Đặt cọc nhà đang thế chấp ngân hàng, người mua ròng rã đòi nửa tỷ đồng

Ủy quyền bán nhà để cấn trừ nợ

Theo trình bày của ông L. (ngụ tỉnh Đồng Nai), thông qua một người môi giới, vào tháng 4/2021, ông đồng ý nhận chuyển nhượng một căn nhà tại tỉnh Đồng Nai với giá gần 2,6 tỷ đồng. Để bảo đảm cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, hai bên đã lập giấy đặt cọc.

Theo thỏa thuận, ông L. giao cho bên bán số tiền đặt cọc là 500 triệu đồng. Người trực tiếp nhận tiền cọc là ông Th., đại diện cho ông T. - người được xác định là chủ sở hữu căn nhà. Việc giao nhận tiền có sự chứng kiến của người môi giới và được lưu lại bằng hình ảnh.

Hai bên thống nhất trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày đặt cọc, bên bán có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng căn nhà tại văn phòng công chứng. Bên bán cũng cam kết căn nhà nói trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông T.

Đến thời hạn theo thỏa thuận, theo ông L., việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng không được thực hiện. Ông cho biết đã nhiều lần gọi điện, liên hệ yêu cầu ông Th. và ông T. ra văn phòng công chứng để làm thủ tục sang tên, nhưng chỉ nhận được lời hứa hẹn. Sau đó, hai người này có dấu hiệu né tránh, khiến giao dịch không thể tiếp tục.

Ảnh minh họa: H.Q

Do đó, ông L. đã khởi kiện, yêu cầu tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng đặt cọc, buộc ông Th. và ông T. phải hoàn trả số tiền đặt cọc 500 triệu đồng và bồi thường khoản tiền phạt cọc tương đương 500 triệu đồng theo thỏa thuận.

Về phía bị đơn, ông Th. xác nhận có nhận số tiền đặt cọc 500 triệu đồng của ông L. Ông Th. cho rằng căn nhà đứng tên ông T. trên giấy chứng nhận, nhưng tại thời điểm giao dịch đang được thế chấp tại ngân hàng.

Cuối tháng 12/2020, ông T. đã lập hợp đồng ủy quyền, cho phép ông Th. được thay mặt ông thực hiện việc chuyển nhượng sau khi tất toán khoản vay ngân hàng và xóa thế chấp.

Trên cơ sở ủy quyền này, ông Th. đã nhận tiền đặt cọc của ông L. Hai bên hẹn ngày ra văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng, tuy nhiên do thời điểm đó dịch Covid-19 bùng phát, việc đi lại bị hạn chế theo quy định.

Ông Th. cho rằng việc chậm ký hợp đồng chuyển nhượng là do nguyên nhân khách quan, đồng thời khẳng định đã nhiều lần liên hệ với ông L. để tiếp tục giao dịch nhưng không đạt kết quả.

Về mối quan hệ với ông T., ông Th. cho biết ông T. có vay của ông một khoản tiền nhưng không có khả năng trả nên đã lập hợp đồng ủy quyền với mục đích cấn trừ khoản nợ bằng căn nhà.

Trong khi đó, mặc dù tòa án đã triệu tập nhiều lần để làm việc và tham gia phiên tòa, ông T. đều vắng mặt không lý do và không có ý kiến trình bày.

Hợp đồng đặt cọc vô hiệu, không chấp nhận phạt cọc

Tại bản án sơ thẩm ngày 24/6/2025, TAND TP Biên Hòa, tỉnh Đồng Nai (nay là TAND khu vực 1 - Đồng Nai) tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu; buộc ông Th. phải trả cho ông L. số tiền 500 triệu đồng và không chấp nhận yêu cầu phạt cọc của ông L.

Không đồng ý với phán quyết trên, ông L. kháng cáo, yêu cầu tòa án tuyên buộc ông Th. phải trả tổng cộng 1 tỷ đồng, gồm 500 triệu đồng tiền đặt cọc và 500 triệu đồng tiền phạt cọc.

Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định, theo giấy nhận cọc, ông Th. được xác định là bên bán, còn ông L. là bên mua. Tuy nhiên, tại thời điểm này, ông T. mới là người đứng tên trên giấy chứng nhận của căn nhà, trong khi tài sản vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng.

Theo nội dung hợp đồng ủy quyền, ông T. ủy quyền cho ông Th. thực hiện các thủ tục liên quan đến việc trả nợ ngân hàng, xóa thế chấp và nhận lại giấy chứng nhận. Chỉ sau khi hoàn tất các nghĩa vụ này, ông Th. mới được thay mặt ông T. quản lý và chuyển nhượng căn nhà.

Tòa phúc thẩm cho rằng tại thời điểm nhận tiền đặt cọc của ông L., ông Th. chưa thực hiện việc trả nợ ngân hàng, xóa thế chấp nên chưa đủ điều kiện pháp lý để nhân danh ông T. tham gia giao dịch đặt cọc, chuyển nhượng căn nhà. Việc ông Th. đứng tên bên bán và trực tiếp nhận tiền cọc là hành vi vi phạm điều cấm của pháp luật về giao dịch dân sự và đất đai.

Từ đó, Tòa phúc thẩm xác định giấy nhận cọc giữa ông L. và ông Th. vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập; các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, yêu cầu phạt cọc của ông L. không có căn cứ chấp nhận.

Trên cơ sở đó, TAND tỉnh Đồng Nai không chấp nhận kháng cáo của ông L., giữ nguyên bản án sơ thẩm; buộc ông Th. phải hoàn trả 500 triệu đồng cho ông L. và chịu lãi suất chậm trả theo quy định pháp luật.

Anh Phương