Đất nền theo đường vành đai 4 Hà Nội có chuyển biến dịp cuối năm?

Cuối tháng 6, đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội chính thức được khởi công, được kì vọng tạo cú huých cho thị trường bất động sản khu vực, đặc biệt là thị trường đất nền vành đai 4, hưởng lợi từ tuyến đường chạy qua. Dự án có tổng chiều dài 112,8 km, trong đó 56,5 km đi qua 7 quận huyện của Hà Nội bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông, Thanh Oai và Thường Tín. Tuy nhiên, khó khăn của thị trường bất động sản kéo dài từ 2022 đến nay làm cho dự án không tạo ra hiệu ứng như mong đợi.

Thời điểm cuối năm, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, lượng giao dịch của các thị trường “ăn” theo đường vành đai 4 đang có xu hướng tăng lên đáng kể so với thời điểm giữa năm. Theo nhân viên môi giới đất nền tại Thanh Oai, vào các ngày cuối tuần từ tháng 10 trở lại đây, số lượng nhà đầu tư từ trung tâm Hà Nội về xem đất đã tăng khoảng 20-30% so với trước đó. Nếu những tháng trước, có nhiều tháng, cả thị trường đất nền khu vực không phát sinh giao dịch thì từ tháng 10 đến nay, ông chốt được trung bình 1-2 giao dịch. Nhiều môi giới khác cùng làm thị trường cũng có giao dịch thành công.

Đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô qua địa phận huyện Thanh Oai. Ảnh HNM.

Tương tự, đất nền Mê Linh, nơi có đường vành đai 4 đi qua, lượng giao dịch từ tháng 10 cũng tăng so với đầu năm và giữa năm. Riêng một dự án đã có pháp lý rõ ràng và hạ tầng đồng bộ tại khu vực đang được mở bán tại đây ghi nhận trung bình đều đặn 8-15 giao dịch mỗi tháng. Đất nền, đất thổ cư trong dân khu vực này nhờ đường vành đai 4 và nhờ dự án quy mô đang mở bán nên lượng giao dịch trong các tháng cuối năm cũng tăng lên.

Tuy nhiên, dù lượng người quan tâm và tìm mua đến thị trường đất nền vành đai 4 tăng nhưng mặt bằng giá đất nhìn chung vẫn đang đi ngang, không có sự biến động đáng kể về giá bán. Cụ thể, theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, khu vực đất nền Mê Linh thuộc một số khu vực như đô thị như Hà Phong, Cienco 5… vẫn đang duy trì mức giá của tháng 6/2023 là 45-55 triệu đồng/m2. Với đất nền Đan Phượng, đất nền vị trí mặt đường Tân Lập vẫn đang duy trì mức giá 48-55 triệu đồng/m2; đất nền mặt đường Tân Hội vẫn đang ở mức giá 50 triệu đồng/m2 – mức giá của 5-6 tháng trước.

Đất nền khu vực Hà Đông, khu vực Yên Nghĩa nơi có đường vành đai 4 đi qua vẫn đang được chào bán ở mức giá 58-64 triệu đồng/m2. Với đất nền Thanh Oai, khu vực gần đường vành đai 4 giá vẫn được chào bán mức giá trung bình 55 triệu đồng/m2 là mức giá từ 5 tháng trước. Một số chủ nhà tăng giá lên 60-65 triệu đồng/m2 nhưng theo môi giới, thị trường không ghi nhận mối quan tâm của người mua ở khoảng giá này. Khu vực đất nền Sóc Sơn, nơi có đường vành đai 4 đi qua là Bắc Vọng, Bắc Phú, giá bán đang ở mức phổ biến là 11-17 triệu đồng/m2 (tùy vị trí). Đây là khu vực có mức tăng rõ nét khoảng 10% so với thời điểm giữa năm.

Theo môi giới và các nhà đầu tư, từ nay đến trước Tết Nguyên đán 2024, khi dòng tiền cuối năm về mạnh hơn, lượng nhà đầu tư và môi giới sẽ tiếp tục đổ về thị trường đất nền vành đai 4 sẽ tăng lên. Sự tăng trưởng này thực ra chỉ là khởi sắc so với thời điểm đầu năm 2023 khi thị trường gần như đứng im, còn nếu so với những năm 2020-2021, thì lượng nhà đầu tư chỉ được khoảng 10-20% so với lúc thị trường tốt. Giá bán khu vực được nhận định sẽ không có biến động từ nay đến cuối năm.

Cảnh báo "sốt đất" ăn theo dự án

Trước hiện tượng nhà đầu tư đổ xô "ăn theo" Đường vành đai 4- Vùng Thủ đô, nhiều chuyên gia cảnh báo, dù tuyến đường này đi qua các địa phương sẽ làm "nóng" thị trường bất động sản nhưng cũng có nhiều rủi ro tiềm ẩn nếu nhà đầu tư chưa xác định được ranh giới quy hoạch, hành lang, tọa độ, mốc giới…Bởi vậy, trước khi rót vốn vào bất động sản ở những khu vực này nhà đầu tư cần có sự chuẩn bị, đặc biệt là thời gian chờ dự án được triển khai.

Dự án Đường vành đai 4- Vùng Thủ đô đang được khởi công. Ảnh HNM.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận. Tuy nhiên, việc thực hiện các dự án hạ tầng này phải mang tính dài hạn.

"Thông tin về việc tăng nóng, "sốt đất" chỉ là chiêu thức của các "đội lái" để tạo sóng thị trường. Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn", ông Đính cảnh báo.

Ngoài ra, Chủ tịch VARS cũng cho rằng, khi quyết định rót vốn, nhà đầu tư phải nắm rõ hai yếu tố là dư địa tăng giá và tiến độ triển khai hạ tầng. Cách đây khoảng 1 năm, một số khu vực quanh tuyến đường Vành đai 4 đi qua đã có hiện tượng gom hàng, đẩy giá bất động sản lên cao.

Đồng quan điểm trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội cho rằng, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Tuy nhiên, theo bà Hằng, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định nên nhà đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định rót vốn sáng suốt nhất.