Cụm công nghiệp lấp khoảng trống trong cuộc đua hút vốn ở Hải Phòng

Hải Phòng đang mở rộng nhanh nguồn cung mặt bằng sản xuất để đón làn sóng đầu tư công nghiệp. Nguồn cung tăng giúp các doanh nghiệp có thêm lựa chọn địa điểm sản xuất, song cũng khiến cuộc cạnh tranh thu hút nhà đầu tư trở nên quyết liệt .

Đặc biệt, với những cụm công nghiệp vừa và nhỏ có quy mô vài chục ha, việc tìm được phân khúc khách hàng phù hợp đang ngày càng quan trọng khi phải cạnh tranh với các khu công nghiệp lớn đã có thương hiệu và hạ tầng phát triển. Trong cuộc cạnh tranh ấy, các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ nhỏ và vừa đang trở thành nhóm khách hàng được nhiều cụm công nghiệp hướng tới.

"Khoảng trống" giữa những khu công nghiệp quy mô lớn

Số liệu từ Sở Công thương TP. Hải Phòng cho thấy, trong 10 tháng đầu năm 2026, chỉ số sản xuất công nghiệp của thành phố đạt mức tăng trưởng 15,53%, mức tăng cao nhất trong năm năm gần đây, đóng góp hơn 50% vào quy mô GRDP toàn thành phố. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục giữ vai trò hạt nhân khi chiếm tới 97% cơ cấu giá trị gia tăng toàn ngành.

Đặc biệt, theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch kiêm Trưởng ban Hạ tầng, Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam (VASI), bước ngoặt sáp nhập Hải Dương đã tạo ra thế "hổ thêm cánh" cho Hải Phòng trong vùng công nghiệp trọng điểm phía Bắc.

Nếu Hải Phòng sở hữu lợi thế vượt trội về cảng biển nước sâu, dịch vụ logistics và công nghiệp công nghệ cao, thì khu vực Hải Dương cũ đóng vai trò là "hậu phương vững chắc" về quỹ đất, nguồn nhân lực và mạng lưới gia công, công nghiệp hỗ trợ.

Minh chứng là sức hút rất lớn của Hải Phòng với dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các khu công nghiệp, khu kinh tế, cụm công nghiệp trong thời gian vừa qua. Theo đó, trong 10 tháng đầu năm 2026, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký ước đạt 3,8 tỷ USD, tăng 62,7% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu trong lĩnh vực sản xuất công nghiệp và công nghiệp hỗ trợ.

Luỹ kế đến tháng 10/2026, Hải Phòng đã thu hút được 1.895 dự án FDI còn hiệu lực đến từ 42 quốc gia và vùng lãnh thổ với tổng vốn đăng ký khoảng trên 50 tỷ USD. Bên cạnh đó, hơn 5.800 doanh nghiệp đã được thành lập, nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực sản xuất, tiếp tục mở rộng kinh doanh tại thành phố cảng.

Để đáp ứng nhu cầu hạ tầng công nghiệp cho các tập đoàn đa quốc gia, Hải Phòng cũng đang đẩy mạnh khởi công hàng loạt dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp.

Sau khi hợp nhất Hải Dương, thành phố đã hình thành một hệ sinh thái công nghiệp quy mô lớn với 46 khu công nghiệp, tổng diện tích khoảng 13.000 ha, trải rộng từ khu vực cửa ngõ cảng biển phía Đông đến các trung tâm sản xuất phía Tây.

Trong đó, khu vực phía Đông tập trung 26 khu công nghiệp với khoảng 9.686ha, trở thành hạt nhân của kinh tế biển, cảng nước sâu và logistics. Khu vực phía Tây có 20 khu công nghiệp với khoảng 3.366ha.

Toàn thành phố có 79 cụm công nghiệp, trong đó 19 cụm công nghiệp của TP. Hải Phòng cũ và 60 cụm của tỉnh Hải Dương cũ, với tổng diện tích 3.837ha.

Ông Phạm Tuấn Hải, Phó giám đốc Sở Công thương TP. Hải Phòng. Ảnh: DNCC.

Theo ông Phạm Tuấn Hải, Phó giám đốc Sở Công thương TP. Hải Phòng, chỉ trong 10 tháng đầu năm 2026, chín cụm công nghiệp và bảy khu công nghiệp đã được khởi công.

Từ nay đến cuối năm 2026, thành phố đặt mục tiêu có thêm hai cụm công nghiệp được khởi công và ba cụm công nghiệp hoàn thành xây dựng hạ tầng và đi vào hoạt động.

Sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp đang tạo ra một bức tranh sôi động trên thị trường thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng, đồng thời cũng đặt các dự án trước sức ép cạnh tranh rất lớn trong tìm kiếm khách thuê.

So với khu công nghiệp quy mô lớn từ hàng trăm đến hàng nghìn ha, thu hút tập đoàn lớn, hạ tầng đồng bộ cao cấp, các cụm công nghiệp với quy mô nhỏ hơn, từ 10 - 75ha phải đối mặt với nhiều thách thức hơn, đặc biệt là yếu tố về rào cản tâm lý và định kiến về chất lượng hạ tầng.

Theo đó, thị trường bất động sản công nghiệp từ lâu vẫn tồn tại sự hoài nghi đối với chất lượng của mô hình cụm công nghiệp. Nhiều cụm công nghiệp thế hệ cũ đầu tư hạ tầng chắp vá, hệ thống giao thông nội khu hẹp, hạ tầng điện, nước xử lý chất thải không đảm bảo, khiến doanh nghiệp sản xuất gặp nhiều trở ngại khi vận hành lâu dài.

Bên cạnh đó, các dự án này cũng khó thu hút các dự án quy mô lớn, yêu cầu hạ tầng đồng bộ, diện tích thuê lớn và khả năng mở rộng.

Tuy nhiên, theo ông Khánh, bối cảnh hiện tại đã khác trước đây rất nhiều. Nhiều dự án cụm công nghiệp thế hệ mới được đầu tư đồng bộ, hiện đại đang giúp thị trường lấp đầy một "khoảng trống" rất lớn đối với nhu cầu của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Theo đó, các khu công nghiệp quy mô lớn thường thiết kế mặt bằng hướng tới các tập đoàn đa quốc gia với yêu cầu diện tích thuê tối thiểu từ 2-5ha trở lên cùng mức giá thuê cao.

Trong khi đó, hàng nghìn doanh nghiệp vừa và nhỏ, các nhà cung ứng cấp 2, cấp 3 trong chuỗi giá trị FDI đang có nhu cầu mặt bằng cho thuê có hạ tầng chuẩn chỉnh nhưng quy mô vừa túi tiền và tối ưu chi phí vận hành.

Chiến lược "thị trường ngách" của các cụm công nghiệp

Chia sẻ tại Chương trình xúc tiến đầu tư Cụm công nghiệp An Phụ do Newland phối hợp với DTJ Industrial tổ chức mới đây, ông Khánh cho biết, tập trung vào "thị trường ngách" chính là hướng đi của các cụm công nghiệp trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp Hải Phòng đang rất cạnh tranh như hiện nay.

Theo ông Nguyễn Hữu Tuyến, Giám đốc Newland chi nhánh Hải Dương, Cụm công nghiệp An Phụ do Công ty CP Đầu tư Newland làm chủ đầu tư, có diện tích 47,4ha, được phát triển theo hướng tập trung tối ưu hóa hiệu quả sử dụng đất, cung cấp giải pháp mặt bằng linh hoạt và chi phí hợp lý cho các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ vừa và nhỏ.

Toạ lạc tại phường Trần Liễu và phường Kinh Môn, thuộc Hải Dương cũ, Cụm công nghiệp An Phụ được quy hoạch 31,7ha là đất công nghiệp, bao gồm là 29 thửa đất có diện tích từ khoảng 5.000 - 18.000m2, đáp ứng nhu cầu đa dạng của các doanh nghiệp.

Ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch kiêm Trưởng ban Hạ tầng, Hiệp hội Công nghiệp hỗ trợ Việt Nam (VASI). Ảnh: DNCC.

Theo ông Khánh, đây là định hướng phù hợp đối với phát triển các cụm công nghiệp của Hải Phòng. Trước đây, khu vực Kinh Môn (gồm các huyện Chí Linh, Nam Sách, Kinh Môn của tỉnh Hải Dương cũ) chủ yếu phát triển các ngành khai thác vật liệu, xây dựng, xi măng, sắt thép và nhiệt điện.

Tuy nhiên, trong giai đoạn tới, cơ cấu công nghiệp có thể chuyển dịch theo hướng tăng tỷ trọng các ngành chế biến, chế tạo, công nghiệp hỗ trợ và logistics. Đây là những lĩnh vực có khả năng tạo ra giá trị gia tăng cao hơn.

Ngoài khả năng kết nối giao thương, nguồn nhân lực cũng là một lợi thế đặc biệt của khu vực dự án nhờ mật độ dân số cao, cùng nguồn lao động từ các phường lân cận. Trong bối cảnh hiện nay, nguồn nhân lực là một trong những yếu tố được nhà đầu tư đặc biệt quan tâm. Một địa phương có quỹ đất rộng nhưng thiếu công nhân và lao động sẽ rất khó tạo được sức hút đối với doanh nghiệp.

Từ một vùng công nghiệp nặng nằm ở rìa Đông Bắc tỉnh Hải Dương cũ, Kinh Môn đang đứng trước cơ hội trở thành "hậu phương" công nghiệp hỗ trợ cho hoạt động sản xuất, chế biến, chế tạo công nghệ cao của Hải Phòng, ông Khánh nhấn mạnh.

Tương tự, một số cụm công nghiệp khác cũng đang phát triển theo hướng chuyên biệt hoá, hướng vào một số ngành nghề nhất định. Tại Hải Dương cũ một số cụm công nghiệp có thể kể đến như Tây Việt Hoà chuyên sản xuất công nghiệp hỗ trợ và ngành nhẹ; Lương Điền (Cẩm Giàng) và An Đồng (Nam Sách) tập trung vào dệt may và cơ khí.

Trong khi đó, tại khu vực Hải Phòng cũ, cụm công nghiệp Nam Cầu Kiền giai đoạn 2 phát triển theo hướng công nghiệp sạch và công nghệ cao. Ngoài ra, các cụm công nghiệp thuộc khu vực An Lão, Vĩnh Bảo và Kiến Thụy đang là trọng điểm quy hoạch phát triển các ngành công nghệ cao mới.

Cạnh tranh bằng chi phí thuê đất

Bên cạnh vị trí, hạ tầng và nguồn lao động, giá thuê đang là một trong những yếu tố được các cụm công nghiệp chú trọng để thu hút doanh nghiệp.

Theo số liệu của CBRE, giá thuê đất công nghiệp tại miền Bắc trong sáu tháng đầu năm 2026 trung bình đạt khoảng 143 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 2,9% so với cùng kỳ.

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp quý II/2026 của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, giá chào thuê đất khu công nghiệp sơ cấp bình quân tại Hải Phòng khoảng 149 USD/m2 cho một chu kỳ thuê, tương đương 3,9 triệu đồng/m2. Mức bình quân tại vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc khoảng 137 USD/m2, còn Bắc Ninh khoảng 160 USD/m2.

Tuy nhiên, các cụm công nghiệp thường có giá thuê mềm hơn, trên dưới 100 USD/m2. Đơn cử như tại Cụm công nghiệp An Phụ, giá thuê đất là 115 USD/m2 cho cả chu kỳ 50 năm. Riêng các doanh nghiệp tham dự hội nghị xúc tiến đầu tư được đăng ký giữ chỗ ở mức 100 USD/m2, với số lượng giới hạn.

Nếu so sánh theo đơn giá chào thuê trên mỗi mét vuông, mức giá tại An Phụ thấp hơn khoảng 23% so với bình quân các khu công nghiệp Hải Phòng, 16% so với bình quân vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc và 28% so với Bắc Ninh. Khoảng chênh lệch này có thể tạo lợi thế cho dự án khi tiếp cận các doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ có quy mô vốn hạn chế và nhu cầu thuê diện tích vừa phải.

Bà Trần Thị Thu Hiền, Tổng giám đốc DTJ Group nhìn nhận, trong bối cảnh giá thuê đất công nghiệp ở Bắc Ninh và Hải Phòng cũ thuộc nhóm cao nhất đồng bằng sông Hồng, các dự án có giá thuê hợp lý sẽ có thêm lợi thế cạnh tranh.

Mặt khác, theo ông Tuyến, doanh nghiệp đầu tư thứ cấp tại dự án sẽ được miễn tiền thuê đất ba năm xây dựng cơ bản và với 11 năm ưu đãi đầu tư, tổng là 14 năm. Đây là mức ưu đãi rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư khi đầu tư bất động sản công nghiệp, đặt nhà máy sản xuất trên địa bàn.

"Chúng tôi đang làm việc với hơn 20 khách hàng, không chỉ từ Hải Phòng mà cả Hà Nội, Hưng Yên, Hà Nam và đặt mục tiêu lấp đầy 100% cụm công nghiệp ngay trong năm 2027, cao hơn đáng kể so với kế hoạch đã đề ra là lấp đầy 50% năm 2027", bà Hiền tiết lộ.

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Hải cũng đánh giá, phát triển cụm công nghiệp có vai trò quan trọng trong tạo lập mặt bằng sản xuất, thu hút đầu tư và thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế địa phương.

Ông cho rằng doanh nghiệp công nghiệp hỗ trợ và các doanh nghiệp nhỏ và vừa có nhu cầu lớn về địa điểm sản xuất với hạ tầng đồng bộ, diện tích phù hợp, chi phí hợp lý và khả năng kết nối với khách hàng.

Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư của các cụm công nghiệp cần gắn với ngành nghề được phép tiếp nhận, chất lượng công nghệ, hiệu quả sử dụng đất và yêu cầu bảo vệ môi trường; quan tâm các doanh nghiệp sản xuất linh kiện, phụ tùng, vật liệu và các sản phẩm công nghiệp hỗ trợ có khả năng liên kết với các doanh nghiệp trong khu vực, ông Hải nhấn mạnh.