Đấu giá quyền sử dụng đất chung cư cũ, hướng ra khả thi

Một chung cư thuộc nhóm D Ngô Gia Tự.

Vẫn chưa có nhà đầu tư nhảy vào

Từ năm 2008, UBND TPHCM đã ban hành kế hoạch cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ. Năm 2016, TP có chương trình hành động về chỉnh trang và phát triển đô thị giai đoạn 2016-2020, với mục tiêu đến 2020 cải tạo, sửa chữa và xây mới 50% trong tổng số 474 chung cư cũ xây dựng trước năm 1975. Trong đó di dời, tháo dỡ và xây mới 14 chung cư cấp D. Trong 14 chung cư cấp D, hiện đã di dời người dân tại 6 chung cư, 5 chung cư di dời dang dở và 3 chung cư chưa di dời.

Thực ra việc di dời người dân ra khỏi chung cư cũ không dễ dàng. Bởi muốn di dời phải có quỹ nhà dự phòng của TP hay quận, mà khi có rồi nhiều người dân không muốn đi, nấn ná đợi xem chính sách của TP như thế nào, có được đền bù, hỗ trợ, tái định cư trở lại sau khi chung cư được xây mới.

Quận 10 là nơi có khá nhiều chung cư cũ xây dựng trước 1975. Như khu chung cư Ngô Gia Tự ở phường 2 - được xem là lớn nhất, có tổng cộng 23 lô được xây dựng giai đoạn 1968-1970. Hơn 50 năm trước, đây là các lô chung cư xây dựng tại các trại gia binh, khu đất bị hỏa hoạn trong chiến tranh. Quy mô căn hộ nhỏ, có diện tích chỉ khoảng 38m2 và rất ít tiện nghi. Quá trình chỉnh trang đô thị gần 20 năm qua (từ 2005 đến nay), quận 10 đã tổ chức di dời, giải tỏa và tháo dỡ được 6 lô tại chung cư Ngô Gia Tự, gồm các lô A, B, C, D, E, G. Trong 10 năm (2005-2015), đã có 2 chung cư được xây mới tại khu vực này, là cao ốc A và B Ngô Gia Tự với tổng cộng 672 căn hộ.

Trong kế hoạch di dời dân, giải phóng mặt bằng và tháo dỡ xong từ năm 2014, nhưng đến nay đã 8 năm lô G chung cư Ngô Gia Tự vẫn là khu đất để trống. Lô G được xem là khu đất lý tưởng có diện tích 4.700m2, với vị trí đắc địa có 2 mặt tiền là đường Hòa Hảo và Sư Vạn Hạnh, đất sạch đã giải phóng mặt bằng xong, mặc dù quận 10 đã kêu gọi, chào mời nhưng không tìm được nhà đầu tư. Trước tình hình đó, UBND quận 10 đề xuất cho được thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khu đất trống thuộc lô G chung cư Ngô Gia Tự.

Đã có lối ra nhưng chưa hấp dẫn nhà đầu tư

Khi nghe tin này, nhiều nhà đầu tư hồ hởi và chuẩn bị tinh thần để tham gia đấu giá. Nhưng sau khi tìm hiểu kỹ các nhà đầu tư thấy có vài điều chưa ổn, mà những điều này lại đóng vai trò quyết định. Câu hỏi đặt ra, nhà đầu tư sau khi đấu giá giành được miếng đất được tự do thiết kế hay thiết kế theo quy định bắt buộc từ Sở Quy hoạch - Kiến trúc. Với lô G, UBND quận 10 công bố chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, khu đất sau khi giải tỏa được xây dựng dự án quy mô tối đa 25 tầng, dân số khống chế 1.100 người, mật độ xây dựng khoảng 40% và hệ số sử dụng đất 9,5 lần.

Với chỉ tiêu quy hoạch này nhà đầu tư không có lời. Tính kỹ hơn, mặt bằng xây dựng công trình chỉ khoảng 1.900m2 (mật độ xây dựng 40%) và xây cao 25 tầng với khoảng 350 căn hộ (dân số khống chế 1.100 người), trong khi chủ đầu tư phải tái định cư cho 278 căn hộ, số căn hộ thương mại còn lại chỉ 70 căn. Để có được miếng đất nhà đầu tư chắc phải trả giá rất cao trước các đối thủ khác. Ngoài ra còn phải thực hiện các định chế khác như thuế, nghĩa vụ tài chính, đóng góp quỹ phát triển địa phương… Phí tổn tính ra trên mỗi m2 của quận trung tâm có thể lên đến vài trăm triệu đồng.

Nhiều nhà đầu tư cho rằng TP cần tính toán lại tiêu chí quy hoạch có thể mật độ xây dựng là 60%, tăng tầng cao lên 35-40 tầng mới hấp dẫn nhà đầu tư. Nếu quận 10 thực hiện thành công việc đấu giá lô G sẽ mở ra một tiền lệ tốt. Nhưng nếu chưa thực hiện được, đề xuất của quận 10 cũng mở ra cho TP gợi ý rất hay cho các trường hợp khác. Đó là có thể cho đấu giá các nhà chung cư nhỏ, các khu nhà tập thể.

Thực tế, trong 474 chung cư cũ có khá nhiều chung cư nhỏ, hoặc các khu nhà tập thể của cán bộ công nhân viên chức cơ quan nào đó chỉ có vài chục hộ dân cần di dời và xây dựng mới, nhưng loay hoay mãi chưa có lối ra. Chẳng hạn, gần đây nhất trường hợp chung cư 440 Trần Hưng Đạo, quận 5 chỉ có 21 hộ dân sinh sống, chung cư này sắp sập và 21 hộ dân này được tạm cư tại cao ốc An Phú, đường Hậu Giang quận 6. Chung cư này có diện tích nhỏ chỉ 170m2 nên không đủ xây dự án mới, nhưng nó tọa lạc ngay mặt tiền đường Trần Hưng Đạo. Vì thế, nếu cho đấu giá đất để chủ đầu tư xây nhà hàng, khách sạn chắc chắn thành công, sẽ mang lợi cho cả 3 bên Nhà nước, nhà đầu tư và người dân có tiền đền bù để tự tìm nơi ở mới.

Để ra đời một phương thức phát triển mới không dễ dàng. Nhưng nếu có quyết tâm đổi mới và sáng tạo, nhất định sẽ tìm ra được hướng đi mới giải thoát cho những tình huống bế tắc kéo dài hàng chục năm trời, mà nhà chung cư cũ là một trong nhiều thí dụ như vậy.

TS. Nguyễn Minh Hòa