Chung cư hết niên hạn có thể bị phá dỡ, quyền tài sản của người dân sẽ ra sao?

Thiết kế đường đi của quyền tài sản 

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết số 278/NQ-CP về phiên họp chuyên đề xây dựng pháp luật tháng 9/2026 và một số nhiệm vụ trọng tâm phát triển kinh tế - xã hội.

Đáng chú ý, đối với dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng.

Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định cụ thể việc xử lý nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, trong đó làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu, bao gồm quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư và nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới khi công trình hết thời hạn.

Trao đổi với PV VietNamNet, luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho biết nhà chung cư có thời hạn sử dụng không phải vấn đề mới. Pháp luật về nhà ở hiện hành đã xác định thời hạn sử dụng nhà chung cư trên cơ sở hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Theo đó, khi hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, tòa nhà không mặc nhiên phải phá dỡ. Công trình cần được kiểm định, đánh giá chất lượng. Tùy vào tình trạng thực tế, chung cư có thể tiếp tục sử dụng hoặc phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại theo quy định.

Tuy nhiên, theo luật sư Trương Anh Tú, việc pháp luật nhìn nhận nhà chung cư theo vòng đời công trình cũng đòi hỏi phải chuẩn bị sớm cho giai đoạn cuối của vòng đời đó.

Một căn hộ có thể được mua bán, tặng cho, thế chấp và thừa kế qua nhiều thập kỷ. Người sở hữu tại thời điểm công trình phải phá dỡ rất có thể không phải người mua căn hộ ban đầu. Vì vậy, câu hỏi không chỉ là tòa nhà tồn tại được bao lâu, mà còn là quyền tài sản của người dân sẽ đi qua những thay đổi đó như thế nào.

Chủ tịch TAT Law Firm lưu ý, cần phân biệt rõ vòng đời vật lý của công trình với quyền tài sản của chủ sở hữu.

Một tòa chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn. Nhưng việc công trình phải phá dỡ không đồng nghĩa các quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu cũng chấm dứt cùng khối bê tông cũ.

Cần phân biệt rõ vòng đời vật lý của công trình chung cư với quyền tài sản của chủ sở hữu. Ảnh: Hồng Khanh

Trước thời điểm phá dỡ, người dân có quyền đối với căn hộ, phần sở hữu chung và những quyền, lợi ích hợp pháp gắn với việc sử dụng đất chung theo quy định. Do đó, vấn đề đặt ra không phải là tạo một quyền hoàn toàn mới cho cư dân, mà phải xác định những quyền đang tồn tại sẽ được ghi nhận, định giá và chuyển tiếp sang trạng thái pháp lý tiếp theo ra sao.

“Nhà có thể kết thúc vòng đời vật lý nhưng quyền tài sản không thể vì thế mà trở về bằng không. Nếu pháp luật đã nhìn thấy điểm cuối của công trình thì cũng phải thiết kế con đường đi tiếp của quyền tài sản”, ông Tú nói.

Luật sư cho rằng đây là vấn đề đặc biệt của nhà ở, bởi vòng đời tài sản có thể kéo dài hơn một thế hệ sở hữu. Những quy định được ban hành hôm nay có thể phải vài chục năm sau mới bộc lộ đầy đủ ý nghĩa.

Một trong những vấn đề được quan tâm khi cải tạo, xây dựng lại chung cư là chủ sở hữu có phải đóng thêm tiền để nhận căn hộ mới hay không. Đây là câu hỏi chính đáng nhưng không nên trở thành điểm xuất phát duy nhất của chính sách.

Pháp luật không nên mặc định Nhà nước hoặc nhà đầu tư phải bố trí miễn phí một căn hộ mới trong mọi trường hợp. Tuy nhiên, ở chiều ngược lại, cũng không thể coi người sở hữu căn hộ cũ như một khách hàng hoàn toàn mới, phải mua lại nhà từ đầu. Bởi trong quá trình tái thiết, người dân đã mang theo một hệ thống quyền và lợi ích hợp pháp được hình thành từ tài sản hiện hữu.

Theo đó, trước khi tính toán nghĩa vụ tài chính bổ sung, cần làm rõ chủ sở hữu đang có những quyền gì, giá trị của các quyền đó được xác định theo nguyên tắc nào và được đưa vào phương án cải tạo, xây dựng lại ra sao.

Trên cơ sở giá trị quyền hiện hữu và quyền lợi được xác lập trong dự án mới, phần nghĩa vụ tài chính bổ sung, nếu có, mới được tính toán.

Cách tiếp cận này không có nghĩa pháp luật phải quy định ngay từ hôm nay rằng một căn hộ cũ sau vài chục năm sẽ được đổi thành bao nhiêu mét vuông nhà mới. Kết quả cụ thể còn phụ thuộc quy hoạch, giá trị đất, chi phí xây dựng, quy mô dự án và điều kiện kinh tế tại thời điểm tái thiết.

“Điều cần xác lập trước là phương pháp, nguyên tắc và thứ tự giải quyết, để giá trị quyền hiện hữu của người dân không bị bỏ quên trong quá trình xây dựng phương án mới”, ông Tú nhấn mạnh.

Vấn đề pháp lý khi “nhà cũ đã mất, nhà mới chưa có”

Theo luật sư Trương Anh Tú, một trong những giai đoạn cần được quan tâm đặc biệt nằm giữa hai vòng đời công trình.

Khi căn hộ cũ còn tồn tại, đối tượng của quyền sở hữu tương đối rõ. Khi chung cư mới hoàn thành, quyền đối với tài sản mới có thể được xác lập. Nhưng giữa hai thời điểm ấy sẽ xuất hiện một giai đoạn chuyển tiếp “nhà cũ đã mất, nhà mới chưa có”.

Trong khoảng thời gian này, pháp luật cần trả lời những vấn đề cốt lõi: Giá trị quyền tài sản của người dân được ghi nhận và bảo lưu ra sao? Quyền và lợi ích hợp pháp gắn với việc sử dụng đất chung được xử lý thế nào? Ai có thẩm quyền hoặc cơ chế đại diện cho hàng trăm, hàng nghìn chủ sở hữu trong việc quyết định phương án tái thiết?

Đồng thời, quyền lợi của những người không đồng thuận với phương án được đa số lựa chọn cũng cần được bảo vệ bằng cơ chế cụ thể.

Theo ông Tú, nếu vòng đời công trình đã được dự liệu thì vòng đời pháp lý của quyền tài sản cũng cần được thiết kế tương ứng. Việc chờ đến thời điểm phá dỡ mới bắt đầu xác định quyền của từng chủ thể có thể làm gia tăng tranh chấp và gây khó khăn cho quá trình xây dựng lại.

Pháp luật không thể dự báo chính xác giá căn hộ, chi phí xây dựng hay quy hoạch sau vài chục năm. Tuy nhiên, có thể xác lập ngay từ hôm nay các nguyên tắc về xác định giá trị quyền tài sản, cơ chế đại diện cộng đồng chủ sở hữu, nguyên tắc đồng thuận, bảo vệ người thiểu số và cách chuyển giá trị quyền hiện hữu sang phương án tái thiết.

Ông cho rằng các nguyên tắc này cần được quy định thống nhất giữa pháp luật về nhà ở, đất đai, xây dựng và quy hoạch. Bởi quyền và lợi ích của chủ sở hữu không chỉ được thể hiện ở diện tích căn hộ, mà còn liên quan đến phần sở hữu chung, quyền sử dụng đất chung và phương án phát triển khu đất khi công trình cũ phải phá dỡ.

Theo luật sư, cơ chế xử lý cuối vòng đời cũng nên trở thành một phần thông tin pháp lý của tài sản ngay từ thời điểm giao dịch. Người mua nhà không cần biết chính xác sau vài chục năm sẽ nhận bao nhiêu tiền hay bao nhiêu mét vuông căn hộ mới, nhưng cần biết quyền của chủ sở hữu được bảo lưu theo nguyên tắc nào và giá trị hiện hữu sẽ được đưa vào quá trình tái thiết bằng cơ chế gì.