'Cơn sốt' căn hộ Tokyo hạ nhiệt

Lượng căn hộ tồn kho tại Tokyo tăng lên mức cao nhất trong hai thập kỷ. Ảnh: Nikkei Asia.

Vài năm gần đây, thị trường căn hộ tại Tokyo chứng kiến làn sóng "lướt sóng" mạnh mẽ, khi các doanh nghiệp bất động sản liên tục mua sản phẩm sơ cấp rồi sang tay chỉ trong vòng một năm, với mức giá có thể tăng gấp đôi, theo Nikkei Asia.

Tuy nhiên, dưới tác động của lãi suất tăng, cùng với mặt bằng giá nhà neo cao khiến người dân ngày càng khó tiếp cận, thị trường đang bắt đầu xuất hiện những dấu hiệu hạ nhiệt.

Giá chững lại, lượng tồn kho tăng cao

Giá chào bán căn hộ thứ cấp tại khu vực trung tâm Tokyo hồi đầu năm trung bình tăng tới 90% so với cách đây 3 năm, nhưng đến tháng 2 đã giảm nhẹ 0,2% và tiếp tục giảm thêm 0,2% trong tháng 3, theo dữ liệu từ Tokyo Kantei. Song song đó, lượng căn hộ tồn kho tăng mạnh, lên mức cao nhất kể từ năm 2005.

Ông Masayuki Takahashi, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại Tokyo Kantei, nhận định: "Giá đã tăng quá cao. Người bán buộc phải định giá thận trọng hơn vì việc đặt giá cao như trước đây không còn hiệu quả".

Khu vực trung tâm Tokyo gồm 6 quận lõi Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo và Shibuya là trung tâm hành chính và kinh doanh của thành phố. Tại đây, giá căn hộ bình quân hiện đã tương đương khoảng 18 lần thu nhập hàng năm của người dân, trong khi tỷ lệ này trên toàn quốc là hơn 10 lần.

Biến động giá trong giai đoạn 2020-2026 và lượng tồn kho căn hộ tại 6 quận trung tâm của Tokyo. Dữ liệu: Tokyo Kantei.

Khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và giá nhà đang khiến hành vi người mua thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều người Nhật sẵn sàng chi hơn 150 triệu yen (khoảng 1 triệu USD) cho một căn hộ, thì hiện nay họ trở nên thận trọng hơn khi xuống tiền, bám sát ngân sách và cân nhắc kỹ các tiêu chí như vị trí và diện tích.

Sự dè dặt này nhanh chóng phản ánh lên giá bán. Thống kê cho thấy cứ 10 căn hộ cũ rao bán thì có gần 5 căn đã phải giảm giá ít nhất một lần trong 3 tháng đầu năm, tăng mạnh so với mức chưa đến 3/10 căn vào tháng 7/2024. Mức giảm giá trung bình vào khoảng 5,7%.

Ông Takahashi cho rằng diễn biến này chưa phải dấu hiệu của một cuộc khủng hoảng như giai đoạn "bong bóng" bất động sản vỡ đầu thập niên 1990, song vẫn cần theo dõi chặt chẽ.

Bên cạnh đó, căng thẳng tại eo biển Hormuz đang đẩy giá năng lượng tăng cao, kéo theo chi phí sinh hoạt leo thang và làm suy yếu triển vọng tăng lương của người lao động Nhật Bản. Điều này đồng nghĩa với việc khả năng chi trả của người mua nhà sẽ ngày càng bị thu hẹp.

Lãi suất tăng và những thay đổi cấu trúc thị trường

Theo Nikkei Asia, yếu tố then chốt tác động đến thị trường là sự thay đổi trong chính sách tiền tệ của Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BOJ). Sau thời gian dài duy trì lãi suất siêu thấp, BOJ đã bắt đầu nâng lãi suất, kéo theo chi phí vay mua nhà tăng lên đáng kể.

Phần lớn người mua nhà tại Nhật Bản sử dụng các khoản vay lãi suất thả nổi, được điều chỉnh định kỳ theo lãi suất ngắn hạn. Trước đây, các ngân hàng lớn cung cấp khoản vay này với lãi suất chỉ khoảng 0,4%/năm, khi lãi suất chính sách duy trì ở mức 0% đến tháng 3/2024. Tuy nhiên, đến tháng 4 năm nay, lãi suất thả nổi đã vượt 1%/năm lần đầu tiên trong 15 năm, sau khi BOJ nâng lãi suất chính sách lên 0,75% vào tháng 12 năm ngoái.

Với các khoản vay cố định, mức tăng còn rõ rệt hơn. Lãi suất thế chấp cố định 35 năm do chính phủ bảo lãnh từng ở mức 0,9%/năm cách đây một thập kỷ, nay đã lên tới 2,49%/năm.

Giá chào bán tại khu căn hộ cao cấp Mita Garden Hills tại quận Minato, Tokyo đã giảm khoảng 10% trong tháng 2. Dự án có khoảng 1.000 căn, với mức giá lên tới 28 triệu USD mỗi căn. Ảnh: Nikkei Asia.

Song song đó, các ngân hàng cũng nâng mức lãi suất thẩm định nhằm đánh giá khả năng trả nợ của người vay trong kịch bản lãi suất tiếp tục tăng. Điều này khiến hạn mức vay bị thu hẹp, qua đó gián tiếp tạo áp lực giảm giá lên thị trường. Theo ước tính của ông Takashi Shiozawa, Giám đốc Marketing của MFS, yếu tố này có thể khiến giá bất động sản chịu áp lực giảm khoảng 5-10%.

Dù vậy, giá căn hộ tại khu vực trung tâm vẫn có thể tiếp tục tăng do nguồn cung bị hạn chế. Tình hình căng thẳng tại Trung Đông đang kéo dài sự gián đoạn chuỗi cung ứng, đặc biệt là vật liệu xây dựng, qua đó khiến việc phát triển các dự án bất động sản mới gặp khó khăn.

Ông Yoshikazu Funakubo, chuyên gia nghiên cứu cấp cao tại Mitsubishi UFJ Trust and Banking, dự báo giá giao dịch tại khu vực lõi trung tâm sẽ tiếp tục đi lên nhờ lực cầu mạnh từ các nhà đầu tư có khả năng thanh toán bằng tiền mặt. Ngược lại, tại các vùng ngoại ô nơi phần lớn người mua phụ thuộc vào vốn vay, giá đã bắt đầu có dấu hiệu chững lại.

Ngoài áp lực từ lãi suất, thị trường còn chịu tác động từ các thay đổi chính sách. Từ năm sau, ưu đãi thuế thừa kế thông qua việc mua căn hộ sẽ bị bãi bỏ, khi các tài sản được mua trong vòng 5 năm trước thời điểm thừa kế sẽ bị đánh thuế theo giá thực tế thay vì giá chuẩn.

Đối với nhà đầu tư nước ngoài, phí môi giới trong các giao dịch bất động sản của người không cư trú, đang được miễn thuế, sẽ trở thành đối tượng chịu thuế từ tháng 10.

Theo các chuyên gia, nhu cầu từ nước ngoài cũng đang dần chuyển dịch từ đầu tư sang mua để ở thực, qua đó góp phần đưa mặt bằng giá về mức phản ánh đúng nhu cầu thực tế hơn.