Đất ở và đất lấn chiếm trên cùng thửa: Có buộc tách thành 2 thửa khi làm sổ đỏ?

Một công dân phản ánh, gia đình đang sinh sống trên thửa đất rộng 450m2, sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay, không xảy ra tranh chấp.

Năm 2025, gia đình làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu đối với toàn bộ diện tích 450m2. Trong quá trình giải quyết hồ sơ, cơ quan chức năng tại địa phương tiến hành xác minh nguồn gốc sử dụng đất và xác định thửa đất có hai phần diện tích với nguồn gốc khác nhau.

Cụ thể, 200m2 đất có nhà ở được xác định thuộc trường hợp quy định tại Điều 138 Luật Đất đai năm 2024. Trong khi đó, 250m2 còn lại được xác định là đất lấn, chiếm theo khoản 3 Điều 139 của luật này.

Từ kết quả xác minh, cơ quan chức năng đề nghị gia đình tách thửa đất hiện tại thành hai thửa riêng biệt, gồm một thửa 200m2 và một thửa 250m2, để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận theo từng phần diện tích có nguồn gốc sử dụng khác nhau.

Tuy nhiên, công dân cho rằng qua tìm hiểu Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn có liên quan, gia đình chưa thấy quy định cụ thể bắt buộc phải tách thửa trong trường hợp này.

Người dân đặt câu hỏi: Thửa đất có hai phần diện tích với nguồn gốc sử dụng khác nhau có bắt buộc phải tách thành hai thửa riêng để được cấp sổ đỏ hay không? Quy định pháp luật nào điều chỉnh trường hợp trên?

Khác nguồn gốc sử dụng đất không đồng nghĩa bắt buộc phải tách thửa khi làm sổ đỏ. Ảnh minh họa: Hồng Khanh

Trả lời phản ánh của công dân, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương. Việc xem xét phải căn cứ vào kết quả kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, hồ sơ địa chính, nguồn gốc và thời điểm sử dụng từng phần diện tích, cũng như các điều kiện cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Về nguyên tắc, Bộ dẫn khoản 42 Điều 3 Luật Đất đai năm 2024 quy định thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới mô tả trên hồ sơ địa chính hoặc được xác định trên thực địa.

Bên cạnh đó, điểm a khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều 13 Thông tư số 26/2024 quy định ranh giới thửa đất được xác định theo đường phân chia phần đất giữa những người sử dụng đất, người quản lý đất với nhau. Ranh giới thửa đất trên thực địa được xác định theo hiện trạng quản lý, sử dụng đất và sự thỏa thuận của người sử dụng đất, người quản lý đất liền kề.

Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Từ những quy định trên, Bộ cho biết pháp luật không yêu cầu bắt buộc phải tách một thửa đất đã được xác lập thành các thửa riêng chỉ vì trong thửa đất có những phần diện tích có nguồn gốc sử dụng khác nhau.

Tuy nhiên, cơ quan có thẩm quyền phải kiểm tra, xác định cụ thể ranh giới, diện tích, loại đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng và điều kiện cấp giấy chứng nhận đối với từng phần diện tích; phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại Điều 138 và phần diện tích thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 139 Luật Đất đai năm 2024 phải được xem xét theo đúng điều kiện tương ứng và xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc tách thửa chỉ đặt ra khi người sử dụng đất có nhu cầu hoặc khi qua kiểm tra, cơ quan có thẩm quyền xác định cần hình thành các thửa đất độc lập theo ranh giới quản lý, sử dụng thực tế và quy định pháp luật, không phải chỉ do khác nhau về nguồn gốc sử dụng đất.

Bộ cung cấp thông tin để công dân biết, thực hiện. Trường hợp còn khó khăn, vướng mắc, người dân được đề nghị liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn cụ thể theo quy định.