Đánh thuế bất động sản, dễ hay khó?

Có vẻ như nhà lập chính sách muốn dùng công cụ thuế để hạ nhiệt giá bất động sản. Ảnh: N.K

Dù có mong muốn nhưng việc đánh hai loại thuế này dễ hay khó?

Từ quan điểm tài chính công, đánh hai loại thuế liên quan đến bất động sản này chắc chắn có hai cái dễ.

Dễ thứ nhất là tạo nguồn thu khá dồi dào, chắc chắn và ổn định. Tại sao? Bởi có hoạt động kinh tế quan trọng nào của con người mà không liên quan đến bất động sản? Con người hoạt động kinh tế để có thu nhập trang trải nhu cầu sinh hoạt và tích lũy, trong đó phần tích lũy hay của để dành bằng nhà, đất của người châu Á nói chung và người Việt nói riêng luôn luôn xếp hàng đầu. Vậy thì hầu hết những nhóm người có cuộc sống dư dả sau thời kỳ đổi mới đều có căn nhà thứ hai để thuộc đối tượng chịu thuế. Còn về thuế chống đầu cơ, tức sẽ đánh thuế giao dịch mua đi bán lại nhà mà không phải mua để ở hay giữ tài sản lâu dài, gọi là đầu cơ bất động sản thay vì đầu tư. Các giao dịch này đang diễn ra khá thường xuyên và phổ biến đối với nhiều người Việt.

Cái dễ thứ hai là dễ thu được thuế. Đơn giản vì phàm những gì liên quan đến bất động sản, dù dưới dạng tài sản hay giao dịch, đều phải kê khai, đăng ký hay xin phép cơ quan chính quyền. Thêm nữa, trong thời đại chuyển đổi số, mọi sự biến động về tài sản của công dân đều dễ dàng được theo dõi, cập nhật bằng các tài khoản định danh bắt buộc. Vậy là khả năng tránh thuế hay trốn thuế về cơ bản khó khả thi.

Với cả hai điều nói trên, một khi Bộ Tài chính có đề xuất chính thức ban hành luật để thu hai loại thuế này thì đương nhiên hợp logic và dễ hiểu. Giả sử có ý kiến phản đối từ dư luận hay trong nghị trường thì Bộ Tài chính cũng dễ thuyết minh với lý do chúng ta hội nhập, theo thông lệ bởi đa số các nước đều làm vậy.

Tuy nhiên, nếu nhìn rộng và sâu hơn, cả từ góc độ điều tiết vĩ mô để phát triển kinh tế và quyền, lợi ích của người dân thì việc đánh hai sắc thuế này có nhiều điểm khó. Xét về nguyên lý chung cũng như bối cảnh thực tế Việt Nam, tác giả xin nêu lên ba cái khó.

Khó thứ nhất, xác định mục tiêu chính sách của hai sắc thuế này là gì?

Thuế vốn có hai chức năng chính là nguồn thu và điều tiết. Nhấn mạnh nguồn thu tức ngân sách đang thiếu hụt cần bù đắp, còn nếu nhằm điều tiết thì Nhà nước cần điều chỉnh hay khắc phục khiếm khuyết của thị trường trong việc theo đuổi các mục tiêu chính sách nhất định. Trong bối cảnh hiện nay, vì đề xuất về thuế sở hữu nhiều nhà cũng đến từ Bộ Xây dựng, có vẻ như nhà lập chính sách muốn dùng công cụ thuế để hạ nhiệt giá bất động sản, vốn đã và đang tiếp tục tăng như con ngựa bất kham, với căn cứ rằng để phục vụ mục tiêu xã hội, tạo điều kiện cho những người dân bình thường, đặc biệt người nghèo, có cơ hội mua và sở hữu nhà.

Trong khía cạnh này, tôi thực sự băn khoăn cả về mục tiêu và giải pháp. Câu hỏi đầu tiên là: Có phải chủ trương chính sách đúng là tạo điều kiện cho mọi người dân sở hữu nhà ở hay không? Trở lại Hiến pháp 2013, điều 22 khẳng định quyền của công dân được có “nơi ở hợp pháp” mà không phải là sở hữu nhà, điều này đương nhiên đồng nghĩa với trách nhiệm bảo đảm điều tương tự của Nhà nước. Tiếp theo, Luật Nhà ở 2023 quy định về chính sách nhà ở, theo đó Nhà nước “tạo điều kiện để mọi người đều có chỗ ở thông qua phát triển đa dạng các loại hình nhà ở”. Cụ thể hơn, “Nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở xã hội… để cho thuê, thuê mua”. Như vậy, rõ ràng mục tiêu chính sách về “chỗ ở” và “sở hữu nhà” là hai phạm trù hoàn toàn khác biệt.

Nhà nước quan tâm đến nhóm đối tượng dân nghèo chưa có chỗ ở hợp pháp và đạt chuẩn là đúng, nhưng thay vì khuyến khích họ phải hy sinh mọi nhu cầu sống khác để tập trung sở hữu nhà thì đúng và thiết thực hơn là nên tạo điều kiện để họ được thuê nhà dễ dàng với giá cả hợp lý. Nghịch lý thị trường đang hỗ trợ điều này bằng việc giá thuê nhà không hay ít tăng, thậm chí khá thấp và ổn định trong khi giá mua nhà vẫn cao. Ngoài ra, nhà lập chính sách cần lưu ý rằng về trung và dài hạn, theo quy luật cung cầu, khi giá nhà tăng sẽ thúc đẩy nguồn cung để tái lập sự cân bằng.

Tuy nhiên, về khách quan, một khi thị trường không tái lập được sự cân bằng theo quy luật của nó thì chắc chắn phải tồn tại một vật cản chắn ngang. Trong trường hợp này, nếu chỉ đổ lỗi cho nhóm các nhà môi giới hay đầu cơ làm tăng giá nhà, đất trong khi họ chính là một lực lượng thị trường, thì e không thỏa đáng. Cái rào cản hiện hữu mà dường như ai cũng cảm nhận được và giới chuyên gia đã phân tích chính là cơ chế, chính sách và các quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, theo đó cả sự minh bạch và thông thoáng đều chưa đạt được trên cả văn bản và thực thi như mong đợi.

Vậy, nếu chưa bắt đúng mạch, đặt đúng đầu bài thì liệu việc giải toán có thành công?

Khó thứ hai, đánh hai sắc thuế này có bảo đảm lẽ công bằng?

Nếu hiểu công bằng xã hội một cách đơn giản và thô sơ, với biểu hiện là chênh lệch giàu nghèo thông qua sở hữu bất động sản, thì có lẽ hai sắc thuế này sẽ là cái đích đến. Tuy nhiên, về bản chất nó lại không hẳn vậy bởi ít nhất, lẽ công bằng phải đặt trong bối cảnh cụ thể của Việt Nam là nền kinh tế mới nổi, chịu nhiều biến động. Nhiều năm qua, nguồn cung hàng hóa nhà ở dồi dào không chỉ được thúc đẩy bằng quan hệ cung cầu mà quan trọng còn bằng động lực đầu tư và tâm lý đầu cơ, không chỉ để làm giàu mà quan trọng là để người dân, trong điều kiện tiền lương thấp, có cơ hội tăng thu nhập nhằm đáp ứng các nhu cầu đời sống ngày càng cao trong bối cảnh giá sinh hoạt ngày càng đắt đỏ. Từ thực tế đó, sở hữu căn nhà thứ hai không hẳn là của để dành do dư thừa tiền mà chính là một phương tiện đầu tư. Nó đồng nghĩa những người sở hữu nhà đó không buộc phải là tầng lớp người giàu mà chính là nhóm trung lưu mới, cho dù còn manh nha và chưa bền vững.

Lập luận như thế tôi muốn lưu ý rằng trong một thị trường mới nổi, xét từ góc độ xã hội, lẽ công bằng đúng đắn chính là công bằng cho phát triển, là tạo cơ hội thuận lợi và bình đẳng để mọi người nghèo phấn đấu bằng mọi cách để vươn lên mức trung lưu. Trong chiều ngược lại, chính tầng lớp trung lưu này sẽ hỗ trợ để những người còn lại thoát nghèo và không bị bỏ lại phía sau, thay vì để người nghèo cứ ngồi yên trông chờ các hỗ trợ, bao cấp từ ngân sách nhà nước.

Khó thứ ba, nhà lập chính sách có lường trước các tác động và hậu quả?

Cuối cùng, như một nguyên lý, mọi chính sách mới đều phải lường trước các tác động và hậu quả. Trong kinh tế thị trường, tác động nhạy cảm và quan trọng nhất bao giờ cũng là tâm lý, mà theo lẽ tự nhiên, tâm lý thị trường luôn gắn liền với các lợi ích về vật chất và tài sản. Tâm lý bất an sẽ dẫn nền kinh tế đến bất ổn. Điều này đã được các nhà lập chính sách của Trung Quốc hiểu rõ. Vì thế, cho dù là nền kinh tế mạnh thứ hai thế giới, họ vẫn lần lữa chưa chính thức đánh thuế tài sản vào sở hữu nhà ở hay thậm chí cả thuế chống đầu cơ, thay vào đó chủ trương chờ “đến khi nào đủ điều kiện”.

Còn về hậu quả, trái với mong đợi của nhiều người rằng nếu đánh hai sắc thuế trên thì người có tiền sẽ dừng mua nhà, nhà sẽ ế và rớt giá. Tôi e rằng điều ngược lại sẽ diễn ra, giá nhà ở nói riêng và giá bất động sản sẽ tăng lên bởi hai lý do. Đó là giá giao dịch mua bán sẽ tăng do chịu thêm thuế và nếu thị trường bất ổn thì nguồn cung nhà ở từ các dự án bất động sản mới sẽ chững lại, qua đó lại thúc đẩy giá nhà tăng lên.

Cho nên, kiến nghị của tác giả bài viết này là các bộ ngành lập chính sách về thuế bất động sản mới nên và cần có thẩm định độc lập, toàn diện và đa chiều. Ít nhất, đó là xem xét cẩn trọng ba khía cạnh nêu trên trước khi trình Chính phủ thông qua và Quốc hội ban hành luật.

(*) Thành viên NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam

LS. Nguyễn Tiến Lập (*)