Công chứng trong giao dịch bất động sản: 'Hàng rào' bảo vệ an toàn pháp lý

Công chứng để phòng ngừa rủi ro

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18-9-2026 về Phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9-2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội thời gian tới. Đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Chính phủ giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện dự án Luật, trong đó yêu cầu thực hiện công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất để bảo đảm phù hợp với pháp luật chuyên ngành về công chứng, phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro phát sinh tranh chấp, khiếu kiện.

Người dân làm thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng. Ảnh: HN

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này. Với một số giao dịch mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, việc công chứng, chứng thực được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Quy định hiện hành cho thấy công chứng, chứng thực đã là một cơ chế pháp lý gắn với nhiều giao dịch về quyền sử dụng đất. Trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai, yêu cầu này tiếp tục được đặt cùng với các nội dung về đơn giản hóa thủ tục hành chính, xây dựng và kết nối dữ liệu đất đai.

Giao dịch quyền sử dụng đất thường liên quan đến tài sản có giá trị lớn và quyền lợi lâu dài của người dân, doanh nghiệp. Một hợp đồng chuyển nhượng có thể phát sinh vấn đề liên quan đến chủ thể giao dịch, giấy tờ, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và nội dung hợp đồng. Theo ông Trần Xuân Thung, Chánh Văn phòng Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, công chứng cần được nhìn nhận ở góc độ một cơ chế góp phần phòng ngừa rủi ro pháp lý trước khi tranh chấp xảy ra.

“Nghị quyết 278/NQ-CP đặt yêu cầu công chứng trong cùng nhóm các giải pháp nhằm phòng ngừa, ngăn chặn rủi ro tranh chấp, khiếu kiện. Cùng với đó, Chính phủ yêu cầu đơn giản hóa thủ tục hành chính theo nguyên tắc một đầu mối, một cửa; đẩy nhanh xây dựng, kết nối thông tin dữ liệu đất đai theo nguyên tắc minh bạch tối đa nhằm thúc đẩy giao dịch bất động sản; thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai”, ông Trần Xuân Thung cho biết.

Theo ông Trần Xuân Thung, một hệ thống pháp luật tốt không chỉ hướng tới giải quyết tranh chấp sau khi xảy ra, mà quan trọng hơn là tạo ra cơ chế ngăn ngừa tranh chấp ngay từ đầu. Thực tế, một sai sót về chủ thể, giấy tờ, tình trạng pháp lý của tài sản hoặc nội dung hợp đồng có thể dẫn tới tranh chấp. Vì vậy, cải cách thủ tục cần đi cùng việc bảo đảm những khâu kiểm tra pháp lý cần thiết đối với giao dịch.

Kết nối dữ liệu, hiện đại hóa công chứng

Cùng với yêu cầu về công chứng, việc xây dựng và kết nối dữ liệu đất đai được Chính phủ xác định là một nội dung cần đẩy nhanh trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai. Khi thông tin được kết nối, việc tra cứu, kiểm tra, đối chiếu dữ liệu phục vụ giao dịch có điều kiện thực hiện thuận lợi hơn.

Hiệp hội công chứng viên Việt Nam tổ chức toạ đàm bảo vệ người yếu thế trong giao dịch bất động sản. Ảnh: HN

Theo ông Trần Xuân Thung, dữ liệu số có thể trở thành công cụ hỗ trợ hoạt động công chứng. Khi thông tin đất đai, dân cư và các dữ liệu liên quan được kết nối, việc tra cứu, kiểm tra, đối chiếu thông tin phục vụ giao dịch có thể thuận tiện hơn, góp phần giảm thời gian xử lý hồ sơ.

“Vấn đề không phải lựa chọn giữa công nghệ và công chứng, mà là tổ chức quy trình để các công cụ hỗ trợ nhau. Dữ liệu giúp việc kiểm tra thông tin thuận tiện hơn, trong khi công chứng tiếp tục thực hiện chức năng theo quy định đối với những hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi công chứng”, ông Trần Xuân Thung cho biết.

Định hướng này cũng được thể hiện trong yêu cầu đối với dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Chính phủ yêu cầu rà soát các quy định về công chứng giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu quản lý và an toàn tài sản cho chủ sở hữu cho đến khi hệ thống dữ liệu được kết nối, vận hành thông suốt. Đồng thời, dự thảo Luật phải quy định rõ việc kết nối, chia sẻ dữ liệu về bất động sản với dữ liệu đất đai, quy hoạch, thuế, công chứng, dân cư, tín dụng.

Theo ông Trần Xuân Thung, quá trình hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu công chứng đối với giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xem xét cùng các nội dung về đăng ký đất đai, kết nối dữ liệu và cải cách thủ tục hành chính, bảo đảm thống nhất với pháp luật về công chứng và kinh doanh bất động sản.

Đối với người dân, yêu cầu đặt ra là giao dịch thuận lợi nhưng vẫn có cơ chế kiểm soát rủi ro pháp lý. Với doanh nghiệp, dữ liệu minh bạch, thủ tục rõ ràng và quy định thống nhất là những điều kiện quan trọng để giảm chi phí tuân thủ, nâng cao tính an toàn trong giao dịch. "Quá trình hoàn thiện pháp luật cần hướng tới một quy trình giao dịch thuận tiện, minh bạch, đồng thời duy trì các cơ chế pháp lý phù hợp để phòng ngừa tranh chấp, khiếu kiện”, ông Trần Xuân Thung nhấn mạnh.