COVID-19 đẩy cao giá nhà ở châu Âu, làm dấy lên lo ngại về bong bóng mới

Các chính sách tiền giá rẻ được đưa ra bởi các Ngân hàng trung ương như ECB (Ngân hàng trung ương châu Âu) được cho là nguyên nhân tạo ra bong bóng giá tài sản, bao gồm cả giá bất động sản tăng - Ảnh: Getty

Bài liên quan

Vật liệu xây dựng tăng “phi mã”, chủ đầu tư buộc phải tăng giá nhà ở để tránh lỗ

Châu Âu và Ấn Độ tái khởi động quan hệ thương mại song phương trước những đe dọa đến từ Trung Quốc

Nhu cầu tăng cao giữa đại dịch

Chính phủ Thụy Điển đang cân nhắc một quyết định quan trọng khi sân bay Bromma ở rìa phía tây của Stockholm có thể bị đóng cửa và được sử dụng để xây khoảng 30.000 ngôi nhà mới, giúp giảm bớt tình trạng thiếu nhà ở đã khiến giá cả ở thủ đô tăng vọt.

Thụy Điển không đơn độc trong việc tìm kiếm những cách thức sáng tạo để thúc đẩy nguồn cung nhà ở và cuối cùng là giảm bớt sự tích tụ nợ thế chấp đang đe dọa nền kinh tế rộng lớn hơn.

Tại sân bay Tegel cũ của Berlin (Đức), đã đóng cửa vào tháng 11 năm ngoái, chính quyền thành phố đang lên kế hoạch xây dựng hơn 5.000 căn hộ. Các chính trị gia cũng đang xem xét liệu họ có thể xây dựng nhà ở xã hội tại sân bay Tempelhof trước đây ở trung tâm thành phố hay không.

"Trong trung hạn, chúng tôi cần thêm khoảng 200.000 căn hộ", Thượng nghị sĩ Sebastian Scheel nói, đồng thời cho biết một nửa số căn hộ đó nên được xây dựng bởi khu vực công và được trợ cấp theo quy định về nhà ở xã hội.

Bất chấp những ảnh hưởng sâu sắc của đại dịch đối với các nền kinh tế châu Âu, giá bất động sản đã tăng nhanh trong năm ngoái nếu so sánh với cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.

Nhu cầu từ những người lao động ở nhà đang khao khát có không gian cho một văn phòng đã góp phần làm tăng giá, trong khi các gói kích thích tài chính và tiền tệ chưa từng có nhằm mục đích giữ cho nền kinh tế phát triển đã “đổ thêm dầu vào lửa”.

Trong ngân sách tháng 3, Bộ trưởng Tài chính Anh Rishi Sunak đã gia hạn việc cắt giảm tạm thời đối với thuế mua bất động sản và công bố một kế hoạch mới để giúp những người mua lần đầu gặp khó khăn trong việc tăng tiền đặt cọc. Giá nhà ở Anh đã ghi nhận mức tăng hàng tháng lớn nhất trong hơn 17 năm vào tháng trước.

Kate Everett-Allan, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Khu dân cư Quốc tế tại công ty tư vấn bất động sản Knight Frank, cho biết: “Những gì chúng tôi mong đợi sẽ giống như năm 2008 - đó là giá sẽ giảm. Chúng tôi không biết các chính phủ sẽ hỗ trợ thị trường ở mức độ nào".

Tại Berlin, giá cả tăng 11% so với năm ngoái, Global Property Guide, một trang web nghiên cứu về bất động sản nhà ở, cho thấy. Và giá thuê tăng là một vấn đề lớn đối với thành phố, nơi chỉ có khoảng 17,4% dân số sở hữu nhà hoặc căn hộ của họ. Nhìn chung, ở Đức, khoảng 50% dân số đang đi thuê nhà và phải chịu cảnh giá thuê tăng cao làm tăng thêm thu nhập khả dụng.

Với cuộc bầu cử liên bang của Đức sắp diễn ra vào tháng 9, các chính trị gia đang tranh giành để cho cử tri thấy rằng họ có thể giải quyết cuộc khủng hoảng, hứa hẹn một sự kết hợp của nhà ở xã hội mới, nhiều đất xây dựng hơn và các quy định liên bang chặt chẽ hơn chống lại việc tăng tiền thuê nhà quá mức. Nhưng việc sửa chữa nhanh chóng là không thể.

Stockholm, Luxembourg, Moscow và Bratislava đều chứng kiến mức tăng hai con số trong 12 tháng qua, mặc dù ở một số thành phố, như Madrid, giá đã giảm.

Ngân hàng Thụy Sĩ UBS cảnh báo Munich, Frankfurt, Amsterdam, Paris và Zurich là những thành phố có nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản. Bốn trong số mười hai thành phố ở châu Âu trong Chỉ số Bong bóng Bất động sản Toàn cầu của UBS được định giá quá cao - bao gồm cả Stockholm - và chỉ ở Warsaw, Milan và Madrid có giá bất động sản hợp lý.

"Trong ngắn hạn, lý do duy nhất là người dân ... vay ngày càng nhiều và đó là nỗi lo không chỉ của cá nhân mà của toàn xã hội", Thống đốc Ngân hàng Trung ương Thụy Điển Stefan Ingves nói.

Tuần này, ngân hàng trung ương Phần Lan đã cảnh báo về mức nợ hộ gia đình, làm dấy lên lo ngại tại ngân hàng Riksbank của Thụy Điển và nhiều chính quyền châu Âu khác về mối đe dọa đối với hệ thống tài chính.

Theo dữ liệu của OECD, mức nợ hộ gia đình tại các nước Bắc Âu đang ở một trong những mức cao nhất trên thế giới so với thu nhập khả dụng.

Người Berlin thấy giá thuê của họ tăng cao trong thập kỷ qua buộc chính quyền thành phố phải đóng băng giá thuê trong 5 năm - Ảnh: Getty

Cần một giải pháp dài hạn thay vì điều chỉnh lãi suất ngân hàng

Việc tìm kiếm địa điểm xây dựng mới để tăng nguồn cung về nhà ở không phải là điều dễ dàng đối với nhiều nước châu Âu.

Tại sân bay Bromma, giao thông đã quá tải trong trận đại dịch nhưng Arlanda - sân bay chính của Stockholm - có thể không đủ khả năng đối phó sự gia tăng lưu lượng nếu các chuyến bay được chuyển đến đó.

Đảng ôn hòa của Thụy Điển, đảng đối lập lớn nhất, cho biết họ sẽ thực hiện bất kỳ thỏa thuận nào để đóng cửa Bromma nếu giành chiến thắng trong cuộc bầu cử vào năm tới, trừ khi việc mở rộng Arlanda được tiến hành.

Tại Berlin, một cuộc trưng cầu dân ý vào năm 2014 đã bác bỏ việc xây dựng trên phần đất của sân bay cũ Tempelhof và một cuộc trưng cầu dân ý mới sẽ là cần thiết để đảo ngược quyết định đó.

Ở Anh, chính phủ đã công bố kế hoạch vào tháng 4 để chuyển đổi các văn phòng trống thành nhà ở như một phần của kế hoạch khôi phục từ COVID-19, với mục tiêu tạo ra 1.500 ngôi nhà mới vào năm 2030. Đầu năm nay, họ đã ban hành luật mới để giúp chuyển đổi các cửa hàng không sử dụng thành nhà ở một cách dễ dàng hơn.

Tuy nhiên, ngay cả khi những kế hoạch này được tiến hành, chúng sẽ hầu như không làm giảm nhu cầu ở châu Âu. Chẳng hạn, Hội đồng Nhà ở của Thụy Điển cho rằng thủ đô sẽ cần một quy hoạch phát triển với quy mô của Sân bay Bromma mỗi năm trong thập kỷ này để bù đắp cho sự thiếu hụt nhà ở.

Các nhà phân tích cũng cho biết, cần có những thay đổi toàn diện hơn về cơ cấu để đưa thị trường nhà ở về trạng thái cân bằng.

Có sự đồng tình đông đảo rằng việc giảm thuế thế chấp của Thụy Điển nên được giảm dần và thị trường cho thuê bị quản lý chặt chẽ được giải phóng. Các quy tắc xây dựng và lập kế hoạch nên được nới lỏng, trong số những quy định khác.

Nhưng nhiều chính trị gia coi việc can thiệp vào chính sách nhà ở như một kẻ thua cuộc trong cuộc vận động bầu cử và rất ít người đủ can đảm để làm đảo lộn hiện trạng.

Đầu tuần này, Thủ tướng Thụy Điển Stefan Lofven đã bác bỏ việc áp dụng lại thuế bất động sản - đã được chính phủ trung tả lúc bấy giờ loại bỏ vào năm 2008 và được coi là yếu tố then chốt khiến giá nhà tăng cao trong tầm kiểm soát. Ông Lofven đang phải đối mặt với một cuộc bầu cử khó khăn vào năm tới.

Chẳng hạn, lãi suất thế chấp trung bình ở Thụy Điển hiện nay là khoảng 1,3% so với khoảng 6% năm 2000 và 14,5% năm 1985 đối với khoản vay lãi suất thả nổi.

Trong ngắn hạn, nhiều chuyên gia kinh tế hy vọng các ngân hàng trung ương sẽ đóng vai trò điều chỉnh thị trường, việc thắt chặt chính sách về lãi suất khiến việc đi vay trở nên khó khăn và đắt đỏ hơn. Ví dụ, ở New Zealand, giá nhà đã được cộng thêm vào khoản phí chuyển tiền của ngân hàng trung ương do lo ngại về thị trường bất động sản của đất nước.

Ngân hàng Trung ương châu Âu đã thừa nhận bong bóng cục bộ, nhưng họ lập luận rằng không có chuyện định giá quá cao có hệ thống đối với nhà ở. Họ cũng kêu gọi các cơ quan quản lý địa phương hành động theo tình trạng bong bóng vì chính sách tiền tệ có quy mô chung của khu vực đồng euro, được thiết kế để kiểm soát lạm phát, là một công cụ quá kém để giải quyết các vấn đề địa phương.

Với việc đại dịch vẫn đang hoành hành, những người định giá cho rằng cách chữa “bệnh nhà ở” của châu Âu dựa trên tỷ lệ lãi suất cao hơn sẽ khiến căn bệnh này tồi tệ hơn.

“Nói một cách đơn giản, chúng ta có thể giết chết sự phục hồi mà chúng ta đang thấy trong nền kinh tế Thụy Điển, trước khi nó thực sự diễn ra”, Phó thống đốc ngân hàng trung ương Thụy Điển Anna Breman cho biết vào tháng 4.