Đa dạng phương án bồi thường, tháo gỡ vướng mắc cải tạo chung cư cũ

Bảo đảm quyền lợi người dân

Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là vấn đề được đặt ra từ nhiều năm qua, nhất là tại các đô thị lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhiều khu chung cư được xây dựng từ những năm 1960-1990 đã xuống cấp, không còn đáp ứng yêu cầu về an toàn, hạ tầng kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy và chất lượng sống. Tuy nhiên, quá trình triển khai các dự án cải tạo, xây dựng lại vẫn gặp không ít khó khăn, trong đó có việc tạo sự đồng thuận của chủ sở hữu.

Tại phiên họp Quốc hội về định hướng sửa đổi Luật Nhà ở, Chính phủ đề xuất hoàn thiện các quy định liên quan đến quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi công trình bị phá dỡ. Một trong những nội dung đáng chú ý là mở rộng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với chủ sở hữu nhà chung cư cũ, nhất là các chung cư được xây dựng trước năm 1994.

Thêm lựa chọn để bảo đảm quyền lợi của người dân cho công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư, tập thể cũ. Ảnh: Doãn Thành

Theo quy định hiện hành, khi thực hiện dự án xây dựng lại chung cư cũ, chủ sở hữu căn hộ có thể được bố trí nhà ở tái định cư hoặc nhận tiền bồi thường theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nhu cầu của người dân rất đa dạng. Có người mong muốn tiếp tục sinh sống tại khu vực cũ; có người muốn nhận tiền để chủ động lựa chọn nơi ở; trong khi một bộ phận khác lại có nhu cầu về một loại hình nhà ở phù hợp hơn với khả năng tài chính và điều kiện gia đình.

Từ thực tế đó, dự thảo đề xuất bổ sung thêm phương án để chủ sở hữu có thể lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương với giá trị nhà ở tái định cư. Việc bổ sung các phương án bồi thường, tái định cư không chỉ có ý nghĩa về mặt chính sách mà còn tác động trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án cải tạo chung cư cũ. Bởi, trong quá trình thực hiện, sự đồng thuận của người dân là yếu tố đặc biệt quan trọng. Khi quyền lợi được thiết kế theo hướng linh hoạt, minh bạch và có nhiều lựa chọn, khả năng tìm được phương án phù hợp với từng nhóm đối tượng sẽ cao hơn.

Theo các chuyên gia, cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ không đơn thuần là câu chuyện xây một tòa nhà mới thay thế công trình cũ, đây là quá trình liên quan trực tiếp đến quyền tài sản, chỗ ở, sinh kế và đời sống lâu dài của hàng nghìn hộ dân. Vì vậy, chính sách càng cụ thể, quyền lựa chọn của người dân càng rõ thì quá trình triển khai dự án càng có cơ sở tạo đồng thuận.

Do vậy, việc mở rộng phương án bồi thường, tái định cư cần được nhìn nhận như một bước hoàn thiện cơ chế bảo đảm quyền lợi của chủ sở hữu, qua đó tạo điều kiện để dự án có thể triển khai thuận lợi hơn. Từ góc độ quản lý đô thị, cải tạo chung cư cũ còn là cơ hội để tổ chức lại không gian đô thị, nếu được xây dựng lại đồng bộ, các dự án không chỉ giải quyết vấn đề an toàn công trình mà còn góp phần chỉnh trang đô thị, nâng cao chất lượng sống.

Thống nhất với các luật có liên quan

Ông Trần Ngọc Chính, Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, việc dự thảo Luật Nhà ở mở rộng các phương án bồi thường, tái định cư khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ là hướng đi cần thiết. Người dân cần được trao thêm quyền lựa chọn để phương án bồi thường phù hợp hơn với nhu cầu và điều kiện thực tế của từng gia đình.

Điều quan trọng là khi xây dựng lại chung cư cũ, phải đồng thời giải quyết bài toán quy hoạch. Một khu chung cư cũ không thể chỉ phá đi và xây một tòa nhà cao tầng khác trên đúng nền đất cũ, mà cần được tổ chức lại với hệ thống giao thông, trường học, cây xanh, bãi đỗ xe, công trình công cộng và hạ tầng kỹ thuật đồng bộ. Quy hoạch Thủ đô cũng đã đặt yêu cầu cải thiện điều kiện sống tại các khu chung cư cũ, kiểm soát mật độ xây dựng, tầng cao và bổ sung các chức năng công cộng, cây xanh, hạ tầng kỹ thuật.

Chính sách mới hướng tới nguyên tắc người dân có thêm quyền lựa chọn nhưng tổng thể dự án phải được kiểm soát bằng quy hoạch. Ảnh: Doãn Thành

Theo KTS Trần Ngọc Chính, việc bổ sung lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư có thể góp phần tăng sự đồng thuận của người dân. Tuy nhiên, để tránh phát sinh tranh chấp, cần có cơ chế xác định giá trị bồi thường thật rõ ràng, công khai và thống nhất. “Điểm mấu chốt là phải bảo đảm nguyên tắc người dân không bị thiệt khi di chuyển khỏi nơi ở cũ. Đồng thời, cơ chế mới phải đủ linh hoạt để phù hợp với từng khu vực, từng dự án, nhóm đối tượng và đặc biệt là cần phải cần bảo đảm sự thống nhất với các luật có liên quan”, ông Chính có thể nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, bổ sung các phương án bồi thường, tái định cư là bước tiến tích cực, bởi khi cải tạo chung cư cũ, không thể áp dụng một phương án cứng nhắc cho tất cả chủ sở hữu. Việc cho phép người dân lựa chọn nhà ở xã hội hoặc quyền sử dụng đất có giá trị tương đương nhà tái định cư sẽ tạo thêm dư địa để giải quyết sự khác biệt về nhu cầu của từng hộ gia đình, từ đó góp phần tăng sự đồng thuận.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Thế Điệp, cốt lõi của cải tạo chung cư cũ vẫn là bài toán quy hoạch và tổ chức lại không gian đô thị. Việc phá dỡ một tòa nhà cũ để xây dựng công trình mới phải được đặt trong quy hoạch của cả khu vực, tính toán đồng bộ về dân số, giao thông, trường học, y tế, cây xanh, bãi đỗ xe và hạ tầng kỹ thuật. Nếu chỉ thay thế công trình cũ bằng một công trình cao tầng hơn mà không nâng cấp hạ tầng đi kèm thì có thể tạo thêm áp lực cho đô thị.

“Chính sách mới hướng tới nguyên tắc người dân có thêm quyền lựa chọn nhưng tổng thể dự án phải được kiểm soát bằng quy hoạch. Nhà nước cần làm rõ giá trị căn hộ, giá trị quyền sử dụng đất và cơ chế quy đổi giữa các phương án. Khi các thông tin này được công khai, minh bạch ngay từ đầu, người dân sẽ có cơ sở để lựa chọn và doanh nghiệp cũng dễ dàng tính toán hiệu quả đầu tư”, ông Điệp nhấn mạnh.