Đâu đang là phân khúc BĐS hồi phục mạnh mẽ nhất thị trường?

Chung cư dẫn đầu thị trường về sự phục hồi

Theo báo cáo "Toàn cảnh thị trường Bất động sản Việt Nam trước giờ G" của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa công bố, thị trường bất động sản nửa đầu năm 2024 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực. Theo đó, toàn thị trường có 1.577 doanh nghiệp kinh doanh BĐS quay trở lại hoạt động, tăng 11,4% so với cùng kỳ. Tính chung từ đầu năm 2023 đến hết quý II/2024, đã có 4.589 doanh nghiệp quay trở lại thị trường và 2.210 doanh nghiệp thành lập mới.

Đối với lực lượng môi giới, ước tính tổng số lượng môi giới quay trở lại bằng khoảng 60% so với giai đoạn "đỉnh".

Theo VARS, khả năng hồi phục có sự phân hóa theo từng phân khúc và khu vực. Xét về phân khúc, nhà ở là phân khúc chủ đạo, chiếm phần lớn giao dịch trên thị trường.

Chung cư là phân khúc phục hồi mạnh mẽ nhất thị trường BĐS. Ảnh Nhật Di.

Trong quý II/2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 14.400 giao dịch nhà ở thành công, cao gấp 2,4 lần so với quý I. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận 20.600 sản phẩm nhà ở được giao dịch thành công, gấp 3 lần cùng kỳ năm 2023.

Về vị trí thứ 2 là phân khúc đất nền. Phân khúc này đã bắt đầu "nhen nhóm" các tín hiệu phục hồi tích cực khi một số dự án, chủ yếu ở khu vực miền Trung trở ra ghi nhận kết quả mở bán, giao dịch chuyển nhượng khá tốt.

Về cuối là phân khúc bất động sản du lịch nghỉ dưỡng. Dù đã "nhúc nhích" hồi phục so với thời điểm cuối năm 2023 nhờ lượng khách du lịch tăng lên, nhưng nguồn cung dự án mới mở bán không nhiều và thanh khoản sản phẩm còn thấp nên giao dịch thành công ở phân khúc này còn hạn chế.

Theo báo cáo thị trường quý II của đơn vị nghiên cứu CBRE, thị trường chung cư Hà Nội ghi nhận sức mua tăng mạnh với gần 10.200 căn hộ mới được bán. Doanh số quý này gấp 5 lần so với quý I và cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng đầu năm, có hơn 12.200 căn chung cư được giao dịch, vượt mức ghi nhận của cả năm 2023.

Nguyên nhân giúp giao dịch chung cư tăng mạnh được các đơn vị chỉ ra là do nguồn cung mới dồi dào hơn. CBRE cho biết, nguồn cung căn hộ mở bán quý II tại Hà Nội tăng gần gấp 4 lần theo quý, đạt khoảng 8.500 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mở bán ghi nhận hơn 10.840 căn từ 17 dự án. Đây cũng là nguồn cung nửa đầu năm cao nhất ghi nhận được kể từ năm 2020 đến nay tại Hà Nội.

Tại báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm vừa được Bộ Xây dựng công bố, Bộ cũng cho biết nguồn cung nhà ở đang tăng trở lại sau một thời gian hạn chế. Theo đó, nửa đầu năm nay có 18 dự án nhà thương mại hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới.

"Đây là tín hiệu tích cực cho thấy sức khỏe của thị trường đang ngày càng cải thiện và là điều kiện quan trọng để đẩy mạnh giao dịch nhà ở được thực hiện", ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhìn nhận.

Làm gì để thị trường phục hồi nhanh hơn?

Đánh giá những chuyển biến tích cực của phân khúc nhà ở, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, diễn biến của phân khúc nhà ở thời điểm hiện tại đang giống với 10 năm trước khi đây là phân khúc dẫn dắt sự hồi phục của cả thị trường bất động sản.

Theo ông Đính, ở chu kỳ trước (giai đoạn 2013 - 2014), nhà ở là một trong những phân khúc suy giảm nghiêm trọng khi mọi giao dịch gần như đóng băng. Song, đây lại là phân khúc ghi nhận sự hồi phục diễn ra đầu tiên. Nhìn vào mức độ suy giảm thời điểm hiện tại, thị trường cũng ghi nhận các tín hiệu phục hồi rõ nét với căn hộ chung cư do phân khúc này có nhu cầu quan tâm tốt, nguồn cung cải thiện và đặc biệt là tốc độ tăng giá mạnh.

"Tốc độ tăng giá chung cư quý II/2024 đã giảm hơn so với quý I, nhưng nhìn chung vẫn còn cao, nhất là TP Hà Nội. Vì vậy sức nóng của phân khúc này vẫn còn và đây sẽ là phân khúc dẫn dắt "sóng" của thị trường địa ốc", TS. Nguyễn Văn Đính nhận định.

BĐS đang trong giai đoạn phục hồi. Ảnh Nhật Di.

Trên cơ sở thị trường bất động sản đang dần "tan băng", cùng với việc các luật quan trọng của thị trường sẽ có hiệu lực sớm từ 1/8, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, một chu kỳ mới của thị trường sẽ nhanh chóng xuất hiện. Khi đó, tâm lý "chờ đợi" sẽ được tháo bỏ, các chủ thể trên thị trường sẽ mạnh dạn chuyển động, các chủ đầu tư tự tin hơn với việc ra hàng…

Tuy nhiên, VARS lưu ý nguy cơ phát sinh mâu thuẫn nếu các quy định mới trong luật không đủ chặt chẽ, chi tiết, cụ thể. Khi vấn đề này xảy ra, chắc chắn sẽ trở thành rào cản, làm giảm tác động tích cực của các luật tới tiến trình phục hồi của thị trường.

Do đó, VARS kiến nghị, cơ quan quản lý Nhà nước cần nhanh chóng nghiên cứu, ban hành các Thông tư, Nghị định hướng dẫn chi tiết, "trải đường sẵn" để các luật có cơ hội được thực thi ngay, thực thi hiệu quả khi chính thức có hiệu lực. Ngoài ra, cần nâng cao công tác phổ biến kiến thức pháp luật thông qua việc tổ chức các hội nghị, hội thảo, chương trình phổ biến cơ chế, chính sách.

Nhìn nhận về vấn đề này, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV TS. Cấn Văn Lực cũng cho rằng, cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm bảo các quy định mới sớm đi vào thực tế. Có như vậy, việc đẩy sớm thời gian có hiệu lực của các bộ luật mới thực sự có ý nghĩa.

Ngoài ra, cần sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định giá đất và các hoạt động liên quan khác...

Đông Bắc