Đất nông nghiệp TPHCM: 'Miếng bánh' có còn hấp dẫn giới đầu tư?

Giá đất nền thổ cư bắt đầu tăng giá sau khi TPHCM ban hành bảng giá đất mới. Ảnh: Minh Hoàng

Trước đây, phân khúc thị trường đất nông nghiệp luôn được nhiều người săn lùng, bởi giá thấp hơn nhiều so với đất thổ cư. Thông thường, người dân mua xong sẽ xin chuyển đổi lên thổ cư để xây nhà ở, trong khi doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư thì có thể phân lô bán nền để thu lợi. Tuy nhiên, từ khi có thông tin TPHCM áp dụng giá đất mới, phân khúc này gần như đóng băng.

Người mua dè dặt, người sở hữu lo lắng

“Hơn ba tháng qua, tôi không có được giao dịch nào”, là lời của chị Hoàng Duyên, người môi giới bất động sản tại huyện Hóc Môn, TPHCM, khi nói về tình hình mua bán đất nông nghiệp gần đây.

Thực tế theo ghi nhận của Kinh tế Sài Gòn, hiện nhiều lô đất nông nghiệp tại các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi... được chào bán với giá giảm sâu so với trước đây. Tại các trang mua bán bất động sản cũng tương tự, lượng bài đăng rao bán đất nông nghiệp tại các huyện, vùng ven thành phố tăng đột biến, nhiều thửa đất công khai “sang tay” với mức giá giảm sâu từ 20-30% so với đỉnh điểm. Tuy nhiên, tình cảnh chung là người có nhu cầu mua để xây nhà ở, hoặc ngay cả nhà đầu tư cũng hết sức cân nhắc trong giai đoạn này.

Đơn cử như trường hợp một lô đất nông nghiệp có diện tích 3.800 mét vuông nằm trên đường Trương Văn Đa, xã Bình Lợi, huyện Bình Chánh. Mặc dù nằm ở vị trí khá thuận lợi, lô đất này hiện chỉ được rao bán với giá 12,5 tỉ đồng, giảm tới 4 tỉ đồng so với thời điểm mua vào năm 2021 nhưng vẫn chưa tìm được chủ mới.

“Nhiều lô đất nông nghiệp ký gửi tại công ty tôi được chủ đất chấp nhận giảm 20% so với giá bán trước đây. Tuy nhiên, chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư dự kiến sẽ cao hơn nhiều so với trước đây, khiến cho việc đầu tư vào đất nông nghiệp trở nên kém hấp dẫn hơn”, giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại quận 12 chia sẻ.

Tương tự, người đại diện Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho biết hiện tại VARS ghi nhận đã có xu hướng các khu đất nông nghiệp giảm giá khoảng 10-20% so với trước đây, do chi phí chuyển đổi mục đích sang đất ở tăng lên. Cùng với quy định cấm phân lô bán nền tại các huyện vùng ven TPHCM khiến lượng giao dịch đất nông nghiệp dự báo sẽ giảm trong ngắn hạn do nguồn cung giảm và nhà đầu tư cá nhân chờ đợi thị trường ổn định.

Trên thực tế, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1-8-2024) cho phép các địa phương được áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025. Trong khi các địa phương khác vẫn áp dụng bảng giá cũ, thì TPHCM đã công bố áp dụng bảng giá đất mới tăng cao so với bảng giá trước đó, mức tăng nhiều nơi từ 10-38 lần.

Trước thay đổi này, không chỉ những cá nhân, nhà đầu tư giao dịch đất nông nghiệp “bất động” vì không kịp “trở tay” mà ngay cả những hộ dân sở hữu đất nông nghiệp có nhu cầu chuyển đổi lên đất thổ cư để xây nhà ở cũng “đứng ngồi không yên” với khoản chi phí tăng đột biến theo bảng giá đất mới.

Chia sẻ với Kinh tế Sài Gòn, anh Nguyễn Chí Trung (ngụ tại quận Củ Chi) cho biết khu đất nông nghiệp của gia đình anh tại huyện Củ Chi có diện tích 800 mét vuông, khi thành phố chính thức thông báo bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 31-10, anh đã tranh thủ làm thủ tục chuyển đổi lô đất này trước ngày quy định mới được áp dụng để có thể áp dụng mức thuế cũ.

“Hồ sơ nộp trước ngày 31-10 sẽ được hưởng mức thuế theo bảng giá đất cũ nên tôi phải nhờ đến dịch vụ làm hồ sơ để nộp cho nhanh, chứ tự làm sẽ không kịp. Tuy nhiên, trong 800 mét vuông của khu đất này, chỉ có 200 mét vuông đủ điều kiện nộp hồ sơ chuyển lên đất thổ cư. Phần còn lại, tôi sẽ làm thủ tục chuyển đổi sau, lúc đó chắc chắn sẽ chịu thuế phí cao hơn rất nhiều, nhưng cũng đành chấp nhận”, anh Trung chia sẻ.

Theo anh Trung, mức thuế chuyển đổi lên mỗi mét vuông thổ cư khoảng 300.000 đồng trước đây đã tăng lên thành 1 triệu đồng. Như vậy, khu đất 800 mét vuông của gia đình anh nếu chuyển đổi thành công toàn bộ lên thổ cư dự kiến phải đóng 800 triệu đồng thuế thay vì khoảng 240 triệu đồng theo giá cũ.

Tuy nhiên, theo VARS, những lô đất đã tách thửa và đã được hoàn thiện về pháp lý sẽ “bị đẩy giá từ 10-20% trong thời gian tới”.

Tiềm năng đất nông nghiệp vẫn hiện hữu

Mặc dù bảng giá đất mới khiến việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên thổ cư không còn hấp dẫn như trước đây nhưng tiềm năng của loại bất động sản này vẫn còn đó.

Nguyên nhân là tốc độ đô thị hóa cao tại TPHCM khiến quỹ đất trung tâm ngày càng hẹp. Điều này khiến đất nông nghiệp nói riêng và bất động sản vùng ven nói chung thu hút người dân, nhà đầu tư nhờ các ưu thế về giá cả hợp lý, không gần nhưng cũng không xa để vào thành phố. Đặc biệt có thể phát triển nhiều mô hình kinh doanh như nhà vườn sinh thái, farmstay…

Đáng chú ý, trước đây luật không cho phép xây dựng công trình trên đất nông nghiệp, nhưng hiện nay, theo Luật Đất đai 2024, từ ngày 1-8, người có đất nông nghiệp không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà có thể xin sử dụng đất đa mục đích với điều kiện diện tích không quá 50% đất sử dụng vào mục đích chính và xây dựng công trình dễ tháo dỡ. Bên cạnh đó, theo các chuyên gia, quỹ đất nông nghiệp cho hoạt động kinh doanh này dự báo sẽ dư dả hơn trong thời gian tới.

“Với bảng giá đất hiện hành tăng cao, chủ đất sẽ khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên thổ cư, thay vào đó, xu hướng tập trung phát triển ngay trên đất nông nghiệp sẽ được chú ý hơn. Những nhà kinh doanh muốn khởi nghiệp mô hình này sẽ có nhiều quỹ đất hơn để lựa chọn đầu tư cơ sở vật chất, hạ tầng, mảng xanh nông nghiệp… Chưa kể, khi tính pháp lý ngày càng rõ ràng thì việc mua bán, đầu tư kinh doanh du lịch nông nghiệp sẽ thuận lợi và hấp dẫn hơn”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của trang batdongsan.com.vn, chia sẻ.

Như vậy, có thể thấy rằng, khung pháp lý mới ra đời đã hợp pháp hóa và tạo điều kiện cho người dân xây dựng, kinh doanh trên đất nông nghiệp. Do đó, những khu vực có tiềm năng phát triển các khu nghỉ dưỡng, du lịch như các huyện ngoại thành TPHCM sẽ đặc biệt được hưởng lợi từ quy định mới này.

Như chị Huỳnh Mỹ - chủ Nông trại Tam Nông có diện tích khoảng 1 héc ta tại quận 12, TPHCM - cho biết trong khi những hộ dân sở hữu đất nông nghiệp xung quanh đa số trồng rau, chăn nuôi nhỏ lẻ… thì chị lại làm mô hình du lịch nông trại để khai thác tiềm năng của xu hướng du lịch nội đô ngày càng mạnh mẽ.

“Tôi đã đầu tư khoảng 1 tỉ đồng từ lúc mở ra điểm du lịch này. Tôi chọn đầu tư nông trại theo kiểu “cuốn chiếu” từng khu vực, lấy ngắn nuôi dài, tùy thuộc vào phản ứng của khách hàng để mở rộng lần lượt các khu lưu trú, vui chơi. Hiện nay, khi bảng giá đất mới được áp dụng, nhiều chủ kinh doanh quan tâm việc mua bán giao dịch, đầu tư kiếm lời nhưng tôi vẫn chọn duy trì mô hình kinh doanh một cách bền vững bởi tiềm năng vẫn còn rất lớn”, chủ Nông trại Tam Nông nói.

Theo các chuyên gia, Luật Đất đai 2024 mở ra nhiều cơ hội mới cho những người kinh doanh homestay, farmstay trên đất nông nghiệp khiến hoạt động mua bán đất nông nghiệp thời gian tới sẽ sôi động trở lại. Còn một vị đại diện VARS cho hay đã bắt đầu xuất hiện các nhà đầu tư “gom” đất nông nghiệp diện tích lớn để phát triển các mô hình kinh doanh trang trại hoặc kết hợp du lịch nông nghiệp, thay vì tách thửa đất nông nghiệp để phát triển khu dân cư.

Tương tự, ông Dương Đăng Phúc, chuyên gia tư vấn bất động sản cá nhân, cho rằng xu hướng giao dịch bất động sản vùng ven TPHCM sẽ tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới vì hiện tại đang có một lượng lớn nhà đầu tư ở các tỉnh phía Bắc vào tìm kiếm sản phẩm tại TPHCM. Theo ông Phúc, nguyên nhân một phần là do tác động tăng giá của bất động sản miền Bắc và các cuộc đấu giá gần đây đang tăng mạnh.

Mặt khác, các dự án hạ tầng trọng điểm như vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành cũng đang đẩy nhanh tiến độ để kịp giải ngân vốn đầu tư công. Bên cạnh đó, hạ tầng các khu vực vùng ven cũng đang có nhiều dự án sắp về đích vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025 là những thông tin tích cực về hạ tầng sẽ làm cho nhà đầu tư muốn tích trữ thêm.

“Trong thời gian tới, khi nhà đầu tư dần nhận thấy sự dịch chuyển ra vùng ven diễn ra mạnh mẽ hơn do tác động từ bảng giá đất, thuế, quy định tách thửa..., nhu cầu tích trữ thêm tài sản của người dân và nhà đầu tư với đất nông nghiệp dự báo cũng sẽ tăng theo”, ông Phúc nhấn mạnh.

Hoàng An Như