Đâu là điểm đến dòng tiền khi hạ tầng tái định hình bản đồ bất động sản vùng TP. Hồ Chí Minh?

Bản đồ bất động sản TP. Hồ Chí Minh tái định hình theo các đại dự án hạ tầng ảnh: Minh họa

Hạ tầng mở rộng không gian phát triển

TP. Hồ Chí Minh đang bước vào một chu kỳ phát triển mới khi quá trình mở rộng không gian đô thị và liên kết vùng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi hệ thống hạ tầng quy mô lớn. Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, động lực tăng trưởng của vùng trong giai đoạn tới sẽ không còn tập trung chủ yếu tại khu vực lõi đô thị như trước mà được tái phân bổ theo các hành lang phát triển mới gắn với mạng lưới metro, đường vành đai, cao tốc, sân bay và cảng biển.

Ông Kiên nhận định, đây sẽ là nền tảng quan trọng để tái cấu trúc không gian phát triển của toàn vùng TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2026 - 2030, đồng thời tạo tiền đề cho tầm nhìn phát triển đến năm 2045.

Theo chuyên gia này, vùng TP. Hồ Chí Minh vẫn đối mặt với hai điểm nghẽn lớn là chi phí logistics cao và thiếu nguồn cung nhà ở cho người lao động, đặc biệt tại các khu công nghiệp. Hạ tầng kết nối chưa đồng bộ làm gia tăng chi phí vận chuyển, hạn chế khả năng tiếp cận việc làm và ảnh hưởng đến hiệu quả phát triển của toàn vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Vì vậy, đầu tư hạ tầng không chỉ giải quyết áp lực giao thông mà còn mở rộng không gian đô thị, nâng cao năng suất lao động và tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

TS. Nguyễn Đức Kiên cho biết, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là thời kỳ tăng tốc đầu tư với hàng loạt công trình trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các tuyến metro, đường sắt tốc độ cao Bến Thành - Cần Giờ, cao tốc Bến Lức - Long Thành - Mộc Bài, tuyến vượt biển Cần Giờ - Vũng Tàu cùng hệ thống cảng biển và logistics.

Việc hình thành đồng bộ các dự án này sẽ tạo nên mạng lưới kết nối liên vùng hoàn chỉnh, mở rộng không gian phát triển từ khu vực trung tâm sang các đô thị vệ tinh và các cực tăng trưởng mới của vùng Đông Nam Bộ.

Theo ông Kiên, giá trị bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không tăng đồng đều trên toàn thị trường mà được tái phân bổ theo chất lượng hạ tầng. Giá trị tài sản sẽ ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối, thời gian tiếp cận việc làm, hệ thống tiện ích và mức độ hoàn thiện của mạng lưới giao thông thay vì chỉ dựa trên khoảng cách địa lý.

Đối với TP. Hồ Chí Minh, mục tiêu hoàn thành từ 187 - 232 km metro trong giai đoạn 2026 - 2030 được xem là nền tảng để thành phố bước vào "thập kỷ metro", mở rộng không gian đô thị và tái cấu trúc dòng chảy dân cư.

Theo TS. Nguyễn Đức Kiên, bốn cụm hạ tầng sẽ giữ vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới. Đầu tiên là mạng lưới metro cùng các khu TOD; tiếp đến là Cảng hàng không quốc tế Long Thành với tổng mức đầu tư 336.000 tỷ đồng và công suất thiết kế 100 triệu hành khách mỗi năm.

Động lực thứ ba đến từ hệ thống Vành đai 3, Vành đai 4 cùng hành lang kinh tế xuyên Á. Riêng tuyến Vành đai 3 có tổng vốn đầu tư khoảng 192.000 tỷ đồng sẽ mở ra trục phát triển công nghiệp mới, trong khi cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài sẽ tăng cường kết nối với hành lang Phnom Penh - Bangkok, tạo thêm sức hút cho các khu công nghiệp tại Bình Chánh, Đức Hòa, Tây Ninh và khu vực cửa khẩu Mộc Bài.

Bên cạnh đó là hệ sinh thái cảng biển Cần Giờ - Vịnh Gành Rái, được kỳ vọng trở thành động lực phát triển logistics và kinh tế biển của toàn vùng.

Dòng tiền hướng về các cực tăng trưởng mới

Từ kinh nghiệm phát triển của Tokyo, Thượng Hải, Bắc Kinh hay Bangkok, TS. Nguyễn Đức Kiên cho rằng hệ thống metro và giao thông công cộng không làm gia tăng giá trị cho toàn bộ thị trường mà tạo ra sự phân hóa rất rõ giữa các khu vực.

Theo đó, giá trị bất động sản sẽ tập trung tại những nơi có khả năng kết nối tốt với việc làm, dịch vụ và tiện ích, trong khi các khu vực thiếu động lực phát triển sẽ khó duy trì tốc độ tăng giá như kỳ vọng. Điều này cũng buộc các doanh nghiệp phải thay đổi tư duy phát triển dự án, chuyển từ khai thác lợi thế vị trí sang kiến tạo giá trị thông qua quy hoạch, hạ tầng và chất lượng môi trường sống.

Ở góc nhìn thị trường, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định quy hoạch và hạ tầng đang trở thành lực kéo mạnh nhất, trực tiếp tái phân bổ nguồn cung cũng như lực cầu trên thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2026 - 2030.

Theo ông Tuấn, xu hướng nổi bật hiện nay là sự giãn dân và mở rộng các đô thị vệ tinh nhờ hệ thống kết nối vùng ngày càng hoàn thiện. Người mua nhà và nhà đầu tư cũng đã trở nên thận trọng hơn khi quyết định xuống tiền không còn dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà ưu tiên những dự án có hạ tầng, pháp lý rõ ràng và chất lượng không gian sống tốt.

Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy có tới 91% người mua sẵn sàng trả thêm chi phí để sở hữu bất động sản gần các tuyến hạ tầng lớn đang triển khai. Tuy nhiên, ông Tuấn lưu ý rằng không phải mọi dự án nằm gần hạ tầng đều có khả năng tăng giá như nhau.

Điểm nhấn đáng chú ý trong những năm tới chính là sự phát triển của mô hình TOD dọc các tuyến metro Đông - Tây và Bắc - Nam. Những khu vực quanh các nhà ga metro có khả năng kết nối tốt cùng các vùng ven sở hữu hệ thống giao thông công cộng thuận lợi sẽ trở thành điểm đến của dòng tiền tích sản dài hạn với tỷ suất sinh lời vượt trội.

Đại diện Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) cũng cho rằng, mạng lưới hạ tầng giao thông nghìn tỷ đang tái định hình trục phát triển kinh tế đô thị - công nghiệp của toàn vùng TP. Hồ Chí Minh mở rộng.

Đặc biệt, khu vực phía Tây và Tây Nam TP. Hồ Chí Minh kết nối với Long An và Tây Ninh được đánh giá sẽ bứt phá mạnh nhờ tiến độ hoàn thiện của Vành đai 3, Vành đai 4 và cao tốc Bến Lức - Long Thành. Đây không chỉ là câu chuyện giải quyết ùn tắc giao thông mà còn mở rộng không gian công nghiệp và logistics kết nối trực tiếp với hệ thống cảng quốc tế.

Theo VIRES, đến năm 2030, hạ tầng liên vùng hoàn thiện sẽ kích hoạt làn sóng phát triển các khu đô thị vệ tinh quy mô lớn quanh TP. Hồ Chí Minh. Phân khúc bất động sản công nghiệp cùng nhà ở dành cho chuyên gia và người lao động sẽ trở thành lực dẫn dắt thị trường.

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư xanh và chuyển đổi số ngày càng mạnh, các chủ đầu tư cũng buộc phải thay đổi tư duy phát triển dự án. Những khu vực đón đầu hạ tầng hiện đại, kết hợp với quy hoạch khu công nghiệp sinh thái tiêu chuẩn cao sẽ trở thành "vùng trũng" hút mạnh dòng vốn FDI, qua đó tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở.

TS. Nguyễn Đức Kiên khẳng định, giai đoạn 2026 - 2030 sẽ là thời kỳ bản lề định hình lại bản đồ phát triển vùng TP. Hồ Chí Minh. Những địa bàn hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ, pháp lý minh bạch và khả năng hình thành hệ sinh thái đô thị hoàn chỉnh sẽ nổi lên như những cực tăng trưởng mới, dẫn dắt chu kỳ phát triển tiếp theo của thị trường bất động sản.