỳ vọng giá nhà sẽ còn giảm tiếp, các nhà đầu tư bất động sản có khả năng sẽ bán ra nhiều hơn trong thời gian tới để nhường chỗ cho người mua thực sự có nhu cầu để ở.

Trong khi đó, tốc độ đô thị hóa của Trung Quốc được dự báo sẽ chững lại, qua đó kéo tụt nhu cầu nhà ở tại thành phố.

Lan Anh