Đánh thuế chuyển nhượng 20%: Nguy cơ lớn với thị trường bất động sản?

Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nếu được triển khai sẽ tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Ảnh: Hoàng Anh.

Kỳ vọng giảm đầu cơ từ chính sách thuế

Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) của Bộ Tài chính đề xuất mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản thời gian gần đây đang gây "dậy sóng" dư luận, đặc biệt là cộng đồng các nhà đầu tư bất động sản.

Cụ thể, thay vì áp dụng mức thuế suất cố định 2% trên giá bán như hiện nay, Bộ Tài chính đề xuất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20% theo từng lần chuyển nhượng.

Thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý.

Trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản, thuế thu nhập cá nhân được xác định bằng giá bán nhân với thuế suất từ 2 - 10%

Theo đó, đối với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm, thuế suất là 10%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm, thuế suất là 6%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm, thuế suất là 4%. Đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế, thuế suất là 2%.

Lý giải nguyên nhân đưa ra dự thảo này, Bộ Tài chính cho rằng, mức thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản 2% trên giá chuyển nhượng từng lần chưa phản ánh đúng bản chất thu nhập từ giao dịch kinh tế và cần thay đổi theo hướng đánh thuế 20% trên phần lãi thực tế - tức phần chênh lệch giữa giá bán trừ đi giá mua và các chi phí liên quan.

Chính sách này đã được bộ tham khảo từ kinh nghiệm quốc tế, nhiều quốc gia hiện nay đang áp dụng mức thuế TNCN tùy theo tần suất giao dịch và thời gian nắm giữ bất động sản, nhằm tăng chi phí đối với hành vi đầu cơ.

Thực tế cũng cho thấy, để ngăn chặn đầu cơ bất động sản, các nước phát triển đã triển khai đồng bộ nhiều giải pháp để kiểm soát đầu cơ, tạo sự công bằng và ổn định thị trường.

Tại Singapore, thuế Seller’s Stamp Duty lên tới 12% nếu bán nhà trong năm đầu, từ 2023 người nước ngoài mua nhà bị đánh thêm thuế 60%.

Canada áp thuế nhà trống và thuế người nước ngoài đến 25% tại British Columbia. Đức áp dụng thuế chống đầu cơ (Spekulationssteuer) từ 25–45% nếu bán bất động sản trong vòng 10 năm.

New Zealand cấm người nước ngoài mua nhà, đồng thời siết tín dụng bằng chính sách Loan-to-Value Ratio. Hàn Quốc hạn chế vay mua nhà thứ hai, thứ ba và tăng lãi suất để giảm đầu cơ.

Trung Quốc quản lý nghiêm ngặt bằng hộ khẩu và yêu cầu nghĩa vụ thuế dài hạn nếu mua nhà tại các thành phố lớn. Thụy Sĩ yêu cầu người nước ngoài phải được phê duyệt khi mua nhà tại một số khu vực.

Nguy cơ "tê liệt" thị trường

Việc áp dụng mức thuế cao đối với hoạt động đầu tư bất động sản, hạn chế tích trữ tài sản không phục vụ nhu cầu thực nhằm giúp ngăn chặn nguy cơ bong bóng bất động sản, bảo đảm quyền tiếp cận nhà ở cho đại bộ phận người dân.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, chính sách thuế này cũng tiềm ẩn nhiều nguy cơ "đổ vỡ", gây "sốc" đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong bối cảnh thị trường hiện nay, việc áp thuế cao đối với chuyển nhượng và sở hữu nhà thứ hai có thể làm giảm sức hấp dẫn của bất động sản trong vai trò kênh đầu tư, đặc biệt là với các nhà đầu tư ngắn hạn.

Theo ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch DTJ Group, việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản quá cao sẽ khiến thị trường tê liệt, đóng băng ngay lập tức. Từ đó ảnh hưởng đến nhiều ngành nghề khác và cả sự phát triển ổn định của cả nền kinh tế.

Lợi nhuận kỳ vọng suy giảm khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang các kênh khác như chứng khoán, vàng. Việc sở hữu nhiều bất động sản trở nên kém hiệu quả khi bị đánh thuế lũy tiến, hoặc khi phải chịu thuế nhà trống nếu không đưa vào sử dụng.

Ông Khánh cho rằng, thuế là công cụ quan trọng để bình ổn thị trường và thúc đẩy phân phối tài sản công bằng hơn, tuy nhiên, với mặt bằng thu nhập của người dân còn thấp và giá nhà tăng cao, việc đánh thuế quá cao có thể đẩy họ vào khủng hoảng tài chính.

Nếu áp dụng đột ngột, chính sách thuế có thể gây sốc thị trường, dẫn đến bán tháo, làm mất cân đối tài chính ngân hàng, kéo theo nhiều hệ lụy kinh tế. Vì vậy, cần thực hiện theo lộ trình mềm dẻo, có tính linh hoạt cao.

Theo nhiều lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản thậm chí còn đưa ra dự báo, mức thuế 20% dựa trên chênh lệch giữa giá bán và giá mua là mức thuế rất cao, vượt quá sức chịu đựng của các nhà đầu tư trên thị trường. Thậm chí, đánh 10% cũng là mức rất cao, không nhà đầu tư nào chịu nổi, ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản.

Ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes cũng cho rằng, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) đang tạo ra những tác động rõ rệt đến thị trường bất động sản, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư cá nhân.

Dự thảo luật nhấn mạnh việc siết thuế là để chống đầu cơ. Nhưng thực chất, những người đang bị ảnh hưởng mạnh lại là nhà đầu tư – những người tham gia thị trường với mục tiêu sinh lời hợp pháp, dài hạn.

"Cần phân biệt rạch ròi giữa đầu cơ và đầu tư. Đầu cơ giờ đây thực tế không còn nhiều nữa”, ông Chung nhận định.

Ông Chung chỉ ra rằng, trong bối cảnh hiện tại, nếu thực hiện luật thuế này, các nhà đầu tư sẽ hạn chế tham gia thị trường. Trong khi đó, một dự án bất động sản mở bán, ngoài đối tượng mua nhà ở thực còn có một lượng lớn các nhà đầu tư.

Do đó, khi các nhà đầu tư chùn tay, các dự án sẽ khó bán hàng, thị trường nhiều khả năng sẽ rơi vào tình trạng "đóng băng" thanh khoản, các chủ đầu tư không tìm thấy đầu ra cho sản phẩm.

Không chỉ khiến thị trường đóng băng, việc đánh thuế chuyển nhượng như đề xuất của Bộ Tài chính còn tiềm ẩn nguy cơ khiến giá bất động sản tăng mạnh.

Nguyên nhân theo ông chung là do nếu không có sự tham gia của các nhà đầu tư, một dự án muốn bán hết phải mất từ 7 đến 10 năm. Chi phí tài chính, đặc biệt là lãi vay, trở thành gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư. Phần chi phí này tất yếu sẽ được cộng vào giá bán, khiến giá bất động sản tăng mạnh trên thị trường sơ cấp.

Tương tự, trên thị trường thứ cấp, việc thuế cao sẽ được các nhà đầu tư cộng gộp vào giá bán bất động sản, đẩy giá thứ cấp tiếp tục leo thang.

Thuế chuyển nhượng bất động sản cần đánh đúng và đủ

Với thực trạng thị trường bất động sản và nền kinh tế Việt Nam hiện nay, theo nhiều chuyên gia, việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản cần được tính toán kỹ lưỡng để có lộ trình và mức thuế phù hợp.

Ông Phạm Anh Khôi, thành viên Tổ tư vấn của VARS, cho rằng đề xuất sửa đổi thuế thu nhập cá nhân với giao dịch bất động sản cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Với thị trường bất động sản hiện nay, ông Khôi kiến nghị nên giữ nguyên mức thuế 2% cố định trên giá bán.

Trong trường hợp vẫn tính thuế chuyển nhượng bất động sản như đề xuất của Bộ Tài chính, Chính phủ cần quy định rõ về các giao dịch chịu thuế. Theo đó, thuế thu nhập cá nhân chỉ nên áp dụng trên phần chênh lệch khi bán tài sản, chứ không đánh đồng tất cả các giao dịch đều phải chịu thuế.

Đặc biệt, những người nắm giữ tài sản trên 12 tháng nên được chiết khấu thuế từ 50% đến 70%, nhằm khuyến khích đầu tư dài hạn, thay vì lướt sóng ngắn hạn.

Quan trọng hơn, Chính phủ cần có chính sách cho phép khấu trừ thuế trong trường hợp giao dịch bị lỗ. “Ví dụ, nếu một nhà đầu tư bán lỗ 2 tỷ đồng, họ sẽ được hoàn lại 15-20% khoản lỗ đó thông qua việc khấu trừ thuế vào thu nhập khác trong năm. Đó là cách đánh thuế đúng bản chất thu nhập – có lời thì đóng thuế, nhưng lỗ thì cũng phải được bù đắp một phần”, ông Khôi phân tích.

Ngược lại, luật thuế hiện hành của Việt Nam không công nhận giao dịch lỗ. Bán lỗ vẫn phải nộp thuế như bán lời, như vậy là không công bằng với các nhà đầu tư và họ sẽ không bán lỗ tài sản.

Việc khấu trừ thuế trong trường hợp giao dịch bị lỗ sẽ khuyến khích các nhà đầu tư bán lỗ trong trường hợp thị trường đi xuống. Đây cũng là giải pháp giúp giảm nhà nhà ở, ông Khôi nhấn mạnh.

Còn theo ông Khánh, việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam nên bắt đầu với mức thuế thấp, lũy tiến theo số lượng căn nhà.

Ví dụ: căn nhà thứ hai có thể chịu thuế 0,5–1%/năm theo giá trị tài sản, căn thứ ba trở lên từ 2–5%/năm. Chính phủ có thể miễn giảm nếu tài sản được cho thuê minh bạch hoặc là nhà nghỉ dưỡng vùng sâu, vùng xa.

Chính sách thuế cần đi kèm với điều kiện tín dụng nghiêm ngặt: mua nhà thứ hai phải có vốn tự có cao (70–80%), lãi suất cao hơn nhà ở chính. Ngoài ra, nên khuyến khích giao dịch dài hạn bằng cách miễn giảm thuế nếu người sở hữu giữ nhà từ 5–10 năm trở lên.

Bên cạnh đó, việc minh bạch hóa sở hữu là điều kiện tiên quyết. Chính phủ cần số hóa dữ liệu tài sản, công khai danh sách người sở hữu nhiều căn nhà, đồng thời áp dụng thuế nhà trống nếu không đưa vào sử dụng sau 6 tháng.

Việt Nam nên áp dụng thuế chuyển nhượng và thuế sở hữu nhà thứ hai, nhưng cần thực hiện có lộ trình, linh hoạt và đồng bộ, tránh gây sốc thị trường, đồng thời hướng đến mục tiêu kiểm soát đầu cơ mà không cản trở nhu cầu thật, ông Khánh nhấn mạnh.

Phương Linh