Đất nền đã qua thời 'liều ăn nhiều'?

Năm 2021, bất chấp những khó khăn của đại dịch Covid-19, vẫn là một năm bội thu của anh Lê Cường (Cầu Giấy, Hà Nội), một nhà đầu tư có kinh nghiệm gần 10 năm trên thị trường bất động sản.

Một thời “lướt sóng, ăn tiền”

Anh Cường chia sẻ, phần lớn các thương vụ lãi đậm nhất của anh trong thời gian qua đều thuộc phân khúc đất nền. Nổi bật trong số đó đến từ mảnh đất gần 100m2 nằm ven Quốc lộ 6, đoạn Ba La – Xuân Mai, một vụ “lướt sóng” giúp anh và cộng sự thu về cả tỷ đồng chỉ trong vài ngày.

Cụ thể, vào cuối tháng 11/2021, để đón sóng địa ốc khi Quốc lộ 6 được mở rộng, anh Cường cùng vài người bạn đã đổ bộ xuống khu vực này để “săn” đất nền. Sau một thời gian sục sạo, anh tìm được một lô đất rộng gần 100m2, giá trị xấp xỉ 5 tỷ đồng.

Theo Cường, vào thời điểm đó, mảnh đất này đang có giá trị khá thấp so với vị trí và tiềm năng, nhưng vì chủ đất đang cần tiền nên buộc lòng phải bán và yêu cầu thực hiện chuyển nhượng công chứng mảnh đất trong vòng 7-10 ngày.

Đất nền vẫn là phân khúc được đánh giá an toàn, tuy nhiên các nhà đầu tư cần cẩn trọng hơn khi có ý định "lướt sóng".

“Vấn đề lúc đó của tôi là chỉ có sẵn hơn 1 tỷ đồng, và để không bỏ lỡ “mảnh đất vàng”, tôi phải xoay gấp gần 4 tỷ đồng. Dù đã tìm mọi cách vẫn không thể xoay kịp, tôi quyết định đặt cọc 100 triệu đồng để giữ đất và bắt đầu tìm người mua. Đây là nước cờ liều mạng, bởi trong thời gian ngắn, nếu tìm được người mua, phần lãi chênh lệch sẽ là vài trăm triệu, thậm chí cả tỷ, nhưng ngược lại sẽ bay mất tiền cọc”, anh Cường nói.

Dù tự tin có thừa vì mảnh đất rất đẹp, vị trí đắc địa, nhưng chính bản thân anh Cường cũng không ngờ chỉ sau một ngày đăng bán, nhóm của anh đã tìm được khách, chấp nhận mức giá 6,3 tỷ đồng. Đồng nghĩa, trong chưa đầy 72 tiếng, Cường “ăn đậm” gần 1,3 tỷ đồng từ khoản chênh lệch.

Kết thúc một năm 2021 thắng lớn, bước sang năm 2022, dù được dự báo thị trường nhà đất sẽ được siết chặt, sốt đất được kiểm soát, ngay từ trước Tết Nguyên đán, nhóm của anh Cường vẫn đang tiếp tục tập trung đổ tiền vào phân khúc đất nền. Hiện, nhóm đang tập trung vào thị trường các huyện Hoài Đức, Thạch Thất, Sơn Tây (Hà Nội). Cường khẳng định không chỉ anh mà rất nhiều nhà đầu tư giàu kinh nghiệm vẫn coi đất nền là “miếng bánh” ngon nhất trong các phân khúc.

Tương tự như nhóm của anh Cường, nhóm của anh Lâm Quốc Cường (Hoài Đức, Hà Nội) cũng tiếp tục đặt nhiều niềm tin vào phân khúc đất nền trong năm 2022.

“Nếu hai năm trước chúng tôi tập trung vào cả hai khu vực vùng ven và các tỉnh, thì năm 2022, nguồn tiền chủ yếu sẽ dồn vào khu vực vùng ven. Đây là tính toán thận trọng trước việc các chính sách siết đầu cơ đang được đẩy mạnh, các đợt sóng sốt đất nhiều khả năng sẽ không xuất hiện nhiều như trước, nhất là ở các tỉnh”, anh Cường nói thêm.

Cường tiết lộ, kể từ sau Tết Nguyên đán đến nay, nhóm của anh khảo sát giá đất tại huyện Thạch Thất và Hoài Đức. Vẫn giữ được độ nóng của thị trường từ năm 2021 nên vùng giá ở hai địa phương này đang khá cao, ở mức trung bình 15 – 25 triệu đồng/m2 với đất nền phân lô, 10 - 12 triệu đồng/m2 với đất trồng cây lâu năm.

Không còn dễ “ăn bằng lần”

Không chỉ có giới đầu tư, nhiều chuyên gia giàu kinh nghiệm và chủ doanh nghiệp địa ốc lớn cũng dự báo đất nền vẫn sẽ là một trong những phân khúc “đắt hàng” nhất trong năm 2022.

Ông Lê Đình Chung, Phó tổng giám đốc Hải Phát Land đánh giá trong 2022, thị trường sẽ tập trung vào 2 phân khúc nghỉ dưỡng và đất nền. Trong đó, các thị trường ven thủ đô, gắn liền với các yếu tố khu công nghiệp sẽ được khách hàng quan tâm.

Thực tế, các số liệu thăm dò cho thấy, sóng đầu tư vào đất nền vẫn liên tục âm ỉ từ trước Tết. Đơn cử, theo báo cáo thị trường giai đoạn cận Tết Nguyên đán 2022 của Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền tại nhiều tỉnh phía Bắc ghi nhận mức tăng mạnh, điển hình như Hà Nam tăng 36%, Hưng Yên tăng 21%, Bắc Giang tăng 22% và Hòa Bình tăng 18% (so với tháng 11/2021).

Chia sẻ với VnBusiness, anh Hoàng Long, một môi giới bất động sản ở khu vực Hoài Đức, Hà Nội cho biết dù không sôi động như năm trước, song hiện tại lượng khách hàng tìm đến xin tư vấn liên tục tăng. 90% giao dịch thành công hiện tại nằm trong phân khúc đất nền.

“Bất chấp những động thái siết chặt quản lý ngăn sốt giá, đất nền vẫn luôn được đánh giá là nơi giữ tiền an toàn, đặc biệt là khi đồng tiền mất giá. Với vốn 1 – 3 tỷ đồng, chúng tôi thường tư vấn cho khách hàng mua đất nền phân lô. Với vốn trên 3 tỷ, sẽ có nhiều lựa chọn hơn”, anh Long cho hay.

Dù vẫn được đánh giá rất cao, nhưng theo các chuyên gia, đầu tư đất nền năm 2022 sẽ không còn dễ “ăn bằng lần” như các năm trước. Bởi nhiều khả năng các đợt sốt giá sẽ được kiểm soát, đặc biệt là bàn tay thao túng, gây sốt đất ảo của giới cò đất sẽ không còn khi các chính sách quản lý được siết chặt hơn.

Qua các phân tích từ thực tế, thị trường năm 2022 nhiều khả năng sẽ là “cuộc chơi” của những người trường vốn, với xu hướng chốt lời ở những nơi giá đã cao để chuyển sang những vùng đất mới còn rẻ và kỳ vọng có thể lặp lại những đợt “sóng” tăng giá nhưng rất khó.

“Các nhà đầu tư ưa đầu cơ kiếm lời thường dựa trên những thông tin quy hoạch để đón đầu những đợt sóng tăng. Tuy nhiên, sau 2 năm liên tục “lên đồng”, vùng giá nhà đất ở hầu hết các khu vực, kể cả ở vùng ven đã ở mức khá cao, đặc biệt các thông tin quy hoạch ngày càng minh bạch khiến việc “lướt sóng” năm 2022 sẽ khó hơn”, một chuyên gia khẳng định.

Bên cạnh cảnh báo về việc “lướt sóng”, giới chuyên gia cũng đặc biệt lưu ý đến các nhà đầu tư F0 không nên quá phụ thuộc vào “cò” đất. Các dự báo cho thấy mức giá đất nền nói riêng và bất động sản nói chung vẫn sẽ tăng bình quân 5 – 10%, còn mức tăng trên 30% sẽ rất hiếm. Vì vậy, những nhà đầu tư “ăn xổi”, đặc biệt những người dựa vào đồng lực tài chính từ vay ngân hàng sẽ phải rất cẩn trọng để không “mắc cạn”.

Hưng Nguyên