Đấu giá đất trong bất thường có bình thường?

Xôn xao những phiên đấu giá đất

Những ngày gần đây, dư luận xã hội đang không ngừng xôn xao về diễn biến và kết quả của những phiên đấu giá đất tại các huyện vùng ven Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng vọt, cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm. Diễn biến và kết quả này đặt ra câu hỏi lớn về việc có hay không dấu hiệu đầu cơ trục lợi?

Theo đó, vào ngày 10/8, huyện Thanh Oai đã tổ chức thành công phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, diện tích từ 60 - 85m2 với giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2. Phiên đấu giá đã thu hút 4.600 hồ sơ nộp tham gia, nhưng chỉ có 4.201 hồ sơ đủ điều kiện của 1.545 người. Đáng chú ý, kết thúc phiên đấu giá, lô góc có giá trúng cao nhất là gần 100,5 triệu ồng/m2, gấp 8 lần so với giá khởi điểm. Các lô thường có giá trúng 63 - 80 triệu đồng/m2, gấp 5 - 6,4 lần so với giá khởi điểm.

Sau phiên đấu giá đất tại huyện Thanh Oai gây xôn xao dư luận; gần đây vào ngày 19/8 phiên đấu giá 19 lô đất tại khu LK04, thôn Lòng Khúc, xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức tiếp tục thu hút sự quan tâm, tham gia của đông đảo người dân. 19 thửa đất được đưa ra đấu giá dao động khoảng 74 - 118m2. Giá khởi điểm là 7,3 triệu/m2. Khoản tiền đặt cọc dao động từ 109 - 172 triệu đồng/lô đất.

Sau cuộc đấu giá kéo dài 19 giờ, 19 lô đất được bán thành công. Mức giá trúng cao nhất lên tới 133,3 triệu đồng/m2, gấp 30 lần so với giá khởi điểm, trong khi lô thấp nhất cũng tới 91,3 triệu đồng/m2, cao gấp 12,5 lần giá khởi điểm.

Những phiên đấu giá đất tại Hà Nội thời gian gần đây gây xôn xao dư luận.

Chúng tôi cho rằng, diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này vừa bất thường lại vừa bình thường. Bởi hiện nay, ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường có vẻ không còn xác định. Điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi cứ ngang nhiên tồn tại một cách bất thường.

Thực tế đây cũng là hiện tượng không mới, ngay trong 6 tháng đầu năm 2024, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại một số địa phương vẫn thu hút hàng nghìn cho tới hàng chục nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả trúng đấu giá tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm.

Đâu là nguyên nhân?

Thứ nhất, thời gian tới chắc chắn dòng tiền sẽ “đổ” về loại hình đất đấu giá, tại các khu ô thị, khu dân cư khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách. Bởi đây là loại hình đất sạch, không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Đặc biệt có sức hút trong bối cảnh vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh BĐS mới cấm phân lô, bán nền tại 105 TP và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này. Trong khi nhu cầu mua BĐS, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và đang không ngừng tăng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm đất đấu giá thấp. Cụ thể, trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40 - 45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Nghị định 12/NĐ-CP (Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/ND-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71/NĐ-CP (quy định giá đất, Chính phủ ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của TP.

Cần kiểm soát bằng công cụ thuế để hoạt động đấu giá đất tránh được tình trạng đầu cơ.

Trong khi theo Quyết định 46/2024/QD-UBND của UBND TP Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó, khi nhân 2 hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp (từ 100 - 200 triệu đồng), tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.

Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá. Tuy nhiên, việc giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một địa phương vùng ven sở hữu tiềm năng tăng giá ở mức bình thường, lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư là bất bình thường, vượt xa giá trị thực tế. Là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

Cụ thể, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích đơn giản đó là “lướt sóng”, không quan tâm giá trị thật là bao nhiêu, cứ trúng đã rồi mua bán sang tay ngay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường không hưởng ứng.

Hay mục đích nguy hiểm hơn là tạo “sốt" đất. Các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan. Thậm chí bất chấp rủi ro, hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo mức giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất ở các huyện vùng ven, kích giá đất nhiều nơi leo thang, thậm chí “sốt ảo”.

Hệ lụy của các tình trạng này là giá BĐS vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ. Mức giá đấu tăng cao vượt xa giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá BĐS được duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, thì tâm lý FOMO (sợ bị bỏ lại phía sau) sẽ “trỗi dậy", nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng. Hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS, sự phát triển kinh tế - xã hội địa phương nói riêng, cả nước nói chung khi dòng tiền bị ứ đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Tuy nhiên, trên thực tế, giống như diễn biến xảy ra với phân khúc căn hộ tại Hà Nội trong thời gian qua, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá. Bởi trong nền kinh tế thị trường, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản, các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán. Họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh. Và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, chúng tôi cho rằng, sức nóng của các cuộc đấu giá đất kể trên vẫn sẽ tiếp tục tiếp diễn và trong thời gian đủ dài sẽ dần dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”. Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp vì bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 sẽ được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Cần kiểm soát chặt để tránh đầu cơ

Để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách, Nhà nước cần sớm có thêm cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Để giải bài toán đầu cơ, đẩy giá, thông qua đó kéo hạ giá nhà ở đô thị, phải thay đổi tư duy về nhà ở của người dân, để nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân chứ không phải là một tài sản tích lũy.

Bằng cách áp thuế, hướng tới những đối tượng tích lũy, đầu cơ thay vì những đối tượng mua BĐS phục vụ mục đích sinh sống hay tổ chức sản xuất kinh doanh, yếu tố tài sản tích lũy sẽ giảm đi. Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch BSĐ mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu BSĐ không đưa BSĐ tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất...

Việc đánh thuế BSĐ đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ BSĐ bởi cùng với chi phí lãi vay và các chi phí cơ hội khác, việc sở hữu BSĐ đầu cơ trở nên rủi ro hơn. Mua đi bán lại BSĐ để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá BĐS dần trở nên vô nghĩa.

Từ đó, nguồn tiền nhàn rỗi trong sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường BSĐ phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn về lâu dài, thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá.

TS Nguyễn Văn Đính