'Cơn sốt' đất từ Bắc đến Nam

9h sáng một ngày đầu tháng 3, còn tới một tiếng nữa mới đến giờ mở bán 50 lô đất nền nhưng đã có tới gần 400 khách, môi giới… xếp hàng đợi sẵn. Ôtô đỗ chật kín bên ngoài văn phòng bán hàng. Khu vực ồn ào như một phiên chợ. Người dùng điện thoại livestream, người cần mẫn nghe ngóng, người tranh thủ nhìn lại tấm bản đồ suy tính chọn lô nào.

Đó là một dự án đất nền nằm ở huyện Phú Bình (tỉnh Thái Nguyên), gần ngay khu công nghiệp Yên Bình, cách không xa nơi Samsung Việt Nam đặt nhà máy với hàng chục nghìn công nhân. Lô đất còn được quảng cáo là “nhất cận lộ” khi gần quốc lộ 3, cao tốc Hà Nội - Thái Nguyên và nhất là đầy đủ pháp lý để mở bán.

Giờ mở bán bắt đầu, gần 400 người được miêu tả là “tranh cướp” đặt cọc. Chỉ sau 20 phút, chủ đầu tư báo "hết hàng". Nhiều người hụt hẫng khi không mua được đành ra về. Với tốc độ bán hàng như vậy, nhiều người nói vui rằng có lẽ chủ đầu tư sẽ thấy hớ khi chỉ chào bán đất nền 8 triệu/m2.

Ngay lập tức, trên thị trường xuất hiện cò đất rao bán lại các lô đất nền tại dự án này trên thị trường thứ cấp. Giá vì vậy đẩy lên liên tục vượt xa mức ban đầu. Nhiều người vẫn quyết định đầu tư, chờ đợi và bán lại sinh lời cho người sau.

Việc mở bán 50 lô đất nền ở Phú Bình chỉ là một “cơn sốt” nho nhỏ giữa hàng chục “cơn sốt” bất động sản đang xảy ra khắp mọi miền đất nước từ đầu năm đến nay. Nhiều người thậm chí nói rằng đất đang “sốt điên cuồng”, người người đổ đi mua đất, người người mua đi - bán lại.

"Cơn sốt" của đất đang khiến thị trường bất động sản hỗn loạn, vượt xa nhu cầu thực sự, tiềm ẩn những rủi ro cả ngắn hạn và lâu dài.

Từ thời Pháp thuộc, huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước) được biết đến là vùng đồn điền rộng lớn trồng cây công nghiệp và với vị trí xa TP.HCM (hơn 100 km). Để thuận tiện đi lại, người Pháp đã xây dựng một sân bay nhỏ và đặt tên là Technique (người địa phương gọi là Téc-ních). Sau đó quân đội Mỹ nhận thấy vị trí chiến lược và đầu tư xây dựng một sân bay quân sự.

Hiện tại, kinh tế ở Hớn Quản vẫn chủ yếu là nông nghiệp, lâm nghiệp, giao thông đi lại vẫn hạn chế. Vùng đất này như “ngủ quên” sau thống nhất, xung quanh vẫn chủ yếu là các đồn điền cao su, cây lâm nghiệp. Bởi vậy mà đất đai ở đây được nói vui rằng “rẻ như cho”.

Cuối năm 2020, nếu một chủ đất ở Hớn Quản rao bán 500 m2 với giá 2 tỷ đồng sẽ bị nói là “điên”, bởi giá như vậy đã cao hơn bình thường 4-5 lần, thậm chí 10 lần ở một số khu vực. Nhưng chỉ vài tháng sau, khi một nhóm cán bộ tỉnh Bình Phước đi khảo sát một vài khu vực để có cơ sở đề xuất xây dựng sân bay, cái “điên” trước kia đã trở thành cái bình thường.

Hàng trăm cò đất từ khắp nơi đổ về Hớn Quản sục sạo mua đất của người dân. Từ đất ở, đất nông nghiệp đến đất lâm nghiệp đều được hỏi mua với giá cao 4-5 lần, thậm chí 10 lần so với bình thường. Cò đất tung tin đồn về quy hoạch sân bay ở Hớn Quản, vẽ ra nhiều tương lai triển vọng nếu đầu tư đất. Cứ thế kéo người đầu tư hết nơi này đến nơi khác đến, mua đi - bán lại, giá liên tục đẩy lên cao.

Phải đến khi chính quyền nói rõ không hề có dự án sân bay nào ở Hớn Quản, đưa ra các biện pháp mạnh ngăn chặn thì “cơn sốt” mới hạ nhiệt. Đến nay giá đất Hớn Quản đã giảm mạnh, nhiều người mua bị hớ, mua giá cao mà giờ đã lỗ, trong khi không bán lại được cho ai nữa.

Lợi dụng tin đồn quy hoạch, xây dựng hạ tầng để “thổi giá” đất ăn theo là một trong những chiêu trò quen thuộc của giới đầu cơ trong những cơn sốt đất. Nhiều người gọi sốt đất như những “đợt sóng” để nói về chu kỳ tăng giá và coi việc “lướt sóng” kiếm lời là kênh kiếm tiền hấp dẫn. Công thức để tạo “sóng” chính là các thông tin hấp dẫn vẽ ra về tiềm năng lô đất.

Những người mua đầu tiên sẽ bán lại cho những người khác và kèm theo về kỳ vọng tăng giá. Người mua tiếp theo lại kỳ vọng bán cho người tiếp theo với giá cao hơn để kiếm lời. Cứ thế, người này bán cho người kia, đến khi giá không thể đẩy lên được nữa, thì người mua cuối cùng sẽ là người thiệt hại, chịu lỗ hoặc "chôn vốn".

Cách đây vài năm, khi Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong được nghiên cứu xây dựng đặc khu, các cơn “sốt đất” xảy ra liên tục. Hàng nghìn nhà đầu tư và môi giới đổ về đầu tư lướt sóng. Tại TP.HCM, khi TP Thủ Đức được nghiên cứu thành lập, những đợt sốt diễn ra khiến giá đất tăng vọt. Thậm chí, chỉ cần những đề xuất xây dựng đường ven sông Sài Gòn, xây khu đô thị Cần Giờ hay đưa một vài huyện lên quận cũng khiến cò có cơ sở "thổi giá".

Tại Hà Nội, sốt đất từng xảy ra “điên cuồng” khi nhiều người gom đất các huyện ngoại thành sau thông tin Hà Tây được sáp nhật về Hà Nội hơn 10 năm trước. Đất Ba Vì - Hòa Bình vẫn là tâm điểm khi thông tin về một số tuyến đường sắp mở. Đất Đông Anh - Long Biên mỗi năm đều “nhảy múa” với những thông tin về xây cầu, làm đường…

Hiện tại, theo thống kê, “sốt đất” đang xảy ra ở rất nhiều địa phương như Thái Nguyên, Lào Cai, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh, Hải Dương, Thanh Hóa, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai, Bình Phước, Kon Tum, Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Theo PGS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện nghiên cứu Tài Nguyên - Môi trường (thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường), điểm chung của những tin thổi giá đất ăn theo hạ tầng và quy hoạch là gieo đến “sự kỳ vọng”.

Nghĩa là khi sự thay đổi về một con đường, một cây cầu, một bản quy hoạch… sẽ làm kỳ vọng giá cả tăng lên, từ đó tạo ra một làn sóng hấp dẫn nhiều người đổ tiền vào để đầu tư bán lại cho người khác để hưởng lời. Những người đầu tư phần lớn không có nhu cầu sử dụng, không biết thực chất công trình hạ tầng ấy bao giờ xây dựng, có thực sự hiệu quả hay không.

Nguyên nhân dẫn tới sốt đất là nạn đầu cơ. Khi một dự án mở bán, một nhóm nhỏ người gom hết sản phẩm, sau đó tạo nguồn cung khan hiếm trên thị trường. Nhóm nay sau đó ra nguồn hàng ít ỏi, đẩy mặt bằng giá lên cao.

Ông Thọ cũng cho rằng khi có dấu hiệu “sốt đất”, giá bất thường, hiện tượng gom hàng… nhiều địa phương lúng túng trong việc xử lý. Thậm chí khi một người gom hàng chục lô đất, để đó không đưa vào sử dụng, để bỏ hoang nhiều năm… cũng không bị xử lý. Điều này khiến việc đầu cơ đất diễn ra đơn giản, cũng là một trong những nguyên nhân gây ra “sốt đất”.

Phường An Thới (TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang) từng là một thị trấn yên bình ở phía nam đảo ngọc. Ngoài việc nổi tiếng có di tích nhà tù Phú Quốc, kinh tế An Thới không có gì đặc biệt, chủ yếu là khai thác hải sản.

Vì phụ thuộc vào biển, con tàu là tài sản giá trị nhất chứ không phải đất, dân cư lại chủ yếu quần cư gần biển, tạo thành các xóm làng. Bởi vậy mà đất đai ở An Thới trước kia rất rẻ, thậm chí nhiều người “ngại” mua đất làm nhà.

Năm 2016-2017, khi thông tin Phú Quốc được quy hoạch trở thành đặc khu, cộng thêm xuất hiện một số chủ đầu tư lớn làm khu nghỉ dưỡng, đất đai khu vực này tăng vọt, thậm chí gấp 10-20 lần trước kia. Nhà đầu tư ở đất liền với tiềm lực tài chính dồi dào nhanh chóng ra đảo làm chủ nhiều lô đất rộng lớn. Sau nhiều đợt “sốt”, thị trường mua đi - bán lại đã thiết lập một mặt bằng giá mới.

Anh Nguyễn Xuân Kế, một chủ tàu cá người An Thới, từng bộc bạch chuyện bán cả con tàu từng gắn liền với sinh kế trên biển của mình, để mua đất nghỉ hưu nhưng cũng không mua được vì giá quá cao.

“Tôi bán con tàu cũ đi chỉ được 600 triệu đồng, mà một lô đất giờ 2-3 tỷ đồng. Nếu cất nhà lên cũng mất thêm chừng 500 triệu đến 1 tỷ nữa mới đủ. Tôi đành mua một chiếc xe 7 chỗ chạy du lịch”, anh Kế kể.

Không mua được đất, mua được nhà với giá rẻ trên chính quê hương của mình đang là một hệ lụy xuất hiện ở không chỉ Phú Quốc mà còn nhiều nơi trên cả nước. Anh Kế thở dài nói rằng mình là chủ tàu cá còn không mua nổi nhà, thì người làm công đi biển, lương 5-6 triệu mỗi tháng lại càng khó để mua.

Tại TP.HCM, những đợt “sốt đất”, “sốt chung cư” xảy ra liên tục, hết năm này qua năm khác, hết khu vực này sang khu vực khác… đang khiến giá căn hộ, giá nhà ở TP.HCM ngày càng đắt đỏ, vượt xa thu nhập của người dân.

Ở TP Thủ Đức, giá căn hộ phổ biến ở mức 50-70 triệu đồng/m2, nghĩa là một căn hộ 50 m2, giá khoảng 2,5-3,5 tỷ đồng, gấp 20-30 lần mức thu nhập bình quân năm của người dân. Ở các quận, huyện xa hơn, mặt bằng giá cũng phổ biến ở mức 40-60 triệu đồng/m2.

Bỏ hoang đất, lãng phí nguồn lực đang là vấn đề mà nhiều địa phương phải đối mặt sau những cơn “sốt đất”, nhưng cũng không có cách nào thu hồi một cách hiệu quả, triệt để. Thậm chí công tác giải phóng mặt bằng đang gặp khó khăn bởi chính những cơn “sốt đất”.

Tại Vân Đồn (Quảng Ninh), nếu cách đây 3 năm là cảnh tấp nập người, xe đến mua đất, các văn phòng công chứng phải làm việc xuyên đêm để kịp giao dịch thì nay đìu hiu, lặng như tờ. Những lô đất nền từng được quảng cáo gần khu nghỉ dưỡng này, sân bay kia, thuận lợi xây nhà hàng, khách sạn, mở dịch vụ… thì nay gần như bất động.

Một chuyên gia bất động sản nói rằng để nhìn vào nhu cầu thực tế so với nhu cầu được tạo ra từ sốt đất thì hãy đến Vân Đồn, Đà Nẵng hoặc Bình Thuận, Bà Rịa - Vũng Tàu…

Vào lúc “cơn sốt” lên cao nhất, một dự án ở Vân Đồn có thể đạt 70-80 giao dịch/tuần, theo thống kê của một sàn môi giới bất động sản. Tính cả huyện Vân Đồn chưa có con số chính thức, nhưng một số người ước tính có thể đạt 2.000-3.000 giao dịch/tuần ở lúc đỉnh cao.

Tuy vậy, đến hiện tại số lô đất nền được cấp phép xây dựng, hay tiến hành khởi công xây dựng ở Vân Đồn rất ít ỏi, thậm chí một số dự án gần như không có căn nhà nào được xây dựng, đất nền vẫn bỏ hoang.

Từ góc nhìn kinh tế, PGS TS Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân, nói rằng một lượng tiền rất lớn của xã hội đã đổ vào bất động sản, thay vì đổ vào các ngành khác để tạo ra giá trị gia tăng. Việc mua đi - bán lại đất trong những “con sốt” đang chỉ làm lợi cho một nhóm nhỏ, thường gọi là những người có tiềm lực, “ôm giữ” đất từ sớm sau đó bán lại cho người khác.

Những người mua sau đối mặt với rủi ro lớn khi có thể không bán được hàng, để chôn vốn hoặc bán lại lỗ. Theo thống kê của một số sàn môi giới, đất nền Vân Đồn đã mất giá 35-40% so với lúc đạt đỉnh. Điều này có nghĩa nhiều người ôm nợ, chịu lỗ và “chôn chân” tại Vân Đồn. Hậu quả là hàng nghìn lô đất ở Vân Đồn bỏ hoang.

Món lợi từ “sốt đất”, đầu cơ bất động sản cũng khiến nhiều người đổ đi làm môi giới, từ người trẻ đến người già, thậm chí có những người bài bản lập công ty môi giới, sẵn sàng vi phạm pháp luật, chống đối người thi hành công vụ.

Năm 2019, vụ việc Công ty cổ phần địa ốc Alibaba mua đất nông nghiệp, thành lập các công ty con vẽ các dự án “ma”, sau đó giới thiệu bán cho hơn 6.700 khách hàng, với số tiền giao dịch hơn 2.500 tỷ đồng gây xôn xao dư luận. Đó cũng là bài học với hàng nghìn khách hàng đến nay vẫn chưa thể đòi tiền lại.

Quảng Ninh là một trong các địa phương có tốc độ xây dựng hạ tầng giao thông thuộc hàng nhanh nhất cả nước. Liên tiếp các quy hoạch, các tuyến đường mới, cây cầu mới được công bố như cao tốc Vân Đồn - Móng Cái, đường bao biển Hạ Long - Cẩm Phả, xây đường ven sông Bạch Đằng nối Quảng Yên với Đông Triều, sáp nhập Hoành Bồ về Hạ Long…

Tuy vậy, "sốt đất" ở Quảng Ninh mới chỉ được ghi nhận nổi cộm ở Vân Đồn, các nơi khác thì không nhiều. Cách làm của Quảng Ninh là có “bàn tay” kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước trước việc đầu cơ, “thổi giá”, tin đồn ăn theo các quy hoạch.

Cuối tháng 12/2019, trước tình trạng "cò" đất lộng hành ăn theo thông tin huyện Hoành Bồ sáp nhập về Hạ Long, UBND huyện Hoành Bồ đã ra quyết định dừng nhiều loại giao dịch đất để chờ ngày huyện này sáp nhập xong để kiểm soát tình hình.

Cuối năm 2020, UBND TP Hạ Long phải tạm thời yêu cầu 11 xã, phường thuộc địa bàn tạm dừng việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ thuộc lĩnh vực đất đai, đầu tư xây dựng... để đối phó với sốt đất.

Với nạn đầu cơ đất ăn theo quy hoạch, tỉnh này có “nước đi” rất khác các địa phương khác. Quảng Ninh xây dựng chỉ giới quy hoạch chi tiết xây dựng và chỉ giới giải phóng mặt bằng sang 2 bên mỗi tuyến đường được mở, mỗi bên 50 m.

Trong chỉ giới này, tỉnh yêu cầu tạm dừng thủ tục giao dịch. Như vậy, “cò đất” có thổi giá, đầu cơ, ăn theo quy hoạch cũng không thể làm gì. Việc này cũng không ảnh hưởng đến quy hoạch, công tác giải phóng mặt bằng, lại giúp chỉnh trang bộ mặt đô thị hiện đại.

Cách làm này đang được áp dụng ở một loạt tuyến đường như bao biển nối Hạ Long với Cẩm Phả; tuyến đường nối khu công nghiệp Cái Lân đến cao tốc Hạ Long - Vân Đồn; tuyến đường kết nối từ điểm đầu cầu Cửa Lục 1 đến ngã ba Kênh Đồng…

PGS Hoàng Văn Cường đánh giá cao cách làm của Quảng Ninh và cho rằng để kiểm soát sốt đất thì cần phải công khai minh bạch quy hoạch nhất có thể tới người dân, doanh nghiệp. Ông cũng nhấn mạnh công cụ điều tiết của Nhà nước trong việc điều chỉnh lợi thế địa tô mà các công trình giao thông, dự án quy hoạch mang lại.

“Cần có công cụ thuế, đánh mạnh vào nhóm người ‘ôm giữ’ nhiều đất, đầu cơ, giao dịch ăn theo lợi thế địa tô mà một dự án của Nhà nước đem lại”, ông Cường nói.

Nói với Zing, Bộ trưởng Tài Nguyên và Môi trường Trần Hồng Hà cho rằng để kiểm soát tình trạng sốt đất, đầu cơ, tăng giá, thì Nhà nước phải có “bàn tay” điều tiết thị trường một cách phù hợp. Nghĩa là Nhà nước phải điều hòa đất đai, quỹ đất nào để tham gia thị trường, quỹ đất nào không thể thả nổi, từ đó có những chính sách hợp lý.

Ông cho rằng nên chia đất đai thành 2 quỹ đất khác nhau. Quỹ thứ nhất là đất đai tham gia thị trường một cách tự do, mục đích chính là phát triển các dự án bất động sản, phù hợp các quy luật cung - cầu. Ở quỹ này, thị trường đất đai sẽ diễn biến một cách tự do, tuân thủ các quy định của Nhà nước, nhưng không chịu “bàn tay” điều tiết.

Quỹ thứ hai là đất đai không phát triển theo hướng thị trường. Quỹ này sẽ dùng để phục vụ mục đích phát triển kinh tế, an sinh xã hội. Cụ thể, quỹ đất sẽ dành cho xây dựng nhà ở xã hội, đầu tư hạ tầng xã hội, đầu tư khu công nghiệp…

Ở mỗi quỹ đất, Nhà nước sẽ quyết định, điều tiết mức độ tham gia thị trường một cách khác nhau.

Theo Bộ trưởng, ở những khu vực thuộc quỹ đất thứ hai, Nhà nước phải có chính sách để điều hòa giữa vấn đề tài chính đất đai và kinh tế đất đai. Ông nhấn mạnh kinh tế đất đai là Nhà nước tạo ra sự hợp lý đầu vào cho các dự án đầu tư phát triển, qua đó khơi thông nguồn lực phát triển.

Điển hình như việc Nhà nước sẽ kiểm soát để giá đất đầu vào phục vụ các dự án như phát triển nhà ở xã hội, các dự án công nghiệp, các dự án hạ tầng giao thông... một cách hợp lý nhất. Nếu để giá đất đầu vào các dự án này quá cao sẽ ảnh hưởng đến việc phát triển hạ tầng, phát triển kinh tế, ảnh hưởng đến an sinh, xã hội…

Với quỹ đất thứ nhất được định hướng quy hoạch phát triển các dự án bất động sản thì Nhà nước cũng phải định hình ngay được quy hoạch, hạ tầng… để sử dụng một cách hiệu quả. Việc minh bạch thông tin sẽ giúp chia sẻ giá trị gia tăng của đất đai giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.

Ông cho biết trong thời gian tới, Bộ Tài nguyên và Môi trường sẽ cùng các bộ ngành, tham mưu Chính phủ để ngày càng hoàn thiện các chính sách về đất đai, tạo sự minh bạch, khơi thông nguồn lực phát triển kinh tế - xã hội.

Tuy vậy, thời gian để các chính sách đi vào cuộc sống không thể ngày một, ngày hai. Và từ nay đến đó, chắc chắn sẽ còn nhiều cơn sốt đất xảy ra, giá đất còn tăng lên nữa sau những chu kỳ mua đi - bán lại.

Ở Phú Bình (Thái Nguyên), sau những chu kỳ đó, giá đất đã tăng 40-50% so với mức ban đầu, nhiều công nhân khu công nghiệp có nhu cầu thực sự sẽ khó mà mua được. Trong khi đó, lợi nhuận lại đang rơi vào túi một số người.

Trong lúc này, PGS Hoàng Văn Cường nhấn mạnh người dân phải hết sức tỉnh táo trước những con "sốt đất", tránh nguy cơ vỡ nợ, "chôn vốn" hoặc phá sản.

Hiếu Công

Đồ họa: Hà My