Đại gia địa ốc ồ ạt 'Nam tiến', khu vực nào đang là 'vùng trũng' hút tiền?

Không chỉ là sự dịch chuyển của nhà đầu tư cá nhân, xu hướng "Nam tiến" còn phản ánh chiến lược mở rộng địa bàn của hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lớn, trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc khắt khe hơn.

Xu hướng ngày càng rõ

Bà Phạm Thị Thu Châu, Giám đốc Kinh doanh LA Home, cho biết ngay từ giai đoạn đầu triển khai dự án, nhu cầu từ nhà đầu tư phía Bắc đã xuất hiện rõ rệt.

Đáng chú ý, dù chưa tổ chức truyền thông tại Hà Nội, nhiều nhà đầu tư Thủ đô vẫn chủ động “xuống tiền”, thậm chí mỗi người mua từ 2-5 sản phẩm.

"Hành vi đầu tư theo nhóm là một đặc trưng đáng lưu ý của dòng vốn này. Chỉ cần một người mua, các thành viên còn lại sẽ tham gia theo", bà Châu phân tích. Đồng thời, cho hay nhận thấy tín hiệu tích cực, không ít doanh nghiệp phía Nam đã nhanh chóng tổ chức các sự kiện giới thiệu dự án tại Hà Nội và ghi nhận kết quả khả quan.

Xu hướng "Nam tiến" của dòng vốn bất động sản ngày càng rõ nét.

Ở góc độ thị trường, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group, cho rằng sự chững lại của dòng tiền tại nội đô Hà Nội đang thúc đẩy nhu cầu tìm kiếm cơ hội mới.

Khi mặt bằng giá đã tăng cao và biên lợi nhuận dần thu hẹp, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tái cơ cấu danh mục, chuyển hướng sang các thị trường còn dư địa tăng trưởng.

Bà Ngọc dẫn chứng trường hợp một nhà đầu tư bán căn hộ tại dự án 6th Element với mức giá tăng từ 2,3 tỷ đồng lên hơn 7 tỷ đồng, nhưng vẫn quyết định rút lui vì “giá không còn tăng được nữa”. Đây là biểu hiện điển hình của dòng tiền đang tìm kiếm chu kỳ tăng trưởng mới.

Không chỉ dừng lại ở yếu tố tâm lý, sự dịch chuyển này còn có nền tảng từ các điều kiện thị trường. Đại diện một đơn vị phân phối lớn nhận định, giá bất động sản tại Hà Nội đã neo ở mức cao, khiến kỳ vọng lợi nhuận giảm dần.

Trong khi đó, các địa phương phía Nam như Long An (cũ), Bình Dương (cũ) hay Đồng Nai lại đang nổi lên nhờ quỹ đất dồi dào, giá còn “mềm” và hạ tầng phát triển mạnh.

Đặc biệt, sau giai đoạn đầu tư ngắn hạn, nhiều nhà đầu tư có xu hướng chuyển sang nắm giữ dài hạn, ưu tiên sản phẩm có thể khai thác dòng tiền hoặc gia tăng giá trị theo tiến độ hạ tầng.

Dưới góc nhìn nghiên cứu, bà Nguyễn Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS-IRE, nhận định xu hướng dịch chuyển dòng vốn từ Bắc vào Nam có thể mang tính dài hạn. Các đô thị vệ tinh của TP.HCM đang hưởng lợi lớn từ hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện cùng với môi trường pháp lý được cải thiện.

Số lượng dự án được cấp phép mới và tái khởi động tại khu vực này cũng vượt trội so với nhiều thị trường khác. Đáng chú ý, nhà đầu tư miền Bắc vốn có kinh nghiệm “đón sóng” quy hoạch, sẵn sàng xuống tiền tại các khu vực vùng ven hoặc đô thị cấp hai nếu nhận thấy tiềm năng tăng giá rõ rệt.

Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhấn mạnh yếu tố chênh lệch giá là động lực quan trọng thúc đẩy dòng tiền.

Theo ông Tuấn, bất động sản phía Nam hiện có dư địa tăng giá tốt hơn, đặc biệt tại các khu vực được đầu tư hạ tầng hoặc nằm trong định hướng phát triển theo mô hình TOD của TP.HCM. Đây chính là “nam châm” hút dòng vốn từ các nhà đầu tư phía Bắc.

Đường đến không "trải hoa hồng"

Song song với sự dịch chuyển của dòng tiền cá nhân, thị trường cũng ghi nhận làn sóng “Nam tiến” của các doanh nghiệp bất động sản.

Nếu giai đoạn 2019-2020 chứng kiến nhiều chủ đầu tư phía Nam “Bắc tiến”, thì từ năm 2025 trở lại đây, xu hướng này đang đảo chiều. Hàng loạt doanh nghiệp có trụ sở tại miền Bắc đã công bố kế hoạch mở rộng vào thị trường phía Nam, từ TP.HCM đến các tỉnh vệ tinh.

Trong số đó, MIK Group là cái tên đáng chú ý khi dự kiến triển khai nhiều dự án tại TP Thủ Đức và Cần Giờ. Đại diện doanh nghiệp cho biết chiến lược mở rộng được thực hiện trong bối cảnh thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi các yếu tố như pháp lý, tiến độ và năng lực triển khai trở thành tiêu chí then chốt. Trên thực tế, MIK đã có kinh nghiệm tại TP.HCM từ giai đoạn trước với các dự án như Villa Park hay Park Riverside, tạo nền tảng cho bước đi mới.

Tương tự, Văn Phú cũng đang tăng tốc hiện diện tại thị trường phía Nam với dự án Vlasta Premier – Phú Thuận, đồng thời đẩy mạnh hoạt động M&A để mở rộng quỹ đất. Doanh nghiệp cho biết chiến lược này nhằm bổ sung dòng tiền và giảm áp lực tài chính trong bối cảnh thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt.

Không đứng ngoài cuộc, Sunshine tiếp tục mở rộng hoạt động tại TP.HCM sau khi triển khai nhiều dự án lớn. Theo kế hoạch, tập đoàn sẽ thực hiện các thương vụ mua lại và nắm quyền chi phối tại một số dự án trọng điểm, qua đó gia tăng hiện diện tại khu vực phía Nam.

Trong khi đó, Sun Group - một “ông lớn” trong ngành, cũng chính thức tham gia sâu hơn vào thị trường TP.HCM với hàng loạt dự án quy mô lớn, từ khu đô thị đến tổ hợp du lịch.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nhận định sau hơn hai thập kỷ phát triển, việc các doanh nghiệp mở rộng địa bàn là xu hướng tất yếu. Theo bà, không chỉ doanh nghiệp phía Bắc vào Nam, mà trước đó cũng đã có làn sóng ngược lại.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường đang được “thanh lọc”, những doanh nghiệp còn trụ lại đều có năng lực tài chính và kinh nghiệm, đủ sức cạnh tranh tại các thị trường mới.

Tiềm năng là rất rõ ràng, tuy nhiên, “Nam tiến” không phải "con đường trải hoa hồng". Thách thức lớn nhất nằm ở sự khác biệt về thị hiếu khách hàng giữa các vùng miền.

Người mua tại TP.HCM thường ưu tiên tính thực dụng, khả năng khai thác dòng tiền, trong khi nhà đầu tư miền Bắc có xu hướng chú trọng tiềm năng tăng giá. Nếu không điều chỉnh sản phẩm phù hợp, doanh nghiệp có thể gặp rủi ro.

Bên cạnh đó, môi trường pháp lý và cơ chế vận hành tại mỗi địa phương cũng có sự khác biệt, đòi hỏi doanh nghiệp phải thích nghi nhanh chóng. Cạnh tranh tại TP.HCM cũng gay gắt hơn khi quy tụ nhiều chủ đầu tư lớn trong và ngoài nước, buộc các doanh nghiệp “ngoại tỉnh” phải chứng minh năng lực thực sự để giành phần thắng.