Cuộc sống ở chung cư - Bài 2: Những tranh chấp kéo dài - ai đúng, ai sai?

Quỹ bảo trì bị “ém nhẹm”

Một trong những vấn đề gây bức xúc kéo dài nhất và phổ biến nhất tại các chung cư là tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì (QBT), là khoản tiền 2% giá trị căn hộ nhằm đảm bảo chất lượng hạ tầng về lâu dài.

Hiện nay, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thống kê có hàng chục chung cư trên địa bàn vướng vào tranh chấp liên quan đến QBT, với 227 chung cư chưa được bàn giao quỹ. Đáng chú ý, trong đó có 43 chung cư đang xảy ra tranh chấp gay gắt do CĐT cố tình không bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ.

Cư dân chung cư Screc (phường Nhiêu Lộc, TP Hồ Chí Minh) phản ánh các hạ tầng xuống cấp nhưng không được duy tu, bảo trì kịp thời từ QBT chung cư. Ảnh: Hồng Phúc.

Tại chung cư SCREC (phường Nhiêu Lộc), ông Vũ Xuân Hùng – Trưởng ban kiểm soát (được Hội nghị nhà chung cư bầu) phản ánh: Các mâu thuẫn giữa cư dân với các bên liên quan kéo dài dai dẳng khi BQT cũ nhiệm kỳ 2018-2021 bị cư dân yêu cầu làm rõ các nhập nhèm về thuế. Thậm chí, khi cơ quan thuế vào cuộc, đã phát hiện và xử phạt số tiền lên tới hơn 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, việc cưỡng chế kéo dài đến năm 2025 khiến số tiền phạt tăng lên 1,4 tỷ đồng (gồm lãi phát sinh).

Điều đáng nói, cư dân cũng bất bình vì cơ quan thuế đã thực hiện việc cưỡng chế sai phạm kéo dài, ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân chung cư này. Trong khi đó, ông Đoàn Thế Kiên - Trưởng BQT chung cư SCREC cho biết, khó khăn lớn nhất khi giải quyết các tranh chấp hiện nay mà cư dân phải đối mặt lại chính là việc chính quyền địa phương, cụ thể là UBND quận 3 (cũ) và UBND phường Nhiêu Lộc hiên nay còn thiếu sự quyết liệt giải quyết cho quyền lợi của cư dân.

“Phường đang nợ phí quản lý đối với khoảng 40 căn hộ tái định cư. Các căn hộ này là một phần trong thỏa thuận bàn giao 40 căn để tái định cư tại chỗ cho người dân. Mặc dù, những người tái định cư phải mất gần 10 năm mới nhận được nhà, nhưng tính đến thời điểm hiện tại, chính quyền vẫn chưa trả hết phí quản lý cho BQT. Việc này dẫn đến việc BQT quyết định tiến tới phương án khởi kiện chính quyền địa phương” ông Kiên phản ánh.

Tại chung cư Opal Boulevard, bà Nguyễn Thùy An – Thành viên BQT chung cư cho biết: CĐT Hà An (thuộc Đất Xanh) đã tự động chuyển vào tài khoản BQT khoản tiền 6 tỷ đồng, nhưng ước tính tổng quỹ 2% phải lên tới 73-74 tỷ đồng.

Cư dân bức xúc đặt ra câu hỏi: CĐT thiếu thiện chí khi bàn giao “nhỏ giọt” tiền QBT, cũng không chốt số liệu quyết toán hoặc công khai báo cáo tài chính đối với quá trình sử dụng QBT trong suốt 5 năm quản lý vận hành. Thang máy thì hư hỏng liên tục, đặc biệt thang A5 hư, hơn 2 tháng, kéo dài qua Tết mới sửa; rồi Thang máy block B1 hư đồng loạt 4 trong tổng số 5 thang kéo dài hơn 1 tháng. Tình trạng bảo trì, bảo hành sau khi bàn giao sản phẩm căn hộ diễn ra chậm chạp, gây bức xúc cho cư dân, gây bức xúc dư luận dù CĐT đang giữ tiền quỹ bảo trì để cuộc sống sinh hoạt của cư dân bị ảnh hưởng rất lớn.

Nhiều dự án của CĐT Đất Xanh đang vướng phải các tranh chấp với cư dân, chưa được giải quyết dứt điểm. Ảnh: cư dân cung cấp.

Cư dân lo lắng rằng sau khi CĐT bàn giao, số tiền còn lại trong QBT sẽ không còn bao nhiêu. Do đó, “tổ ấm” lâu dài của họ ở chung cư sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Cũng theo bà An, gần đây dù Sở Xây dựng đã ra quyết định phạt CĐT và yêu cầu TP Dĩ An (cũ) tiến hành cưỡng chế từ tháng 12/2024, nhưng chính quyền địa phương lại "không nhúc nhích gì hết" cho đến khi cư dân phải căng băng rôn phản ánh.

Qua đó, bà An kiến nghị, để giải quyết dứt điểm tình trạng vướng mắc về công tác quản lý, vận hành chung cư và QBT đang xảy ra chung cư Opal Boulevard, chỉ cần chế tài kiên quyết: CĐT chưa hoàn thành nghĩa vụ bàn giao tại dự án cũ thì không được phép triển khai hoặc bán các dự án mới.

Tương tự, tại chung cư Saigon Gateway (phường Tăng Nhơn Phú), CĐT dự án là Công ty CP Bất động sản Hiệp Phú Land đã trì hoãn bàn giao QBT hơn 30 tỷ đồng từ năm 2020 sau khi BQT được thành lập hợp pháp. Trước tình trạng này, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh đã phải kiến nghị UBND TP Thủ Đức khẩn trương tổ chức cưỡng chế bàn giao QBT trong tháng 6/2025.

Thậm chí, Sở Xây dựng còn đề nghị chuyển vụ việc cho Cơ quan Cảnh sát điều tra nếu phát hiện dấu hiệu tội phạm, theo quy định tại khoản 3, Điều 154 Luật Nhà ở hiện hành. Tuy nhiên, thực tế cho thấy các quyết định cưỡng chế hành chính hiện tại dường như không đủ sức nặng để buộc CĐT phải thực hiện.

Nhiều ý kiến đề nghị bổ sung quy định, CĐT nếu chưa hoàn thành nghĩa vụ bàn giao tại dự án cũ thì không được phép triển khai hoặc bán các dự án mới. Ảnh: Hồng Phúc.

Không chỉ có CĐT chiếm dụng, sự thiếu minh bạch còn xuất hiện ngay trong hoạt động của chính của BQT. Tại chung cư Imperial Place, BQT chung cư bị cư dân phản ánh về dấu hiệu vượt quyền, thu chi thiếu minh bạch, đặc biệt là liên quan đến QBT.

Chỉ sau khi chính quyền phường An Lạc (quận Bình Tân cũ) can thiệp và có văn bản yêu cầu thì nguồn tiền QBT gần 20 tỷ đồng mới được đem gửi tại các ngân hàng để cư dân có thể giám sát.

Tương tự, tại chung cư Him Lam Phú An (phường Phước Long), ông L.B.L. (46 tuổi, cư dân block C) bức xúc cho biết: BQT chung cư này dù đã tự lập và quản lý kinh phí vận hành theo hình thức tự thu, tự chi, nhưng lại không theo quy trình lấy ý kiến cư dân, vượt quá vai trò và quyền hạn đã được thông qua tại Hội nghị nhà chung cư (HNNCC). Điều này cũng khiến cư dân bức xúc, khiếu nại nhiều lần.

Cực chẳng đã, từ đầu năm nay tập thể cư dân Him Lam Phú An đã gửi đơn cầu cứu đến UBND phường Phước Long A (nay là phường Phước Long) để đề nghị làm rõ các “nhập nhèm” liên quan đến BQT chung cư.

Theo đánh giá của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh và Hiệp hội Bất động sản thành phố (HoREA), tranh chấp QBT cho thấy những bất cập và khiếm khuyết trong quản lý, vận hành nhà chung cư hiện nay. Luật Nhà ở hiện hành vẫn để CĐT tạm giữ khoản 2% phí bảo trì sau khi bàn giao nhà cho đến khi BQT thành lập. Quy định là vậy, nhưng luật lại thiếu nội dung quy định về cơ chế, chế tài rõ ràng trong trường hợp CĐT cố tình không bàn giao. Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho biết, chính Hiệp hội này đã nhiều lần kiến nghị đến UBND thành phố, Chính phủ và các Bộ, ngành liên quan góp ý, hiến kế giải pháp để minh bạch hóa hoạt động của BQT và làm rõ cơ chế cưỡng chế tài chính, quyền can thiệp của cơ quan quản lý khi xảy ra tranh chấp.

Hàng loạt bất cập khiến tranh chấp dai dẳng

Bên cạnh QBT, tranh chấp về sở hữu chung/sở hữu riêng và các vấn đề pháp lý cơ bản như HĐMB, sổ hồng, cũng là nguyên nhân gây ra hàng trăm vụ việc phải đưa ra tòa án 2 cấp để giải quyết.

Tại chung cư 4S Linh Đông, đại diện cư dân bức xúc cho rằng CĐT Thành Trường Lộc có dấu hiệu "nhập nhèm" khi ban đầu cam kết khu đất trống phía sau chung cư là tiện ích công viên cư dân (thể hiện trong tài liệu bán hàng và nội dung HNNCC năm 2019).

Tuy nhiên, gần đây CĐT đã rào chắn, ngăn đôi công viên và chắn luôn đường đi của cư dân. Lúc này, CĐT tuyên bố đó là đất sở hữu của công ty và là sở hữu riêng của CĐT.

Để bảo vệ quyền lợi, cư dân đã ký đơn trình báo chính quyền địa phương và khiếu nại đến nhiều cấp. Cư dân cũng phải đối mặt với các vấn đề kéo dài như CĐT không chuyển QBT (đã bị phạt 125 triệu đồng và đề nghị cưỡng chế), không làm sổ hồng và không bàn giao bản vẽ chi tiết hầm xe, mà lại cho đơn vị khác thuê hầm để chia doanh thu.

“Các tồn tại và vướng mắc này đã tồn tại kéo dài hơn 10 năm, chưa được giải quyết dứt điểm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà. Hơn nữa, còn tiềm ẩn nhiều nguy cơ mất an toàn trong công tác quản lý, vận hành chung cư”, ông Nguyễn Huy Hoàng – Trưởng BQT chung cư 4S Linh Đông bức xúc.

Khu vực vi phạm an toàn chung cư, tự cơi nới tại khu vực khai thác thương mại tại chung cư SCREC gây mất an toàn phòng cháy chữa cháy. Ảnh: Hồng Phúc.

Trở lại câu chuyện tranh chấp khá căng thẳng về việc chiếm dụng diện tích chung, kéo dài suốt hơn một thập kỷ tại chung cư SCREC (phường Nhiêu Lộc, được đưa vào sử dụng từ 2007). Cư dân phản ánh tình trạng ngay từ khi bàn giao, CĐT đã chiếm dụng toàn bộ các tiện ích và diện tích sử dụng chung, bao gồm phòng sinh hoạt cộng đồng, phòng y tế, phòng đọc sách, phòng tập thể dục và nhà trẻ.

Những diện tích này đã được CĐT cho thuê để lấy tiền trong suốt thời gian dài cư dân đấu tranh. Mặc dù cư dân đã ròng rã đấu tranh suốt 6 năm mới tìm ra được các bản vẽ công trình, nhưng phải đến tháng 5/2023, mới có biên bản bàn giao các phòng chức năng quan trọng. Không chỉ chiếm dụng tiện ích, tại chung cư SCREC, sự thiếu minh bạch về pháp lý dự án đang gây ra hệ lụy nghiêm trọng cho người mua nhà.

Đại diện Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh thừa nhận, mô hình phát triển nhà chung cư đang đi nhanh hơn năng lực quản lý và một số quy định pháp luật bị chồng chéo, chưa đủ chế tài răn đe. Để giải quyết lâu dài, TP Hồ Chí Minh hiện đã giao trách nhiệm giám sát cho chính quyền địa phương và các Sở, ngành, khuyến khích tăng cường giám sát xã hội để xử lý kịp thời các hành vi vi phạm. Mới đây, chính quyền TP Hồ Chí Minh cũng ban hành Quyết định 26/2025/QĐ-UBND (ngày 27/2/2025) nhằm quy định cụ thể hơn về các vấn đề quản lý và sử dụng nhà chung cư./.

(còn nữa…)

THÀNH LUÂN