Công thức thành công của đô thị biển

Ảnh: Shutterstock

Vị trí rất quan trọng

Không phủ nhận sức hút của các dự án đô thị biển, nhưng khi chia sẻ cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group cho rằng, để một dự án khu đô thị biển có thể triển khai và thành công, cần thỏa mãn đồng thời nhiều yếu tố như vị trí, hiệu ứng đô thị hóa, thiết kế sản phẩm…

Theo ông Nga, dự án đô thị biển có thể phải cần một thời gian khá lâu nữa - khoảng 5 - 10 năm mới thực sự trở thành một xu thế, nhưng ở thời điểm hiện tại, việc phát triển các dự án loại này là cần thiết.

Để một dự án đô thị biển có thể mang lại hiệu quả cho các bên, vị trí là rất quan trọng. Theo đó, vị trí dự án cần tận dụng tốt hiệu ứng vệt loang đô thị, có khoảng cách trong khoảng vài chục phút chạy xe tính từ trung tâm đô thị hiện hữu.

“Đã từng có dự án khu đô thị biển ở Cam Ranh (Khánh Hòa), nhưng do đặt quá xa trung tâm (TP. Nha Trang - PV) và giao thông khó khăn nên dự án không hiệu quả, không lôi kéo được cư dân đến sinh sống. Trong khi đó, nếu chỉ dành để nghỉ dưỡng đơn thuần thì gần đó đã có khu Bãi Dài”, ông Nga cho biết.

Đề cao vai trò của hạ tầng giao thông, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Đại học Fullbright Việt Nam cho rằng, kinh tế đi lên và mặt bằng thu nhập được nâng cao đã dẫn đến nhu cầu du lịch, nghỉ dưỡng cuối tuần ra ngoài thành phố gia tăng, nhất là với sự phát triển của cơ sở hạ tầng.

Các thành phố biển truyền thống đã trở nên chật chội

Chuyên gia đến từ Đại học Fullbright Việt Nam đánh giá, sau khi đã an cư với ngôi nhà thứ nhất, người có tiền sẽ nghĩ đến ngôi nhà thứ 2 và đô thị biển có thể thỏa mãn điều đó. Thường khách hàng sẽ mua bất động sản ở gần thành phố họ đang ở và yêu cầu quan trọng thứ 2 là sản phẩm phải đảm bảo hiệu suất sinh lời.

Trao đổi cùng phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, đại diện của Tập đoàn Hưng Lộc Phát nhìn nhận, đô thị biển đang là xu hướng được nhiều nhà đầu tư quan tâm, hình thành nên một xu hướng đầu tư mới. Cũng đánh giá cao yếu tố vị trí, theo vị này, các dự án đô thị biển nên đứng chân gần các thành phố cũ để có thể khai thác tốt nhất hiệu ứng đô thị hóa. Khoảng cách thích hợp cho các khu đô thị biển nên nằm trong khoảng 8 km tính từ vùng ven đô thị cũ.

Theo đại diện Hưng Lộc Phát, trên thực tế vẫn còn không ít hạn chế khiến đô thị biển chưa thực sự thăng hoa. Đó là hạ tầng tại nhiều địa phương chưa hoàn thiện, chưa thể là bệ phóng cho loại hình sản phẩm này. Chẳng hạn như với Bình Thuận, đường Nguyễn Đình Chiểu gần biển nhưng quá nhỏ, trong khi đường Võ Nguyên Giáp (song song với đường Nguyễn Đình Chiểu) lại cách xa và chưa hoàn thiện. Hướng giải quyết cho vấn đề hạ tầng vẫn chưa rõ rệt và đến thời điểm hiện tại, nhiều chủ đầu tư vẫn chỉ biết tập trung lo cho việc vận hành dự án trong tương lai, còn câu chuyện hạ tầng lại ngoài tầm với.

Pháp lý đi trước, tiện ích theo sau

Đưa ra cái nhìn khá thẳng thắn về cả tiềm năng, hạn chế của loại hình bất động sản biển, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Vietnam cho rằng, đô thị biển giúp khơi dậy một phân khúc bất động sản mới, mặt khác các dự án có quy mô lớn hơn, đầu tư bài bản hơn. Tuy nhiên, hạn chế của sản phẩm này chính ở chỗ đang diễn ra một cuộc chạy đua về cam kết lợi nhuận có thể gây hệ lụy về sau. Ngoài ra, đã xuất hiện tình trạng nguồn cung vượt quá khả năng hấp thụ và tác động đến môi trường tự nhiên.

Theo ông Lâm, trước sự phát triển mạnh mẽ của loại hình sản phẩm này, cần định vị lại thị trường bất động sản biển, xác định đây có phải là thị trường để mua đi bán lại các sản phẩm như đầu tư bất động sản nhà ở hay không?

Các thị trấn ven biển ở Việt Nam sẽ có thể thu hút du khách không chỉ ở quy mô thành phố, mà còn ở quy mô khu vực hoặc quy mô toàn thế giới.

Ông Jun Kato, Đại diện Tập đoàn Nikken Sekkei

Đại diện DKRA Vietnam cho rằng, khi phát triển các khu đô thị biển cần phải thực hiện công tác quy hoạch đô thị bài bản, đầy đủ chức năng, đồng bộ, kết nối giao thông. Trong đó, bảo vệ môi trường và di sản văn hóa/lịch sử cũng như di sản thiên nhiên là vấn đề cần đặc biệt lưu tâm.

Liên quan đến vấn đề pháp lý, ông Lâm cho biết, cần sớm hoàn thiện quy định quản lý, vận hành các loại hình sản phẩm mới. Ban hành các quy định rõ ràng chi tiết về chức năng, quyền lợi, trách nhiệm cho các chủ thể liên quan từ chủ đầu tư, đơn vị quản lý đến người mua.

Với góc nhìn của một chuyên gia quản lý, vận hành đô thị biển, ông Jun Kato, đại diện Tập đoàn Nikken Sekkei (Nhật Bản) đưa ra góc nhìn khác về đô thị từ câu chuyện của Nhật Bản. Theo ông Jun Kato, ở Tokyo, khu vực ven biển gần như đã bị "chiếm đóng" hoàn toàn bởi công nghiệp và các chức năng của cảng. Vì vậy, người dân ở Tokyo cần lái xe ra xa để cảm nhận đại dương. Việt Nam cũng vậy, cần đánh giá cao thực tế là vẫn còn cơ hội để đảm bảo một khu vực bờ biển và mở cửa cho người dân trước khi quá trình công nghiệp hóa trở nên mạnh mẽ hơn.

Đại diện Tập đoàn Nikken Sekkei cho rằng, các nhà điều hành khách sạn nghỉ dưỡng thường cung cấp các cửa hàng lưu niệm, nhà hàng, khu vui chơi giải trí gần hoặc bên trong khách sạn. Tuy nhiên, các du khách sẽ cảm thấy nhàm chán vào ngày hôm sau, bởi vì đó chỉ là những trải nghiệm quá giả tạo và bị kiểm soát. Do đó, nhà điều hành nên cung cấp nhiều cơ hội cho các hoạt động khác nhau cho du khách, chẳng hạn như quần vợt, golf và các sự kiện giải trí.

“Nếu nằm dọc theo một con đường huyết mạch, các thị trấn ven biển ở Việt Nam có thể thu hút du khách không chỉ ở quy mô thành phố, mà còn ở quy mô khu vực hoặc quy mô toàn thế giới”, ông Jun Kato nhấn mạnh.

Chia sẻ thêm về cách thiết kế dịch vụ, tiện ích cho đô thị biển, ông Jun Kato cho rằng, một khu đô thị biển cần cung cấp các lựa chọn khác nhau về cách sinh hoạt vào ban ngày và ban đêm ở bờ biển, để tăng độ thích nghi với các “hoàn cảnh” khác nhau. Chẳng hạn, vào những ngày mưa hoặc ngày không có sự kiện ở địa phương, du khách ở cạnh một khu đô thị ven biển có thể xem và trải nghiệm cuộc sống và hoạt động của người dân địa phương như chợ nông sản hoặc chợ thủy hải sản, các món ăn ngon tại một nhà hàng địa phương, công viên vui chơi cho trẻ em…

Thành Nguyễn