Đấu giá quyền sử dụng đất: Nguồn lực hiệu quả để phát triển đô thị

Video: Đấu giá quyền sử dụng đất để khơi thông nguồn lực

UBND TP đang chủ trương thu hồi, bán đấu giá hơn 2.200 ha quyền sử dụng đất (QSDĐ) dọc hai bên tuyến đường vành đai 3 để lấy tiền đầu tư tuyến đường quan trọng này. Đây là chủ trương và cách làm phù hợp trong bối cảnh TP cần một nguồn lực rất lớn để đầu tư hạ tầng, phát triển đô thị.

Việc tổ chức đấu giá đất sạch để tạo nguồn vốn không phải là chưa có tiền lệ mà trước đây, TP cũng đã có cách làm tương tự và đã phát huy rất tốt, rất hiệu quả.

Từ thành công ở dự án đường Nguyễn Hữu Thọ

Hơn 20 năm trước, vào năm 2001, TP.HCM đã thu hồi 45 ha đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ. Tuyến đường này có lộ giới 60 m, chiều dài 7,5 km, nối từ quận 7 sang khu đô thị cảng Hiệp Phước thuộc huyện Nhà Bè. Tổng kinh phí thực hiện là 429 tỉ đồng, bao gồm cả kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB) và xây lắp.

Khi làm dự án, TP đã cho thu hồi thêm mỗi bên 15 m để làm quỹ đất dự trữ. Tổng quỹ đất thu hồi khoảng 87,5 ha.

Sau khi bồi thường, GPMB, TP đã tổ chức bán đấu giá 58 ha QSDĐ dọc hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ cho hai doanh nghiệp là Công ty Địa ốc Phú Long và Công ty Tài Nguyên. Cuộc đấu giá diễn ra thành công và TP thu về cho ngân sách 466 tỉ đồng. Phần đất còn lại khoảng 20 ha TP dùng để đổi cho Công ty GS làm đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - vành đai ngoài (nay là đường Phạm Văn Đồng) theo hình thức đổi đất lấy hạ tầng. 15 ha khác dành để tái định cư tại chỗ cho người dân bị thu hồi đất để làm dự án.

Số tiền thu được từ việc đấu giá QSDĐ dọc hai bên tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ không những đủ để đầu tư xây dựng tuyến đường này mà còn dư để nộp vào ngân sách, phát triển kinh tế - xã hội của TP.

Hơn hai thập niên sau khi tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ được đưa vào sử dụng, hai bên tuyến đường này đã hình thành những khu đô thị sầm uất, làm thay đổi hẳn diện mạo của khu vực đô thị phía nam TP. Đồng thời việc kết nối từ khu vực trung tâm đến huyện Nhà Bè, khu đô thị cảng Hiệp Phước cũng thuận tiện hơn, tạo cơ hội để huyện này phát triển.

Tuyến đường Nguyễn Hữu Thọ nối quận 7 với huyện Nhà Bè là một dự án TP.HCM tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất rất thành công để bổ sung cho ngân sách. Ảnh: MINH TÂM

Đến khu đất “vàng” 23 Lê Duẩn

Bảy năm trước, cuộc đấu giá QSDĐ “vàng” 23 Lê Duẩn, quận 1 cũng thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận khi mang về cho ngân sách 1.430 tỉ đồng, gấp 2,6 lần so với mức giá khởi điểm. Đây là phiên đấu giá có giá trúng cao kỷ lục tại thời điểm năm 2016 và những năm sau đó.

Khu đất “vàng” 23 Lê Duẩn trước đây vốn là trụ sở của Công ty Xổ số kiến thiết TP.HCM. Khu đất có diện tích hơn 3.000 m2, tọa lạc ngay trung tâm TP với hai mặt tiền đường Lê Duẩn và Nguyễn Du. Năm 2011, Công ty Xổ số kiến thiết xây dựng trụ sở mới nên đã bàn giao lại trụ sở tại 23 Lê Duẩn cho UBND TP sử dụng theo quy hoạch.

Năm 2014, Sở KH&ĐT đã kiến nghị UBND TP đấu giá khu đất trên và đã được chấp thuận. Tháng 6-2015, buổi đấu giá đã được Trung tâm Đấu giá tài sản TP tổ chức công khai với sự tham gia của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước. Mức giá khởi điểm là 558 tỉ đồng, trong đó giá trị công trình kiến trúc của tòa nhà trụ sở Công ty Xổ số kiến thiết là 10 tỉ đồng, giá trị QSDĐ là 548 tỉ đồng.

Sau 16 vòng đấu, khu đất 23 Lê Duẩn đã được chốt ở mức giá 1.430 tỉ đồng và một công ty đã trúng đấu giá. Đến cuối tháng 12-2016, doanh nghiệp này đã hoàn thành việc nộp tiền vào kho bạc nhà nước, bao gồm 260 tỉ đồng tiền phạt chậm nộp.

Khu đất 23 Lê Duẩn có diện tích đẹp (55 x 55 m) có chức năng sử dụng đất là đất phức hợp, chủ đạo văn phòng - thương mại - dịch vụ, hệ số sử dụng đất tối đa 8,0, chiều cao tối đa 100 m (khoảng 18-22 tầng), mật độ xây dựng 50%-60%. Sau khi trúng đấu giá doanh nghiệp đã chuyển nhượng lại cho một ngân hàng và hiện nay trên khu đất là tòa nhà cao tầng Techcombank Saigon Tower.

Cuối năm 2021, TP.HCM tổ chức đấu giá quyền sử dụng bốn lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm. 2/4 doanh nghiệp bỏ giá rất cao rồi chấp nhận mất tiền đặt cọc để không tiếp tục tham gia dự án. Sự kiện này đã ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản, các dự án tại khu đô thị mới Thủ Thiêm và các khu vực lân cận. Đồng thời cũng khiến cơ quan quản lý nhà nước phải mất rất nhiều thời gian để xử lý các vấn đề có liên quan.

Tuy nhiên, đơn vị tổ chức đấu giá QSDĐ cũng như các chuyên gia cho rằng cuộc đấu giá được tổ chức đúng theo trình tự, thủ tục của các quy định pháp luật có liên quan. Đồng thời buổi đấu giá cũng được tổ chức công khai, minh bạch và số tiền thu về vượt xa sự kỳ vọng của chính quyền TP. Ngoài ra, các chuyên gia cho rằng vụ đấu giá QSDĐ tại Thủ Thiêm chính là dịp để hoàn thiện chính sách pháp luật liên quan.

Sắp tới là dự án đường vành đai 3

Theo báo cáo của UBND TP gửi Bộ KH&ĐT, kết quả khảo sát sơ bộ về quỹ đất vùng phụ cận dọc tuyến đường vành đai 3 tại TP.HCM có khoảng 2.413,4 ha. Trong đó, khoảng 514 ha đất nông nghiệp do Nhà nước trực tiếp quản lý.

Theo tính toán của TP.HCM, chỉ tính riêng 514 ha đất nông nghiệp này có thể bán đấu giá QSDĐ và thu về gần 27.000 tỉ đồng. Các quỹ đất còn lại, TP sẽ tiếp tục rà soát, xác định cụ thể, chính xác diện tích, vị trí, đề xuất điều chỉnh quy hoạch đảm bảo tính khả thi để tạo nguồn vốn.

Theo UBND TP.HCM, tổng mức đầu tư tuyến đường vành đai 3 là khoảng 75.777 tỉ đồng. Riêng tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư qua bốn địa phương TP.HCM, Long An, Bình Dương và Đồng Nai dự kiến là 41.589 tỉ đồng. Dự án có hơn 3.800 hộ bị ảnh hưởng GPMB, trong đó gần 1.500 hộ dự kiến phải bố trí tái định cư. Cụ thể, TP.HCM có 741 hộ, Đồng Nai có 100 hộ, Bình Dương có 515 hộ và Long An có 120 hộ.

Đầu năm 2021, UBND TP cũng đã phê duyệt đề án quản lý và phương hướng sử dụng đất hiệu quả trên địa bàn TP. Trong đề án, TP.HCM sẽ nghiên cứu triển khai việc thu hồi đất theo quy hoạch với vai trò chủ đạo của tổ chức phát triển quỹ đất, hoạt động như một doanh nghiệp nhà nước nhằm đưa cơ chế Nhà nước thu hồi đất gần với cơ chế thị trường. Trong đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thể hiện được nguyên tắc chia sẻ lợi ích giữa các bên liên quan. Việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện chủ yếu bằng phương thức đấu giá QSDĐ đối với đất đã thu hồi theo quy hoạch.

Rõ ràng hình thức đấu giá QSDĐ đã và đang mang lại lợi ích cho ba bên: Ngân sách nhà nước tăng, người dân được hưởng lợi từ hạ tầng các dự án, doanh nghiệp thì có thể phát triển kinh tế mạnh mẽ từ việc khai thác giá trị của các khu đất trúng đấu giá.

TP.HCM cần hơn 530.000 tỉ đồng để phát triển giao thông

Theo Sở GTVT, hiện nay TP.HCM đang cần một nguồn lực rất lớn để đầu tư xây dựng hạ tầng, nhất là các dự án giao thông trọng điểm. Nhu cầu lớn nhưng khả năng của ngân sách TP chỉ đáp ứng phần nào. Chỉ riêng giai đoạn 2015-2020, ngân sách dành cho giao thông chỉ có khoảng 50.000 tỉ đồng, trong đó tiền GPMB đã chiếm khoảng một nửa.

Sở GTVT thống kê nhu cầu vốn để phát triển giao thông giai đoạn 2021-2025 là hơn 533.500 tỉ đồng bao gồm cả ngân sách và vốn khác như ODA, PPP... Năm năm tiếp theo (2026-2030) là 437.125 tỉ đồng. Đây cũng là khoảng thời gian TP triển khai hàng loạt dự án giao thông lớn như các đường vành đai 2, 3, 4; các cây cầu Cần Giờ, Thủ Thiêm 4, cao tốc TP.HCM - Chơn Thành…

Không chỉ riêng nguồn vốn để phát triển giao thông mà các quận, huyện hiện cũng đang cần một nguồn lực “khủng” để đầu tư công vào các dự án cơ sở hạ tầng tại địa phương. Chỉ tính riêng năm huyện ngoại thành giai đoạn 2020-2025, đã cần tới hơn 100.000 tỉ đồng để đầu tư công trung hạn.

Trong giai đoạn 2020-2025, huyện Nhà Bè xác định kế hoạch vốn đầu tư công trung hạn trong giai đoạn này với danh mục 374 dự án, tổng mức đầu tư hơn 26.000 tỉ đồng. Trong đó, riêng đầu tư hạ tầng, giao thông đường bộ, thủy lợi và chỉnh trang đô thị chiếm gần 15.000 tỉ đồng.

Huyện Hóc Môn hiện đang làm đề án để đạt các tiêu chí của quận giai đoạn 2021-2030. Để đạt các tiêu chí của quận trong vòng 10 năm tới, cần tới hàng chục ngàn tỉ đồng để đầu tư hạ tầng kỹ thuật và phát triển đô thị. Theo UBND huyện Hóc Môn, giai đoạn 2021-2025, nguồn vốn đầu tư công trung hạn của huyện tính một cách khiêm tốn nhất là hơn 20.000 tỉ đồng.

Riêng huyện Bình Chánh, nguồn ngân sách đầu tư công cho huyện trong năm năm tới lên đến hơn 50.000 tỉ đồng. Tuy nhiên, theo lãnh đạo huyện, số tiền này mới chỉ dành để nâng cấp, cải tạo, duy tu cơ sở hạ tầng để phục vụ người dân, chưa tính các dự án đầu tư xây mới. Còn tại huyện Cần Giờ cũng cần tới hơn 16.000 tỉ đồng để đầu tư công. Đặc biệt là các dự án đầu tư xây dựng, nâng cấp, cải tạo hạ tầng kỹ thuật.

Trong khi đó, huyện Củ Chi cho biết chỉ tính riêng các dự án đầu tư công nhóm C thuộc thẩm quyền của huyện, trong năm năm tới cần hơn 6.000 tỉ đồng. Huyện đang xin chủ trương chuyển đổi 17.000 ha đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp để làm cơ sở lập danh mục các dự án đầu tư và nguồn ngân sách tương ứng.

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

Huyện Hóc Môn từng xin thí điểm cơ chế đấu giá tạo quỹ đất sạch

Năm 2020, huyện Hóc Môn đã tổ chức hội nghị mời gọi đầu tư 23 khu đất có tổng diện tích hơn 2.600 ha. Các khu đất này tập trung tại thị trấn Hóc Môn và bảy xã Tân Xuân, Tân Sơn, Tân Thới Nhì, Đông Thạnh, Xuân Thới Sơn, Xuân Thới Thượng và Nhị Bình. Sau một thời gian kêu gọi, huyện Hóc Môn cho biết có rất nhiều nhà đầu tư quan tâm, tìm hiểu cơ hội đầu tư tại các khu đất nêu trên.

Theo UBND huyện Hóc Môn, không chỉ đối với 23 khu đất nêu trên mà ngay cả một đồ án quy hoạch cũng vậy. Nếu đầu tư hết các dự án theo một đồ án quy hoạch thì cần một nguồn lực rất lớn.

Trong khi thực tế hiện nay, tỉ lệ nguồn lực dành cho một đồ án quy hoạch rất thấp, chỉ dưới khoảng 5% tổng diện tích. “Huyện không thể nào đủ nguồn lực để thực hiện, chủ yếu dựa vào ngân sách mà ngân sách TP thì không thể đáp ứng nổi. Vì vậy, cần phải có cơ chế để chính địa phương có thể khai thác quỹ đất hiệu quả” - một lãnh đạo huyện Hóc Môn phân tích.

Cơ chế đó theo huyện Hóc Môn chính là cho phép thí điểm thành lập công ty nhà nước để thực hiện bồi thường, thu hồi đất, tạo quỹ đất sạch, đấu giá để tạo ra nguồn lực đầu tư và cho phép địa phương dùng ngân sách này để tái đầu tư.

Phân tích thêm, lãnh đạo huyện Hóc Môn cho rằng nhà đầu tư thường sẽ mua đất sạch rồi khai thác quỹ đất đó để tạo ra lợi nhuận mà không phải bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB). Trong khi Nhà nước vừa nắm được quy hoạch, chỉ cần bỏ vốn “mồi” để GPMB, sau đó đưa ra đấu giá để tạo nguồn lực đầu tư mà không phải xin ngân sách TP.

Hiện nay, huyện Hóc Môn có 4.600 ha đất nông nghiệp. Trong đó, khoảng 2.600 ha quy hoạch các mục đích đất công nghiệp, đô thị, dịch vụ, thương mại…

Huyện Hóc Môn cho rằng theo cơ chế trên thì Nhà nước sẽ lập dự án bồi thường khai thác quỹ đất theo quy hoạch. Nếu TP cho khoảng 1.000 tỉ đồng vốn “mồi”, có thể bồi thường, GPMB khoảng 50 ha. Sau đó đem đấu giá 50 ha đất sạch này, thu về ít nhất khoảng 5.000-6.000 tỉ đồng.

Hóc Môn đang kêu gọi đầu tư vào huyện này. Ảnh: KIÊN CƯỜNG

Số tiền này sẽ được dùng để khai thác quỹ đất sạch khác và lấy tiền thực hiện đầu tư công. “Có đất sạch thì thu hút nhà đầu tư nhiều hơn, đồng thời cũng thúc đẩy tiến độ thực hiện các dự án, khai thác quỹ đất hiệu quả hơn.

Người bị thu hồi đất được tái định cư tại chỗ. Như vậy cả Nhà nước, người dân và doanh nghiệp đều được lợi. Nếu làm được một khu thì sẽ là động lực phát triển cho các khu vực xung quanh” - lãnh đạo huyện Hóc Môn nói.

VIỆT HOA