Cung - cầu của thị trường bất động sản sẽ duy trì tín hiệu cải thiện trong quý II/2025
Thị trường bất động sản quý II/2025 có nhiều ẩn số khó đoán định. Tuy nhiên, điểm sáng dẫn dắt đà hồi phục của thị trường sẽ tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực.
Dự báo điểm sáng dẫn dắt đà hồi phục của thị trường bất động sản quý II/2025 tập trung ở phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu thực
Quý I đầy khởi sắc
Đối với loại hình bất động sản nhà ở, quý I/2025 được xem là giai đoạn tiếp nối đà phục hồi của thị trường giai đoạn cuối năm 2024, với nhiều tín hiệu tích cực cả về nguồn cung lẫn sức cầu thị trường.
Nổi bật là phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh, nguồn cung sơ cấp ghi nhận đạt mức gần 13.000 căn, giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ, hầu hết tập trung tại TP.HCM và Bình Dương, lần lượt chiếm 53,9% và 39,5% tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường. Sức cầu thị trường ghi nhận tín hiệu khởi sắc, tăng 56% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, lượng tiêu thụ sơ cấp tại Bình Dương vượt TP.HCM, chiếm 43,6%, dẫn đầu về lượng tiêu thụ sơ cấp trong quý I/2025 trước thông tin dự kiến sáp nhập TP.HCM.
Hiện tượng bất cân xứng nguồn cung giữa các phân khúc căn hộ vẫn tiếp diễn, theo đó, phân khúc căn hộ cao cấp, hạng A chiếm 72,1% nguồn cung sơ cấp tại TP.HCM; trong khi phân khúc hạng B, hạng C tiếp tục giữ vị trí chủ đạo nguồn cung tại các tỉnh giáp ranh. TP.HCM duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung phân khúc nhà ở giá rẻ, căn hộ vừa túi tiền phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, vốn kéo dài từ năm 2019 đến nay.
Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng 2 - 5%. Cục bộ một số dự án tại Bình Dương và Long An ghi nhận mức tăng 5 - 11% so với giai đoạn cuối năm 2024. Thanh khoản và giá bán trên thị trường thứ cấp tiếp tục đà hồi phục, tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà, pháp lý hoàn chỉnh, thuận tiện kết nối về trung tâm.
Phân khúc nhà phố/biệt thự cũng ghi nhận những chuyển biến khả quan, nguồn cung sơ cấp đạt hơn 5.000 căn, tăng 7% so với cùng kỳ. Kèm theo đó là lượng tiêu thụ sơ cấp tăng mạnh, gấp 4 lần so với cùng kỳ, với gần 400 căn được thị trường đón nhận, phần lớn đến từ các dự án mở bán tại hai địa phương là Bình Dương và Long An. Mặt bằng giá bán sơ cấp ghi nhận tăng trung bình 4% so với quý trước, trong khi giá bán giao dịch thứ cấp trên thị trường bình quân tăng 8 - 12% so với cuối năm 2024.
Phân khúc đất nền (khảo sát đất nền thuộc dự án có chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500) mặc dù ghi nhận nguồn cung sơ cấp ở mức khoảng 6.500 nền, giảm nhẹ 2% so với cùng kỳ, song tỷ lệ hấp thụ tăng 6,1 lần so với cùng kỳ quý I/2024. Ghi nhận tại thị trường thứ cấp cục bộ ở một số địa phương so với cuối năm 2024, thị trường đạt mức tăng giá phổ biến từ 12% đến 16%. Bên cạnh đó, cũng ghi nhận hiện tượng “sốt đất cục bộ” tại các tỉnh, thành phố có thông tin sáp nhập TP.HCM, mở rộng đô thị, với mức tăng lên đến 20 - 30%.
Đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng (trên phạm vi cả nước), mặc dù du lịch vẫn duy trì đà tăng trưởng ổn định, tính chung quý I/2025, khách quốc tế đến Việt Nam đạt hơn 6 triệu lượt, tăng 29,6% so với cùng kỳ năm trước và đây là số lượng khách vào nước ta trong một quý cao nhất từ trước đến nay, nhưng đà hồi phục của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều đột phá như kỳ vọng và có sự phân hóa rõ nét ở từng phân khúc.
Theo đó, ngoại trừ phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng 18%, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng và condotel hầu như không có quá nhiều biến động về nguồn cung so với cùng kỳ.
Xét về lượng tiêu thụ, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng quan sát được sự sụt giảm lên đến 54% so với cùng kỳ, điều này có thể lý giải bằng việc hơn 99% nguồn cung sơ cấp đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, thiếu đa dạng sản phẩm để người mua lựa chọn.
Sức cầu thị trường phân khúc condotel ghi nhận sự tăng trưởng với lượng tiêu thụ tăng 2,9 lần so với cùng kỳ năm 2024, tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án nhất định. Trong khi đó, những dự án sơ cấp còn lại hầu hết đều có tình hình bán hàng chậm hoặc đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch.
Giá bán sơ cấp không có nhiều biến động và tiếp tục xu hướng đi ngang. Những chính sách cam kết thuê lại, mua lại, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi, nhưng chưa đạt hiệu quả như kỳ vọng. Thị trường tiếp tục gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này vẫn còn rất thấp.
Nhận diện cung - cầu quý II
Thời gian tới sẽ là giai đoạn có nhiều chuyển biến với thị trường bất động sản cả nước nói chung, các tỉnh phía Nam nói riêng, bởi những ẩn số đến từ động thái áp mức thuế cao của Mỹ lên hàng hóa Việt Nam xuất khẩu sang nước này; kế hoạch sắp xếp, sáp nhập các tỉnh, thành phố, tinh gọn bộ máy quản lý nhà nước; gấp rút giải ngân đầu tư công, rút ngắn thời gian về đích của các công trình giao thông trọng điểm…
Vì vậy, diễn biến thị trường trong quý II và cả năm 2025 tương đối khó đoán định, cơ hội và thách thức cùng song hành. Trong đó, điểm sáng dẫn dắt đà hồi phục của thị trường vẫn tập trung ở loại hình bất động sản nhà ở, phân khúc căn hộ phục vụ tốt nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn, giao thông thuận tiện.
Diễn biến thị trường bất động sản trong quý II và cả năm 2025 tương đối khó đoán định, cơ hội và thách thức cùng song hành.
Theo đó, nguồn cung mới phân khúc căn hộ tại TP.HCM và các tỉnh giáp ranh trong quý II/2025 dự kiến tăng, đạt khoảng 3.000 - 4.000 căn hộ được đưa ra thị trường, phần lớn đến từ những dự án thuộc các thành phố của tỉnh Bình Dương là Thuận An, Dĩ An, hay tại khu Đông TP.HCM (TP. Thủ Đức).
Giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực các chi phí đầu vào phát triển dự án, các dự án được đưa ra thị trường tiếp tục thiết lập mặt bằng giá mới, dao động lên đến 60 triệu đồng/m2 tại Bình Dương, hay trên 130 triệu đồng/m2 với những dự án cao cấp tại khu Đông TP.HCM.
Song song đó, nguồn cung mới các loại hình nhà ở giá rẻ, vừa túi tiền, nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng sẽ có những tiến triển rõ nét hơn trong quý II và đến cuối năm 2025 trước những động thái quyết liệt của Chính phủ trong công tác gỡ vướng pháp lý, khuyến khích các doanh nghiệp tư nhân chung tay phát triển.
Đối với phân khúc nhà phố/biệt thự, nguồn cung mới trong quý II dự kiến phân bổ chủ yếu ở các khu đô thị thuộc vùng phụ cận TP.HCM, dao động khoảng 1.200 - 1.500 căn. Trong đó, các địa phương quen thuộc như Long An, Bình Dương, Đồng Nai là chủ lực nguồn cung của thị trường. Các khu vực còn lại tiếp tục tình trạng khan hiếm dự án mở bán mới.
Mặt bằng giá sơ cấp được dự báo có nhiều biến động trong quý tiếp theo, duy trì ở mức cao do chịu tác động của các yếu tố chi phí đầu vào và chính sách thuế đối ứng mới của Mỹ đối với Việt Nam khi được áp dụng trên diện rộng. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi tích cực ở cả mức giá cũng như thanh khoản. Trong đó, nhóm sản phẩm thuộc các khu đô thị có liên kết vùng thuận lợi, hoàn thiện pháp lý là chủ lực thanh khoản của thị trường.
Còn ở phân khúc đất nền, nguồn cung thị trường duy trì xu hướng tăng của quý I và phân bổ chủ yếu ở các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Dự kiến đạt khoảng 550 - 650 nền được mở bán mới trong quý II, tập trung ở các tỉnh, thành phố vùng ven như Long An, Bình Dương, Đồng Nai…
Sức cầu chung của thị trường duy trì tín hiệu cải thiện, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước, do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư. Trong đó, giao dịch thị trường tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có pháp lý đầy đủ, hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng hoặc các đại đô thị.
Mặt bằng giá sơ cấp vẫn neo cao, dự kiến tăng trung bình 3 - 5% so với quý trước do tác động của các loại chi phí đầu vào, thông tin sáp nhập TP.HCM và sự cộng hưởng của các chủ đầu tư lớn tham gia thị trường.
Nguồn cung mới đưa ra thị trường của các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nghỉ dưỡng được dự báo tăng trưởng nhẹ so với quý I/2025, cụ thể, phân khúc condotel dự kiến dao động khoảng 200 - 300 căn đưa ra thị trường, phân bổ chủ yếu tại Quảng Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng tăng nhẹ, dự kiến dao động khoảng 150 - 200 căn, tập trung chủ yếu ở Hòa Bình và Ninh Thuận. Nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến tăng khoảng 100 - 150 căn, tập trung chủ yếu tại Hòa Bình.
Mặc dù vậy, sức cầu chung các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì ở mức thấp, đà giảm có thể kéo dài và chưa có dấu hiệu cho thấy sự phục hồi trong ngắn hạn. Thị trường vẫn gặp nhiều khó khăn về thanh khoản lẫn khả năng tăng giá khi niềm tin của nhà đầu tư cũng như động thái phục hồi của phân khúc này còn nhiều hạn chế.
Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động mạnh về giá trong quý II. Các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết cho thuê... tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm kích cầu thị trường, gia tăng thanh khoản.
