Đại công trình hạ tầng định hình lại bản đồ và dòng tiền bất động sản

Năm 2025, cả nước khởi công, khánh thành 564 công trình, dự án hạ tầng với tổng mức đầu tư hơn 5,14 triệu tỷ đồng, tạo thêm động lực cho tăng trưởng kinh tế - xã hội. Đà tăng tốc tiếp tục được duy trì từ đầu năm 2026 khi hàng loạt đại công trình kết nối các trung tâm kinh tế, đô thị và khu vực vệ tinh được kích hoạt.

Khu vực xa trung tâm vẫn có thể hấp dẫn hơn

Nổi bật là tuyến đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh khởi công ngày 12/4, dài khoảng 120 km, đi qua Hà Nội, Bắc Ninh, Hải Phòng và Quảng Ninh, khi hoàn thành sẽ giúp rút ngắn thời gian kết nối giữa hai cực tăng trưởng phía Bắc xuống còn 23 phút.

Tại phía Nam, dự án tuyến đường vượt biển kết nối Cần Giờ - Vũng Tàu cũng được khởi công ngày 1/7, giúp kết nối nhanh chóng hai trung tâm du lịch chỉ trong 10 phút. Trước đó, cuối năm 2025, tuyến đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ đã được khởi động và đang tăng tốc thi công, giảm thời gian di chuyển từ trung tâm TP.HCM đến Cần Giờ xuống còn 13 phút.

Song song với đó, mạng lưới metro tại hai đầu tàu kinh tế cũng đang được đẩy nhanh. Hà Nội định hướng phát triển 18 tuyến với tổng chiều dài gần 979 km. Mới đây, thành phố cũng vừa khởi công 5 tuyến với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.

Tại TP.HCM, mạng lưới metro được định hướng phát triển khoảng 28 tuyến, dài khoảng 1.100 km. Trong đó, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương đang triển khai, trong khi 4 dự án metro khác với tổng chiều dài gần 140 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026.

Dịp Quốc khánh 2/9 vừa qua, TP.HCM và Hà Nội cũng tiếp tục khởi công và khánh thành hàng loạt dự án hạ tầng lớn. Khi hoàn thành, những công trình này không chỉ tạo động lực cho đầu tư công, xây dựng, sản xuất và việc làm mà còn rút ngắn thời gian di chuyển, mở rộng không gian đô thị, tăng khả năng kết nối giữa nơi ở với trung tâm việc làm, thương mại và dịch vụ. Các chuyên gia đánh giá, hạ tầng đang trở thành lực đẩy mạnh mẽ làm thay đổi dòng chảy của thị trường bất động sản.

Hạ tầng tăng tốc đang mở rộng không gian đô thị, kéo dòng tiền bất động sản dịch chuyển sang những khu vực có dư địa phát triển. Ảnh: Quỳnh Danh.

Thực tế cho thấy dòng tiền bất động sản, cả ở thực lẫn đầu tư, đang dần mở rộng khỏi khu vực lõi của TP.HCM và Hà Nội. Thay vì chỉ tập trung vào những nơi đã phát triển, người mua và nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến các khu vực có dư địa tăng trưởng gắn với tiến độ hạ tầng.

Chia sẻ tại diễn đàn “Bất động sản khu vực phía Nam: Mở dư địa tăng trưởng mới”, ông Nguyễn Thái Bình, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng giám đốc Đông Tây Land cho biết trước đây khách hàng thường đánh giá vị trí bằng khoảng cách vật lý: dự án cách trung tâm quận 1 bao nhiêu km, đi vào thành phố bao xa.

Tuy nhiên, theo ông Bình, tư duy này đang thay đổi khi khách hàng và nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến thời gian kết nối về trung tâm. Khi vành đai, cao tốc, metro hay đường sắt tốc độ cao hoàn thành, lợi thế vị trí cũng được tính lại. “Một khu vực cách xa trung tâm về mặt địa lý nhưng có kết nối thuận tiện có thể trở nên cạnh tranh hơn nơi gần trung tâm nhưng hạ tầng quá tải”, ông Bình cho biết.

Theo đó, những khu vực nằm trên các trục hạ tầng lớn, đặc biệt nơi có quy hoạch TOD, gần ga metro hoặc đường sắt tốc độ cao, đang nhận được nhiều sự quan tâm. Thay vì chờ hạ tầng hoàn thiện, nhà đầu tư có xu hướng tìm kiếm cơ hội sớm tại những khu vực đã nhìn thấy rõ hướng phát triển và khả năng kết nối trong tương lai. Hạ tầng vì vậy đang làm thay đổi địa lý của dòng tiền, mở rộng phạm vi lựa chọn và tạo điều kiện hình thành những trung tâm mới.

Sẵn sàng chi trả cao hơn cho một dự án có kết nối tốt, tiện ích đầy đủ

Tuy nhiên, hạ tầng chỉ là điều kiện cần, chưa đủ để quyết định sức hút của một bất động sản. Ông Nguyễn Thái Bình cho rằng khi hạ tầng ngày càng được đầu tư đồng bộ, đây sẽ trở thành tiêu chuẩn cơ bản của thị trường. Một dự án nằm cạnh cao tốc, sân bay hay metro mới không mặc nhiên tăng giá nếu thiếu các yếu tố nền tảng khác.

Theo ông, một bất động sản có triển vọng phải hội tụ hạ tầng, việc làm, dân cư, thương mại, dịch vụ và chất lượng sống.

Người mua ngày càng quan tâm những dự án vừa có lợi thế kết nối vừa sở hữu hệ tiện ích, dịch vụ và môi trường sống đồng bộ.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS cũng nhận định người mua đang chuyển sang cách tiếp cận toàn diện hơn, không chỉ tìm một nơi để ở mà còn cân nhắc trải nghiệm sống, khả năng gia tăng giá trị tài sản và dòng tiền khai thác sau đầu tư.

Nắm bắt sự thay đổi này, nhiều chủ đầu tư lớn đang chuyển hướng sang xây dựng hệ sinh thái sống hoàn chỉnh. Theo TS Đính, doanh nghiệp không chỉ chú trọng chất lượng xây dựng mà còn đầu tư vào thiết kế, không gian xanh, tiện ích đồng bộ và dịch vụ quản lý vận hành để duy trì chất lượng sống sau bàn giao.

Những dự án hội tụ đồng thời các yếu tố về hạ tầng, tiện ích, pháp lý và môi trường sống như Vinhomes Global Gate Hạ Long, Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Hải Vân Bay... cho thấy cuộc cạnh tranh trên thị trường ngày càng vượt ra ngoài câu chuyện vị trí.

Theo VARS, giá trị của một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền phải trả để sở hữu, mà còn ở tổng chi phí và thời gian cần bỏ ra để duy trì cuộc sống tại đó. Một bất động sản có giá cao hơn nhưng nằm gần ga metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và các dịch vụ thiết yếu có thể giúp giảm đáng kể sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân và chi phí đi lại trong dài hạn.

“Một căn nhà ở khu vực vệ tinh có giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và được kết nối tốt với metro sẽ có giá trị khác hoàn toàn với một căn nhà được mua chủ yếu vì kỳ vọng hạ tầng. Bởi xét cho cùng, người dân không chỉ mua một căn nhà mà còn mua khả năng tiếp cận một cuộc sống thuận tiện hơn”, báo cáo của VARS nhấn mạnh.

Dù đang trong quá trình hoàn thiện, Vinhomes Green Paradise tập trung phát triển tiện ích và hệ sinh thái dịch vụ, hướng tới thu hút cư dân và hình thành sức sống đô thị ngay từ sớm.

Ở góc độ nhà đầu tư, anh Nguyễn Hoàng (TP.HCM) cho biết trước đây anh thường ưu tiên những khu vực có giá thấp và kỳ vọng hưởng lợi khi hạ tầng phát triển. Hiện anh quan tâm hơn đến khả năng khu vực đó thực sự hình thành một thị trường có dân cư và hoạt động kinh tế.

“Nếu chỉ có một con đường đẹp đi qua nhưng xung quanh vẫn vắng dân cư thì chưa đảm bảo được khả năng tăng trưởng hay thanh khoản của bất động sản”, anh nói. Thay vào đó, anh Hoàng sẵn sàng trả cao hơn cho một dự án có tiện ích đầy đủ, vận hành tốt và nằm trong khu vực có tốc độ hình thành dân cư rõ ràng. Theo anh, khi đó không chỉ tiềm năng tăng giá mà cả thanh khoản lẫn khả năng tạo dòng tiền cho thuê từ bất động sản cũng tốt hơn.

Giá cao hơn vì thế không nhất thiết đồng nghĩa với đắt hơn. Người mua đang trả tiền cho những giá trị hữu hình như hạ tầng, tiện ích, dịch vụ, đồng thời nhận lại những giá trị quan trọng nhưng khó đo đếm như thời gian di chuyển được rút ngắn, môi trường sống chất lượng, sự thuận tiện và khả năng duy trì giá trị tài sản. Đó cũng là lý do có những dự án giá 100 triệu đồng/m2 vẫn thu hút người mua, trong khi một dự án có vị trí thuận lợi nhưng giá chỉ vài chục triệu đồng/m2 vẫn khó hấp thụ.