Đất đấu giá vẫn âm ỉ sốt ngầm, cơ quan quản lý gấp rút tìm 'thuốc đặc trị'

Những ngày hạ tuần tháng 7, những người quan tâm đến thị trường bất động sản hẳn không thể không chú ý tới Hà Tĩnh, nơi hai lô đất L-01 và L-15 ở xã Toàn Lưu được cơ quan chức năng công bố tạm dừng đấu giá để rà soát, điều chỉnh diện tích theo quy hoạch.

Sức nóng chưa biến mất

Điều khiến dư luận quan tâm đặc biệt là hai lô đất trên có giá khởi điểm cao nhất trong khu quy hoạch gồm 15 lô đất, lần lượt được định giá hơn 5,3 tỷ đồng và hơn 4,3 tỷ đồng.

Trước đó, ngay khi thông tin đấu giá được công bố, mức giá khởi điểm của các lô đất đã thu hút sự quan tâm lớn bởi được đánh giá khá cao so với mặt bằng giao dịch tại khu vực.

Riêng lô đất lớn nhất có giá khởi điểm tương đương khoảng 18,5 triệu đồng/m², trong khi các lô còn lại rộng khoảng 200 m² cũng có giá khởi điểm hơn 3 tỷ đồng, tương đương gần 15,5 triệu đồng/m².

Đấu giá đất vẫn đang âm ỉ sốt cục bộ, bất chấp đã phần nào được kiểm soát chặt.

Theo chính quyền địa phương, việc tạm dừng đấu giá không xuất phát từ giá khởi điểm mà do phát hiện sự chênh lệch giữa diện tích trong hồ sơ và quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt. Sau khi hoàn tất điều chỉnh theo đúng quy hoạch, các thủ tục đấu giá sẽ tiếp tục được triển khai.

Động thái tạm dừng để điều chỉnh cho thấy các địa phương ngày càng thận trọng hơn trong việc bảo đảm tính chính xác của hồ sơ trước khi đưa tài sản ra đấu giá, tránh phát sinh tranh chấp hoặc khiếu kiện sau này.

Nếu Hà Tĩnh gây chú ý bởi mức giá khởi điểm cao, thì Nghệ An lại khiến thị trường bất ngờ bởi giá trúng tăng vọt sau các vòng đấu giá. Tại xã Bạch Hà, phiên đấu giá 19 lô đất diễn ra đầu tháng 7 vừa qua đã thu hút đông đảo người tham gia và toàn bộ các lô đều được bán thành công. Tổng số tiền thu về hơn 86 tỷ đồng, cao hơn gần 60 tỷ đồng so với giá khởi điểm.

Đáng chú ý, nhiều lô đất được trả giá cao gấp nhiều lần giá ban đầu. Có lô từ khoảng 1,5 tỷ đồng được đẩy lên hơn 6,5 tỷ đồng, tức tăng gần 5 tỷ đồng chỉ sau một phiên đấu giá; một lô khác từ khoảng 1,7 tỷ đồng tăng lên 6,7 tỷ đồng.

Phần lớn các lô còn lại cũng có giá trúng cao gấp 2,7-3,8 lần giá khởi điểm. Ngay cả chính quyền địa phương cũng thừa nhận mức giá của một số thửa đất khiến nhiều người dân và nhà đầu tư bất ngờ.

Diễn biến tại Hà Tĩnh và Nghệ An cho thấy sức nóng của đất đấu giá ở khu vực nông thôn vẫn chưa hề biến mất dù đã phần nào được kiểm soát chặt hơn.

Trong bối cảnh nhiều người kỳ vọng hạ tầng tiếp tục được đầu tư, quá trình đô thị hóa lan rộng và quỹ đất ngày càng hạn chế, các phiên đấu giá vẫn có khả năng thu hút lượng lớn nhà đầu tư cũng như người dân địa phương.

Tìm “thuốc đặc trị”

Việc các cơn sốt ngầm đất đấu giá chưa thực sự có “thuốc đặc trị” cũng là lý do việc sửa đổi Luật Đấu giá tài sản được kỳ vọng sẽ góp phần lập lại trật tự trên thị trường.

Theo dự thảo vừa được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến, quy định về đấu giá quyền sử dụng đất sẽ được siết chặt theo hướng nâng tiền đặt trước từ mức tối đa 20% hiện nay lên tối đa 50% đối với đất ở giao cho cá nhân.

Đồng thời, cá nhân trúng đấu giá nhưng bỏ cọc sẽ bị cấm tiếp tục tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở. Đây được xem là hai giải pháp mạnh nhằm hạn chế tình trạng trả giá rất cao để tạo "sóng", sau đó bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường và làm chậm quá trình đưa đất vào sử dụng.

Không chỉ vậy, dự thảo còn bổ sung quy định người đã nộp hồ sơ, nộp tiền đặt trước hợp lệ và tham gia phiên đấu giá được coi là đã đồng ý mua tài sản bằng giá khởi điểm. Quy định này hướng tới việc loại bỏ những trường hợp tham gia chỉ để "làm giá" hoặc khuấy động thị trường mà không có nhu cầu mua thực sự.

Song song với đó là việc đẩy mạnh đấu giá trực tuyến, công khai kết quả trên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia và xây dựng cơ sở dữ liệu thống nhất nhằm nâng cao tính minh bạch, hạn chế tình trạng thông đồng, dìm giá hoặc thao túng kết quả đấu giá.

Cũng cần nói thêm, các giải pháp hạn chế “thao túng” đấu giá đất trong thời gian qua đã mang đến nhiều tín hiệu tích cực. Minh chứng là đất đấu giá không còn giữ được sức hút tuyệt đối như giai đoạn sốt đất trước đây.

Điển hình như tại phiên đấu giá 167 lô đất tại xã Kim Sơn (Ninh Bình) mới đây, dù vẫn thu hút hàng trăm người tham gia, mặt bằng giá trúng đã giảm đáng kể. Nhiều lô đất giảm từ 500-600 triệu đồng so với trước, thậm chí có lô giảm gần 900 triệu đồng.

Những diễn biến từ thực tế là lời cảnh báo rõ ràng rằng thị trường đất đấu giá đang bước sang giai đoạn chọn lọc hơn. Những mức giá được đẩy lên quá cao chưa chắc sẽ tìm được người mua lại, đặc biệt khi dòng tiền đầu cơ suy giảm và các quy định quản lý ngày càng chặt chẽ.

Đối với nhà đầu tư, thay vì chạy theo tâm lý đám đông hay kỳ vọng "lướt sóng" sau mỗi phiên đấu giá, điều cần thiết là đánh giá kỹ giá trị thực của lô đất, tiềm năng phát triển khu vực và khả năng khai thác lâu dài.

Khi hành lang pháp lý đang được hoàn thiện để ngăn chặn đầu cơ, thổi giá và bỏ cọc, đất đấu giá sẽ dần trở về đúng bản chất là công cụ phân bổ nguồn lực đất đai hiệu quả, thay vì trở thành sân chơi của những cơn sốt giá ngắn hạn. Trong bối cảnh ấy, sự tỉnh táo của nhà đầu tư sẽ quan trọng không kém các biện pháp quản lý của cơ quan chức năng.