Đất ngoại thành Hà Nội: Giá thị trường cao hơn 200-500% so với bảng giá mới

Đất ngoại thành Hà Nội nhiều nơi có giá thị trường cao hơn 200-500% so với bảng giá mới

Giá đất thực tế và trên “giấy tờ” chênh lệch lớn

Theo bảng giá đất mới của UBND TP Hà Nội có hiệu lực từ ngày 20/12/2024 đến hết năm 2025, các huyện ngoại thành có khoảng cách giữa mức giá quy định và giá thị trường chênh lệch khá lớn.

Giá nhà đất mặt tiền tại Đông Anh phổ biến ở mức 100-150 triệu đồng/m2 trong khi mức giá trong quy định bảng giá đất mới chỉ khoảng 30-46 triệu đồng/m2. Ảnh: Lệ Chi

Chẳng hạn, tại huyện Đông Anh, giá đất cao nhất sau điều chỉnh là 46 triệu đồng/m2 tại đường quốc lộ 3 và đường Cao Lỗ (đoạn qua thị trấn Đông Anh). Tiếp đó là các tuyến đường ngã tư nhà máy ô tô 1/5, quốc lộ 3 - Đông Thành, quốc lộ 3 - Đông Anh, đường Lâm Tiên… có giá 40 triệu đồng/m2 sau điều chỉnh.

Tuyến đường Võ Văn Kiệt qua Vĩnh Ngọc (13 triệu đồng/m2), đường Uy Nỗ (27 triệu đồng/m2), đường Xuân Canh (12 triệu đồng/m2), đường đi vào xã Tiên Dương (18 triệu đồng/m2), đường Phương Trạch (13 triệu đồng)…

Theo khảo sát thực tế của PV VietTimes, giá rao bán đất nền tại các khu vực này đều cao hơn nhiều so với quy định trong bảng giá đất mới của Hà Nội.

Cụ thể, tại các tuyến đường quốc lộ 3 đoạn qua thị trấn Đông Anh có giá thị trường dao động từ 150-220 triệu đồng/m2, chênh 220% so với giá đất quy định. Giá đất mặt tiền thực tế đường Phương Trạch từ 120-140 triệu đồng/m2, còn trong ngõ từ 70-90 triệu đồng/m2, chênh lệch hơn 600% so với bảng giá đất quy định. Tại đường Xuân Canh giá trong ngõ thấp nhất 80 triệu đồng/m2, mặt tiền 140 triệu đồng/m2. Tại đường Uy Nỗ, giá đất hiện có giá từ 80-120 triệu đồng/m2…

Anh Nguyễn Đăng Thành, môi giới nhà đất tại Đông Anh cho biết giá đất nền mặt tiền huyện này đã tăng mạnh trong khoảng vài năm gần đây, phổ biến ở mức 100-150 triệu đồng/m2. Có những nơi rao bán lên đến hơn 250 triệu đồng như đất 2 mặt tiền đường Vĩnh Ngọc, đất thị trấn hay đất tại dự án lớn thậm chí còn neo trên 300 triệu đồng/m2 - đắt ngang khu vực trung tâm Thủ đô.

Sau huyện Đông Anh là Gia Lâm với mức giá cao nhất sau điều chỉnh là 68 triệu đồng/m2 tại đường Hà Huy Tập (thị trấn Yên Viên). Theo sau là đường Nguyễn Đức Thuận (thị trấn Trâu Quỳ) là 65 triệu đồng/m2; khu vực giáp ranh quốc lộ 5, quốc lộ 1B có giá 64 triệu đồng/m2 sau điều chỉnh.

Giá đất ở xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức tăng lên chóng mặt từ khi đường Vành đai 4 thi công.

Khảo sát thực tế, giá đất thị trường đường Hà Huy Tập dao động 80-100 triệu đồng/m2, đất đường Nguyễn Đức Thuận có giá 100-150 triệu đồng/m2, chênh lệch trong khoảng 100% so với giá đất trong quy định.

Còn huyện Hoài Đức, bảng giá đất quy định thấp hơn đáng kể so với đất nền và đất đấu giá. Tuyến đường Vạn Xuân (đoạn qua xã Kim Chung) có giá cao nhất gần 53,4 triệu đồng/m2; đoạn qua thị trấn Trạm Trôi là 52 triệu đồng/m2. Tiếp đến là giá đất khu vực giáp ranh Đại lộ Thăng Long (đoạn qua xã An Khánh) có giá 51 triệu đồng/m2.

Đất mặt đường Tiền Lệ (xã Tiền Yên) có giá quy định 12,66 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, từ khi đường Vành đai 4 đi qua khu vực này, giá đất đã tăng lên chóng mặt. Hiện giá đất trong ngõ được giao dịch ở mức 50-60 triệu đồng/m2, còn ngoài mặt đường lên tới 70-90 triệu đồng/m2, mức chênh lệch khoảng 500-600% so với giá quy định.

Khu đất đấu giá tại xã Tiền Yên từng gây sốc năm 2024 khi có lô lên tới 133 triệu đồng/m2. Khu đất đấu giá này nằm sát với tuyến đường vành đai 4 hiện đang được xây dựng.

Đối với đất đấu giá, mức giá đấu trúng cao nhất được ghi nhận tại xã Tiền Yên là 133 triệu đồng/m2 gây sốt trong năm 2024, các lô khác cũng có giá trúng trung bình lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Đối chiếu với giá đất quy định trong bảng mới, mức giá thị trường đang cao hơn 500-900%.

Tại huyện Thanh Oai - địa bàn thu hút sự quan tâm trong các phiên đấu giá đất năm 2024 cũng ghi nhận mức chênh lệch cao giữa bảng giá đất so với đất nền và đất đấu giá. Đất đường Cao Viên đi Thanh Cao giáp địa phận xã Thanh Cao có giá quy định 13,9 triệu đồng/m2, tuy nhiên mức giá đấu trúng giá cao nhất tại địa bàn này là 100 triệu đồng/m2, các lô khác cũng có giá trúng trung bình lên tới 50 triệu đồng/m2.

Đất đường Cao Viên đi Thanh Cao có giá quy định 13,9 triệu đồng/m2, tuy nhiên mức giá đất trúng đấu giá cao nhất tại địa bàn này là 100 triệu đồng/m2. Ảnh: Lệ Chi

Tại huyện Thanh Trì, đây là nơi có giá đất tăng cao nhất trong tất cả các huyện ngoại thành Hà Nội. Cụ thể, giá đất ở tuyến đường Nghiêm Xuân Yêm (đoạn qua xã Tân Triều và đoạn từ Cầu Dậu đến hết xã Thanh Liệt), Nguyễn Xiển (đoạn qua xã Tân Triều) và Phạm Tu (từ giáp phường Đại Kim đến ngã tư giao cắt đường Cầu Bươu tại nút giao Phúc La – Cầu Bươu) có mức cao nhất gần 117 triệu đồng/m2.

So với bảng giá đất năm 2019, giá đất quy định tại khu vực này dao động chỉ từ 18-32 triệu đồng/m2. Như vậy, mức giá mới tại khu vực này tăng 265-550% so với bảng giá đất năm 2019

Bảng giá đất mới không tác động quá nhiều đến thị trường

Trao đổi với VietTimes, Chủ tịch Tập đoàn G6 ông Nguyễn Anh Quê cho rằng bảng giá đất mới cao hơn khá nhiều bảng giá đất cũ nhưng vẫn thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Do đó, bảng giá đất mới không tác động quá nhiều đến thị trường bất động sản Hà Nội.

Tuy nhiên, theo ông Quê, thời gian qua, công tác đấu giá vẫn còn nhiều bất cập, bảng giá đất mới này lại có ý nghĩa rất nhiều trong việc xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá đất.

“Bảng giá đất mới khiến giá khởi điểm tăng lên, số tiền đặt cọc nhiều hơn, thanh lọc được nhiều khách hàng không có năng lực tài chính”, ông Quê nói. Ngoài ra, cũng theo ông Quê, bảng giá đất mới là bản lề để ban hành bảng giá đất theo giá thị trường từ ngày 1/01/2026, góp phần hài hòa hơn lợi ích các chủ thể, giúp thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.

Trước đó, theo Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, cơ sở để xây dựng bảng giá đất điều chỉnh dựa trên kết quả điều tra, khảo sát giá đất trên thị trường trong hai năm qua (từ tháng 8/2022 đến tháng 8 năm nay). Sở đánh giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn mức cùng vị trí tại bảng giá đất của thành phố bình quân 250%.

Bảng giá đất cũng là cơ sở để tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao, cho thuê đất. Việc bảng giá điều chỉnh đưa ra với mức cao hơn trước đây dẫn tới lo ngại sẽ làm tăng thuế, phí về đất đai. Tức là, hộ gia đình, cá nhân khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp nghĩa vụ tài chính cao hơn trước.

Tuy nhiên, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cho rằng bảng giá mới giúp giảm bớt chênh lệch, đưa giá đất ở Thủ đô dần tiếp cận với thị trường. Điều này giúp thiết lập chính sách đồng bộ trong quản lý đất và hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng và người có nhu cầu sử dụng đất thực hiện dự án. Nhờ đó, thu ngân sách tăng qua thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất của người dân, doanh nghiệp.

Trường hợp thuế, phí về đất đai cao không phù hợp với thu nhập của người dân, cơ quan quản lý cho rằng thì cần nghiên cứu giảm tỷ suất tính thuế, phí, chứ không giảm giá đất.

Lệ Chi