Cư dân HH Linh Đàm nhận phiếu khảo sát 'trả nhà - nhận tiền': Dựa trên cơ sở pháp lý nào?

Cư dân HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) thời gian gần đây bất ngờ nhận phiếu thu thập thông tin liên quan đến việc xử lý sai phạm của chủ đầu tư Doanh nghiệp tư nhân số 1 tỉnh Điện Biên và Công ty Bemes.

Phiếu khảo sát ghi nhận nguyện vọng của người dân, với hai phương án chính gồm: trả lại căn hộ để nhận lại tiền hoặc nhận căn hộ khác có giá trị tương đương tại Khu đô thị Thanh Hà; đồng thời cho phép cư dân đề xuất ý kiến khác.

Trước sự việc này, một câu hỏi pháp lý cốt lõi được đặt ra: cơ sở nào cho việc lấy ý kiến này, và liệu kết quả khảo sát có giá trị quyết định trong xử lý sai phạm hay không?

Chung cư HH Linh Đàm.

Theo luật sư Nguyễn Văn Nam - Đoàn luật sư TP Hà Nội, thực tế, việc phát phiếu khảo sát cư dân trong các dự án có vướng mắc không phải là hiếm. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rõ, theo quy định pháp luật hiện hành, đây chỉ là hoạt động mang tính tham khảo, không phải là một thủ tục pháp lý có khả năng thay thế quyết định hành chính.

Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) và Luật Xử lý vi phạm hành chính, đối với công trình xây dựng sai phép, vượt tầng, vượt quy hoạch, nguyên tắc xử lý là phải khắc phục hậu quả, trong đó có thể bao gồm việc tháo dỡ phần vi phạm. Đồng thời, Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định rõ các biện pháp xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, bao gồm cả việc buộc tháo dỡ hoặc điều chỉnh công trình về đúng giấy phép.

Điều này có nghĩa, việc xử lý sai phạm thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý nhà nước, không phụ thuộc vào ý chí của cư dân. Việc "lấy ý kiến" không thể làm thay đổi bản chất pháp lý của sai phạm cũng như không thể hợp thức hóa phần xây dựng trái phép.

Ở góc độ quyền lợi người dân, câu chuyện lại đặt ra một mâu thuẫn lớn. Theo Luật Nhà ở 2023 và Bộ luật Dân sự 2015, người mua nhà hợp pháp, đã ký kết hợp đồng, thanh toán đầy đủ, được xem là bên thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự. Quyền và lợi ích hợp pháp của họ cần được bảo vệ.

Luật sư Nguyễn Văn Nam cho rằng: "Việc phát phiếu khảo sát cho cư dân chỉ có ý nghĩa ghi nhận nguyện vọng, không phải là căn cứ pháp lý để đưa ra quyết định cuối cùng. Cơ quan có thẩm quyền không thể dựa vào đa số ý kiến để lựa chọn phương án xử lý sai phạm, bởi đây là quan hệ pháp luật hành chính, phải tuân thủ quy định pháp luật hiện hành."

Theo luật sư Nam, nếu áp dụng phương án "trả nhà - nhận tiền", cần xem xét kỹ tính hợp pháp và hợp lý. Bởi lẽ, sau gần 10 năm sinh sống, căn hộ không chỉ là tài sản mà còn gắn với đời sống, công việc, học tập của cả gia đình. "Nếu chỉ hoàn trả số tiền mua ban đầu mà không tính đến yếu tố trượt giá, chi phí cơ hội và thiệt hại thực tế, thì rất khó đảm bảo nguyên tắc công bằng trong bồi thường", luật sư Nam phân tích.

Đáng chú ý, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc đảm bảo điều kiện pháp lý của dự án trước khi đưa vào kinh doanh. Việc để xảy ra sai phạm kéo dài, khiến người dân không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là trách nhiệm trước hết thuộc về chủ đầu tư, không thể chuyển rủi ro này sang cho người mua nhà.

Một vấn đề khác cần làm rõ là giá trị pháp lý của chính "phiếu khảo sát". Theo các quy định hiện hành, không có văn bản pháp luật nào quy định việc lấy ý kiến cư dân có thể thay thế cho các quyết định xử lý vi phạm xây dựng hoặc quyết định hành chính liên quan đến đất đai, nhà ở. Do đó, dù đa số cư dân lựa chọn phương án nào, cơ quan chức năng vẫn phải căn cứ vào quy định pháp luật để đưa ra quyết định cuối cùng.

Luật sư Nguyễn Văn Nam nhấn mạnh: "Không thể biến việc lấy ý kiến cư dân thành một hình thức 'trưng cầu' để hợp thức hóa sai phạm. Nếu làm như vậy, sẽ tạo ra tiền lệ rất nguy hiểm trong quản lý xây dựng, khi sai phạm có thể được xử lý bằng sự thỏa thuận thay vì bằng pháp luật".

Từ câu chuyện tại HH Linh Đàm, có thể thấy một khoảng trống lớn trong xử lý các công trình vi phạm đã tồn tại trong thời gian dài và có đông người dân sinh sống. Một mặt, pháp luật không cho phép hợp thức hóa sai phạm; mặt khác, việc xử lý triệt để lại có nguy cơ gây xáo trộn lớn về xã hội.

Tuy nhiên, theo luật sư Nam, nguyên tắc cần được giữ vững là không thể đánh đổi tính nghiêm minh của pháp luật. Việc bảo vệ quyền lợi người dân phải đi kèm với việc xác định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và các bên liên quan, thay vì tìm cách "dung hòa" bằng những giải pháp mang tính tình thế.