Đánh thuế người sở hữu ngôi nhà thứ 2 có phải là 'khôn ngoan'?

Đó là vấn đề mà VietTimes đặt ra với Luật sư (LS) Nguyễn Tiến Lập, thành viên Văn phòng luật sư NHQuang và Cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam

Đánh thuế giá bất động sản sẽ tiếp tục tăng?

Bộ Xây dựng vừa gửi văn bản đến Chính phủ đề xuất đánh thuế người sở hữu nhiều nhà đất, với lý do “nhân tố góp phần đẩy giá nhà tăng cao đột biến thời gian qua có sự “góp mặt” của một số nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới bất động sản (BĐS)”. Thưa ông, trong bối cảnh nền kinh tế nước ta hiện nay, liệu đánh thuế bất động sản như đề xuất của Bộ Xây dựng có làm giá đất, căn hộ giảm không?

Nếu truy tìm căn nguyên của câu chuyện giá đất, tôi cho rằng chúng ta cần trở lại cái gốc của vấn đề và các nguyên lý cơ bản. Đầu tiên cần nhận thức rằng một khi đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước nắm giữ thì người dân có thể là chủ sở hữu nhà ở và công trình trên đất nhưng không sở hữu đất.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập

Mặc dù từ sau năm 1993 cho tới nay, Nhà nước đã trao cho người dân nhiều quyền liên quan đến sử dụng đất nhưng vẫn nắm quyền quyết định mục tiêu và thời hạn sử dụng. Trong khi đó, cả giá trị sử dụng lẫn giá trị của bất động sản (BĐS), bao gồm đất và nhà, phụ thuộc chặt chẽ vào hai yếu tố này. Vậy thì nói giá đất biến động hay tăng quá cao như hiện nay mà chỉ quy cho các nhà đầu tư, đầu cơ và môi giới thì liệu có thỏa đáng hay không?

Tiếp đến là câu chuyện quan hệ cung cầu, vốn là yếu tố có tính quy luật chi phối giá cả. Về nguồn cung sản phẩm là BĐS, Bộ Xây dựng đương nhiên có số liệu và có thể ước tính được. Tuy nhiên về cầu, nếu chỉ xét đến nhu cầu của người dân về nhà ở thì tôi cho rằng không đầy đủ.

Bởi không giống thực trạng của nhiều nước, người Việt Nam đã và luôn luôn coi đất, nhà không chỉ là vật để sử dụng mà còn là tài sản tích lũy, phương tiện làm giàu, tài sản thế chấp để huy động vốn đầu tư, là của thừa kế và hơn thế nữa, còn là biểu tượng về giá trị vật chất của sự thành đạt cá nhân. Điều này có thể gọi là tính đặc thù của thị trường BĐS Việt Nam, giống với một số thị trường mới nổi khác.

Từ các yếu tố trên, giá đất nói chung và giá nhà ở Việt Nam luôn cao hơn nhiều lần so với khả năng chi trả theo mức thu nhập thông thường của người dân, vốn là điều bất thường mà các chuyên gia kinh tế nước ngoài khó giải thích, nhưng lại khá hợp lý trong điều kiện và hoàn cảnh của đất nước. Còn về câu chuyện giá BĐS tăng cao đột biến tại thời điểm này, theo tôi có mấy lý do chính:

Một là, nguồn cung các căn hộ, nhà dự án trở nên khan hiếm so với các năm trước do từ mấy năm qua Nhà nước đã siết chặt quản lý nguồn vốn trái phiếu, vốn tín dụng dành cho BĐS, dẫn đến nhiều dự án thiếu vốn không thể thúc đẩy tiến độ.

Hai là, việc sửa đổi ba đạo luật quan trọng có liên quan, bao gồm Luật Đất đai, Luật kinh doanh BĐS và Luật Nhà ở đều theo hướng siết chặt quản lý hơn, cùng với việc tăng bảng giá đất của Nhà nước sát với giá thị trường, việc rà soát và công bố mới các quy hoạch về sử dụng đất đã không chỉ gây các tác động về tâm lý thị trường mà còn khiến nhiều chủ đầu tư phát triển dự án BĐS phải làm lại các thủ tục pháp lý, thậm chí tính toán lại cả mục tiêu và phương hướng kinh doanh.

Ba là, yếu tố mất cân đối cung cầu và tâm lý thị trường đã được các nhà đầu cơ, môi giới BĐS khai thác tối đa để “thổi” giá lên cao nhằm tạo sóng và tạo sốt thị trường ngoài phạm vi các chu kỳ tự nhiên của nó. Xin nhớ rằng bởi cái yếu tố “đặc thù Việt Nam” như tôi đã đề cập, khi giá đi xuống thì không hẳn có nhiều người mua vì còn chờ giảm tiếp, ngược lại khi giá đi lên thì đổ xô đi mua vì sợ giá tăng tiếp, tâm lý con người là vậy. Cho dù nó không bình thường hay trái quy luật chung đi nữa, chúng ta vẫn buộc phải chấp nhận bởi đó là thị trường.

Tóm lại, với cách nhìn như thế, nếu mục đích và động cơ của chính sách điều tiết thị trường BĐS đúng như những gì Bộ Xây dựng đã nêu, tôi không tin rằng giá BĐS sẽ vì thế mà giảm xuống. Ngược lại, tôi và nhiều người đang chắc chắn rằng giá BĐS sẽ tiếp tục tăng, thậm chí còn tăng hơn khi thực hiện đánh các thuế mới này.

Tại sao ? Bởi mặc dù thuế đối với ngôi nhà thứ hai về hình thức sẽ do người mua chịu, tức trở thành chủ sở hữu BĐS, nhưng đối với cả hai bên giao dịch thì họ đều tính chi phí đó vào giá thành BĐS, nhất là đối với những người mua để đầu tư. Trong khía cạnh này, xét về mặt kỹ thuật, thuế sở hữu BĐS sẽ được thu hàng năm, thay vì một lần, nhưng nếu là chủ sở hữu BĐS cho thuê, tôi sẽ phải tính vào vốn và chi phí đầu tư và tìm cách thu hồi lại.

Có nghĩa rằng, không chỉ giá bán BĐS trong giao dịch sau đó mà cả giá thuê nhà cũng sẽ tăng theo. Đó là các tác động trực tiếp, còn gián tiếp về tâm lý thị trường thì e rằng cũng sẽ diễn biến theo chiều hướng bất lợi cho định hướng gia tăng nguồn cung như tôi đã trình bày.

Thuế BĐS thực chất phức tạp hơn ta nghĩ

Thực ra đây không phải lần đầu tiên câu chuyện đánh thuế bất động sản thứ 2 được đưa ra. Gần 10 năm trước ý kiến này đã được tranh luận trên nhiều diễn đàn rồi, nhưng vẫn không triển khai thực hiện được. Ông nghĩ vì sao?

Tôi không phải là người lập chính sách nên khó có thể trả lời đúng về các lý do từ bên trong, nên chỉ có thể suy đoán, gọi là độc lập hay từ bên ngoài.

Nói chung, dư luận chỉ được biết về các đề xuất hay ý định chính sách mà không được tiếp cận đầy đủ thông tin về dự án luật này khi nó được đề xuất đúng quy trình, cả lần trước đây và lần này cũng vậy.

Đó là cái khó để đưa ra bình luận dẫn đến khi có các phản ứng trái chiều, phía các cơ quan đề xuất thường giải thích rằng dư luận đã hiểu sai. Cho nên, trong khía cạnh này tôi nghĩ rằng vấn đề công khai, minh bạch thông tin trong đề xuất và ban hành chính sách luôn cần thiết và có ý nghĩa quan trọng.

Nhiều người tham gia phiên đấu giá tại Thanh Oai, Hà Nội, hôm 10/8.

Dù thế nào thì khi đánh một sắc thuế mới, sẽ có ba khía cạnh chính cần quan tâm:

Thứ nhất, liệu ngân sách Nhà nước có thiếu nguồn thu nên phải tìm cách thu bổ sung? Ít nhất vài năm trở lại đây tôi không cho rằng lý do này tồn tại bởi trên thực tế Nhà nước đã thu ngân sách nhiều hơn khả năng chi tiêu, mà ách tắc trong giải ngân đầu tư công là một ví dụ, cũng là vấn đề liên tục được Thủ tướng Chính phủ nhắc nhở.

Thứ hai, sắc thuế mới có liên quan thế nào khi đóng vai trò là công cụ điều tiết vĩ mô đối với nền kinh tế? Nếu theo cách tiếp cận vấn đề của Cơ quan trình chính sách như Bộ Xây dựng thì tôi cho rằng không hợp lý bởi rất khó xác lập tính liên quan giữa tăng thuế và hạ nhiệt giá giao dịch BĐS.

Tôi cũng băn khoăn liệu có đúng Bộ Xây dựng muốn đánh thuế này để hạn chế những người có tiền mua nhà, qua đó dẫn đến giảm cầu, để rồi cũng tác động tiếp làm thu hẹp nguồn cung từ các dự án xây nhà hay không?

Xin thưa, nếu Bộ Xây dựng là cơ quan quản lý về xây dựng thì chính lĩnh vực này được hưởng lợi nhiều nhất khi thị trường BĐS khởi sắc và tăng trưởng. Cuối cùng, các tác động khách quan sẽ xảy ra, dù ngoài mong muốn, khi đánh thuế sở hữu nhiều BĐS sẽ gây các hậu quả như thế nào?

Tôi xin thưa rằng ai cũng biết theo logic hình thức thì đánh thuế vào sở hữu BĐS là tài sản tức là đánh vào người giàu.

Nhưng trên thực tế, những người mua BĐS thứ hai hay thậm chí thứ ba lại không nhất thiết là người giàu thực sự, tức nhóm thiểu số trên trung lưu, để đến mức Nhà nước phải huy động thêm đóng góp tài chính của họ, mà chỉ là những người có chút tiền dư thừa hay có năng lực huy động tiền cho mục đích đầu tư, vừa kiếm lời, vừa tăng thêm thu nhập.

Có nghĩa rằng thuế này sẽ không hẳn đánh vào người giàu mà là những người có tiềm năng sẽ giàu. Nói cách khác, việc đánh thuế để kìm hãm các nhu cầu đầu tư của người dân thông qua đầu cơ như tôi đã nói.

Ngoài ra, ai cũng biết mức độ giàu có không phụ thuộc số lượng BĐS sở hữu mà là giá trị của các BĐS ấy, ví dụ như ba hay năm căn nhà cấp bốn không thể so với một căn biệt thự. Nói như thế để thấy rằng câu chuyện thuế BĐS này thực chất phức tạp hơn khi xem xét từ tầm nhìn tổng thể về chính sách thuế.

Tuy nhiên, trên tất cả tôi xin được lưu ý rằng khẩu hiệu của mấy chục năm Đổi mới vừa qua chính là phấn đấu cho dân giàu, nước mạnh. Vậy thì phải chăng thuế đánh vào người giàu ở Việt Nam trong thời điểm và bối cảnh này là đi ngược lại mục tiêu đó, trong khi đã có thuế thu nhập cá nhân và rất nhiều loại thuế khác đánh vào đất đai, tài sản, chi tiêu và thu nhập của doanh nghiệp, người dân rồi?

Cần có nhà ở chất lượng để người có thu nhập thấp thuê

Một trong những vấn đề được nêu ra thường làm “mủi lòng” số đông là nếu giá nhà, đất (trong đó có căn hộ) lên cao như thế này thì người nghèo muôn đời không có nhà ở. Liệu có giải được bài toán “người nghèo có nhà ở” bằng việc đánh thuế cao người giàu có nhiều nhà đất không, thưa ông?

Tôi rất ngạc nhiên về tâm lý lo hộ này. Cứ cho là việc lo hộ có động cơ tốt thì về mặt khách quan và khoa học, chúng ta đã có các khảo sát và đánh giá toàn diện và đầy đủ về vấn đề nhà ở đối với người nghèo hay chưa? Có nghĩa rằng nếu nó trở thành một vấn đề xã hội thực sự đến mức tạo ra các áp lực chính trị để các cơ quan, bộ ngành phải ban hành các chính sách giải quyết.

Theo quan sát của tôi, vấn đề nhà ở và chỗ ở đạt chuẩn đã và đang trở thành vấn đề đối với hai nhóm xã hội đặc thù mà không phải đa số người dân. Đó là nhóm người nhập cư ở các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và nhóm công nhân của các khu, vùng công nghiệp tập trung.

Xét cho cùng, tôi cho rằng nhu cầu mua nhà để sở hữu lâu dài đối với cả hai nhóm này mang ý nghĩa tâm lý nhiều hơn, là cái tâm lý truyền thống Á đông cho rằng có “an cư mới lập nghiệp”.

Trong khi đó, họ đang đối mặt với các vấn đề thiết thực hơn phải giải quyết. Đó là làm sao có đủ thu nhập để trang trải các nhu cầu sinh hoạt thiết yếu hàng ngày, bao gồm cả thuê nhà hay thậm chí một chỗ ở tạm chấp nhận được. Ngoài ra, các điều kiện để có việc làm và thu nhập ổn định, lâu dài cũng là một khó khăn khác.

Có nghĩa rằng nếu không có được sự ổn định nhất định cả về duy trì tồn tại theo mức sinh hoạt đô thị lẫn công việc và nguồn thu nhập thì thử hỏi nhóm xã hội này có dám tính nghiêm túc đến việc mua và sở hữu nhà hay không?

Tôi xin nói thêm rằng trong khía cạnh này, tất cả chúng ta đều đã chứng kiến làn sóng người nhập cư ở đô thị và các khu công nghiệp trở về quê khi hứng chịu các tác động từ khủng hoảng về đời sống và thu nhập từ đại dịch Covid-19 rồi.

Chuyên gia nhận định khi nguồn cung nhà ở xã hội lớn, giá nhà sẽ hạ nhiệt.

Tôi cũng nhấn mạnh một điểm, đó là cần phân biệt giữa sở hữu nhà và tạo lập chỗ ở. Cả Hiến pháp và Luật Nhà ở đều không có chủ trương về chính sách hay nghĩa vụ của Nhà nước phải bảo đảm quyền của công dân có nhà ở, mà thay vào đó là chỗ ở hợp pháp. Vấn đề này không khó giải quyết ở khu vực nông thôn mà chủ yếu ở đô thị. Cụ thể, các cơ quan, ban ngành cần có nỗi lo cho người dân nhưng đó nên là việc tạo các điều kiện để những nhóm đối tượng dễ bị tổn thương là người nhập cư ở các đô thị có thể thuê nhà đạt chuẩn về chất lượng, trong khả năng chi trả, thuận tiện và an toàn.

Một số chuyên gia ủng hộ phương án đánh thuế bất động sản thứ 2 trở đi cho rằng, thuế bất động sản giúp gia tăng nguồn thu ngân sách, kiểm soát nguồn tài nguyên quốc gia, tăng nghĩa vụ tài chính với các hộ thu nhập cao đang sử dụng nhiều tài nguyên. Cả thế giới họ làm thế, chúng ta không thể đứng ngoài sự vận hành của thế giới văn minh. Ý kiến của LS về vấn đề này như thế nào, và, nếu muốn học hỏi kinh nghiệm của các nước khác thì bài học về quản lý bất động sản của nước nào ta có thể học hỏi?

Về tiếp thu kinh nghiệm của các nước, tôi có quan điểm chúng ta cần học hỏi họ về phương pháp tư duy và cách tiếp cận để giải quyết vấn đề hơn là các giải pháp cụ thể. Bởi một lý do đơn giản, đó là các điều kiện và hoàn cảnh cụ thể hầu như không nước nào giống nước nào.

Giả sử khi thuyết minh chính sách mà bắt đầu bằng học kinh nghiệm các nước thì có lẽ đó chỉ là một cách lý sự để biện minh khi không có cách khác tốt hơn để thuyết phục. Chẳng hạn như nếu chúng ta học theo cách đánh thuế BĐS ở các nước thì việc đầu tiên cần học chính là tư duy và triết lý trong chính sách thuế.

Nó gắn với mô hình tổng thể về sự can thiệp của Nhà nước đối với thị trường cũng như địa vị và vai trò của Nhà nước đối với xã hội, hơn là chỉ giải quyết nguồn thu cho ngân sách. Mà trong khía cạnh này thì phải thừa nhận Việt Nam có những đặc thù mà hiếm quốc gia nào có.

Còn xét đến một mô hình khả dĩ nhất để có thể so sánh thì tôi thấy chúng ta đã và đang học khá nhiều bài học từ Trung Quốc. Tuy nhiên, về vấn đề đánh thuế đối với người sở hữu nhiều BĐS hay thuế chống đầu cơ thì như tôi thấy, giới làm chính sách của Trung Quốc đã nghiên cứu khá lâu nhưng vẫn chưa quyết định đánh các thuế này.

Lý do nêu ra là trong bối cảnh của nền kinh tế mới nổi, họ e ngại về các tác động ngoài mong muốn của các sắc thuế này, sẽ gây bất ổn cho thị trường BĐS, là khu vực kinh tế đặc biệt và có tính nhạy cảm cao đối với sự tăng trưởng của cả nền kinh tế cũng như đời sống dân sinh.

Xin cám ơn Luật sư!

Lê Thọ Bình