Đầu cơ, chuyển nhượng nhà ở xã hội sai quy định: Thị trường méo mó, người mua thực chịu thiệt

Căn hộ bình dân biến mất ở Hà Nội, TPHCM

Đánh giá về nguồn cung bất động sản thời gian qua, Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nguồn cung nhà ở liên tục sụt giảm rồi dần phục hồi trong 2 năm trở lại đây. Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm ngày càng mất cân đối, đặc biệt là thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.

Dữ liệu của VARS IRE cho thấy, trong năm 2018, nguồn cung nhà ở đạt mức gần 180.000 sản phẩm, nhưng năm 2022 giảm xuống còn hơn 48.000 sản phẩm.

Từ năm 2023, nguồn cung có tín hiệu phục hồi. Đến năm 2024 đạt hơn 65.000 sản phẩm mới. Riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã đạt 51.000 sản phẩm mới.

Biểu đồ: Hồng Khanh. Nguồn: VARS IRE

Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (từ 25-50 triệu đồng/m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, lần lượt từ 19% và 33% năm 2019 còn 7% và 19% vào năm 2024.

Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TPHCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023.

Biểu đồ: Hồng Khanh. Nguồn: VARS IRE

Trong khi đó, trước năm 2023, nguồn cung nhà ở xã hội luôn trong tình trạng thiếu hụt, không thể đáp ứng nhu cầu thực tế. Tuy nhiên, trong 3 năm kể từ khi triển khai đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực.

Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã có 692 dự án được triển khai với hơn 633.000 căn. Trong đó, có 146 dự án hoàn thành với hơn 103.000 căn.

Riêng 7 tháng đầu năm nay, có gần 37.000 căn được hoàn thành, bằng 80% kết quả năm ngoái và gấp 7 lần năm 2022. Hiện có 402 dự án được chấp thuận chủ trương với hơn 400.000 căn, tương đương gần 60% mục tiêu đề ra đến năm 2030.

“Tốc độ triển khai đề án sẽ tiếp tục được duy trì, tiến tới hoàn thành kế hoạch xây dựng 100 nghìn căn nhà ở xã hội trong năm 2025 và tạo thế, tạo đà cho mục tiêu đề án đến năm 2030”, VARS IRE nhận định.

Chặn đầu cơ, 'sang tay' nhà ở xã hội

Theo VARS IRE, thị trường nhà ở xã hội đang rơi vào nghịch lý "vừa thiếu vừa ế". Nguồn cung luôn thiếu và yếu so với nhu cầu nhưng nhiều dự án nhà ở xã hội mở bán lại chậm do vướng quy định về thủ tục, vị trí hoặc không phù hợp với người dân đủ điều kiện.

Một vấn đề nữa được VARS IRE chỉ ra là vấn đề quỹ đất. Nhiều địa phương bố trí đất cho nhà xã hội ở khu vực xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ, ít trường học, bệnh viện dẫn tới khó khai thác, không đáp ứng được mục tiêu an sinh.

Bên cạnh đó, phải kể đến khả năng tiếp cận thông tin. Chi phí truyền thông và bán hàng cho dự án nhà ở xã hội hiện bị khống chế ở mức 2%, quá thấp để doanh nghiệp quảng bá rộng rãi. Do đó, nhiều người đủ điều kiện nhưng không tiếp cận được thông tin, dẫn tới dư cung cục bộ trong khi cầu thực chưa được đáp ứng.

Ngoài ra, thị trường còn tồn tại hiện tượng đầu cơ, chuyển nhượng sai quy định. Một số người mua để đầu cơ, khiến thị trường méo mó và làm mất cơ hội của người có nhu cầu thực.

Kiến nghị giải pháp, VARS IRE cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiêm túc xem xét đánh giá và áp dụng chế tài kỷ luật với lãnh đạo một số địa phương chưa thực hiện đúng trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua.

Đồng thời, cần tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I để làm rõ nghĩa vụ quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội.

Cùng với đó, nên giao đơn vị nghiên cứu độc lập khảo sát nhu cầu để tránh lệch pha cung - cầu, và điều chỉnh cơ chế quản lý linh hoạt, vừa minh bạch xét duyệt, vừa giúp chủ đầu tư tiếp cận đúng người có nhu cầu.

VARS IRE cũng đề xuất tăng cường thanh tra và quy định rõ, sau 5 năm sở hữu, nhà ở xã hội chỉ được chuyển nhượng cho người đủ điều kiện, nếu bán cho người ngoài diện phải hoàn trả toàn bộ ưu đãi đã hưởng.

Hồng Khanh