Công ty Khang Linh lấy đất đã bán cho người dân để cầm cố ngân hàng

Dự án khu nhà ở Khang Linh. Ảnh: NÔNG NGÂN

7 lần điều chỉnh quy hoạch

Dự án này có tên đầy đủ là Khu liên hiệp thương mại văn phòng, thể thao, trường học và nhà ở tại Phường 10 có diện tích hơn 13ha, được UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 tại Quyết định số 2090 ngày 28-4-2004. Dự án này đã được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch, điều chỉnh mở rộng 7 lần. Trong đó, UBND tỉnh phê duyệt điều chỉnh lần đầu tại Quyết định số 1542 ngày 23-5-2005 và điều chỉnh 6 lần sau đó với các Quyết định số 4468 ngày 30-12-2005, Quyết định số 3185 ngày 14-9-2007, Quyết định số 4831 ngày 5-11-2008, Quyết định số 7909 ngày 31-12-2008, Quyết định số 620 ngày 25-2-2010 và Quyết định số 2420 ngày 24-8-2012.

Bà H., một hộ dân đang sống tại đây đặt vấn đề, trong 7 lần thay đổi quy hoạch dự án đã thực hiện đúng quy định chưa, bởi theo quy định của luật, khi thay đổi quy hoạch chi tiết 1/500, chủ đầu tư phải có tờ trình UBND tỉnh sau khi được UBND tỉnh chấp thuận chủ trương điều chỉnh sau đó thực hiện lấy ý kiến nhân dân, lấy ý kiến các sở ban ngành và UBND TP Bà Rịa - Vũng Tàu mới được phê duyệt điều chỉnh quy hoạch.

Trong khi đó, người dân tại đây chưa một lần được hỏi ý kiến. Điều đáng nói, theo quy hoạch 1/500 lần đầu tiên, dự án có khu thể thao kết hợp vui chơi trẻ em rộng hơn gần 20.000m2, nhưng đến nay tại văn bản số 03-2021 do Công ty Khang Linh báo cáo với chính quyền địa phương thì tiện ích này chỉ còn 5.340m2. “Tại sao phần diện tích này giảm đi 14.123m2 so với quy hoạch được phê duyệt ban đầu tại Quyết định số 2090 trong khi dự án lại được mở rộng? Phần diện tích này đã được sử dụng vào mục đích gì. Trong khi để được vào chơi tennis, người dân phải trả tiền”, bà H. bức xúc.

Không những vậy, cư dân còn phát hiện, theo quy hoạch ban đầu diện tích đất dành để xây dựng trường tiểu học là hơn 24.000m2, nhưng sau 7 lần điều chỉnh quy hoạch khu đất này còn hơn 11.000 m2, giảm hơn 13.000m2 so với quy hoạch ban đầu. Điều đáng nói thêm theo các quyết định, Công ty Khang Linh phải xây trường học và bàn giao cho nhà nước, nhưng không hiểu vì lý do gì, đến nay Ban Ban quản lý dự án đầu tư xây dựng TP. Vũng Tàu phải xây dựng trường học này. Sau 17 năm, đến nay khu đất dùng để xây trường học phục vụ người dân tại dự án và khu vực xung quanh vẫn là bãi đất hoang. “Không chỉ mất đất, nhà nước còn phải bỏ tiền ra làm trường học thay chủ đầu tư. Như vậy, tiền ngân sách đã bị thâm hụt trong khi đáng lẽ trách nhiệm này thuộc Công ty Khanh Linh”, bà H. nói thêm.

Dự án bị hô biến thành phân lô bán nền

Tại Quyết định số 2090 ngày 28-4-2004 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về việc phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 cho dự án có nêu rõ: “Chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh và xây dựng nhà ở theo thiết kế kiến trúc đã được Sở Xây dựng thỏa thuận, với hình thức xây thô hoàn thiện mặt tiền hoặc xây dựng hoàn chỉnh. Không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho dân tự xây dựng. Điều này đống nghĩa với việc chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và xây dựng nhà ở theo kiến trúc đã được Sở Xây dựng thỏa thuận để chuyển nhượng nhà ở cho người dân. Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền.

Dự án khu nhà ở Khang Linh. Ảnh: HẢI PHƯƠNG

Thế nhưng, từ năm 2005 Công ty Khang Linh lại bán nền thông qua hợp đồng góp vốn theo 2 giai đoạn. Trong đó giai đoạn 1 góp vốn nhận nền đất, giai đoạn 2 xây dựng nhà. Tuy nhiên, sau đó Công ty Khang Linh lại lách luật để phân lô bán nền bằng thông báo đến các khách hàng đã mua đất dự án theo hình thức góp vốn nếu có nhu cầu về nhà ở thì ký “Biên bản thỏa thuận các nội dung liên quan đến hợp đồng góp vốn đầu tư dự án theo phương thức khách hàng thỏa thuận tự xây nhà” trên nền đất đã ký hợp đồng góp vốn với Công ty Khang Linh.

Sai phạm này kéo dài từ năm này sang năm khác và sau 16 năm, đến ngày 31-8-2020, Công ty Khang Linh có văn bản số 31-2020 và ngày 28-5-2021, Công ty Khang Linh có văn bản số 03-2021 đề nghị UBND tỉnh, Sở Xây dựng đề nghị cho phép Công ty Khang Linh được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền với lý do việc huy động vốn từ ngân hàng rất khó khăn nên doanh nghiệp không thể triển khai xây dựng đồng bộ công trình nhà ở.

Những sai phạm này dẫn đến việc không thể thực hiện các thủ tục cấp sổ đỏ cho các hộ dân đã mua nền đất và tự xây dựng nhà. Đến khi 300 hộ dân phản ứng, gửi nhiều đơn thư đến cơ quan chức năng đề nghị Công ty Khang Linh thực hiện thủ tục cấp sổ hồng vì họ đã đóng gần như toàn bộ tiền mua đất thì Công ty Khang Linh đùn đẩy trách nhiệm là do vướng mắc cho các cơ quan chức năng để né tránh sai phạm của mình, đẩy trách nhiệm về cho cơ quan nhà nước, đẩy cơ quan chức năng vào sự việc đã rồi.

Sai phạm có hệ thống

Theo hồ sơ chúng tôi có được, hiện nay sổ đỏ 106 lô đất đã bán cho khách hàng, với diện tích khoảng 10.337,6m2 đang được Công ty Khang Linh thế chấp tại Ngân hàng BIDV Bà Rịa - Vũng Tàu để bảo đảm các khoản nợ vay của Công ty Khang Linh từ năm 2013. Như vậy đây là hành vi vi phạm pháp luật của Công ty Khang Linh khi cùng 1 tài sản, Công ty Khang Linh đã bán cho người dân và đem chính tài sản đó thế chấp cho ngân hàng vay vốn sử dụng mục đích khác.

Ngoài dự án trên, Công ty Khang Linh còn có dự án phường 11 và dự án Khang Gia Hân TP. Vũng Tàu cũng ở tình trạng tương tự khi chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý theo quy định của pháp luật, chủ đầu tư đã phân lô bán nền, thu tiền trước của rất nhiều người. Mặc dù đất đã bán cho người dân, nhưng công ty này lại đem thế chấp ở ngân hàng để vay tiền. Sự việc này kéo dài rất nhiều năm, đến nay vẫn chưa hoàn thiện và nghiệm thu cơ sở hạ tầng, gây rất nhiều bức xúc trong dư luận xã hội.

Trước đó, ngày 12-12-2020, tại kỳ họp thứ 19, HĐND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu khóa VI (nhiệm kỳ 2016-2021), các đại biểu đã chất vấn nhiều dự án trên địa bàn đã triển khai từ năm 2004, 2005 (trong đó có dự án khu nhà ở Khang Linh) nhưng người dân vẫn chưa được cấp quyền sử dụng đất.

Lúc đó, ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở TNMT tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu cho biết, hồ sơ của người dân ở các khu nhà ở này không đáp ứng được yêu cầu để cấp sổ. Cụ thể, theo điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh nhà ở, chủ đầu tư phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được phê duyệt trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân xây dựng nhà ở. Thế nhưng, với sự thỏa thuận giữa người dân và chủ đầu tư dự án, hầu hết người dân đã hoàn tất việc thanh toán và xây dựng nhà ở mà không để ý đến việc chủ đầu tư có đảm bảo việc hoàn thiện kết cấu hạ tầng hay không. Chính vì vậy nên không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.

HẢI PHƯƠNG- NÔNG NGÂN