Quy hoạch mới định hình lại thị trường bất động sản Hà Nội ra sao?

Định hướng cấu trúc đô thị nội đô theo Đồ án quy hoạch tổng thể thủ đô tầm nhìn 100 năm. Nguồn: UBND TP Hà Nội.

Chu kỳ mới của thị trường

Trong nhiều năm, mỗi thông tin về quy hoạch hay hạ tầng mới đều có thể trở thành chất xúc tác cho những đợt tăng giá cục bộ. Không ít nhà đầu tư xuống tiền với kỳ vọng bất động sản sẽ tăng khi đường mở, cầu xây hay khu đô thị hình thành.

Tuy nhiên, theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, Quy hoạch Thủ đô cần được nhìn nhận như một chiến lược phát triển dài hạn thay vì là động lực tạo ra những cơn sốt ngắn hạn.

Theo ông, đây là quy hoạch với tầm nhìn khoảng 100 năm, trong đó các dự án hạ tầng và đô thị sẽ được triển khai theo từng giai đoạn. Vì vậy, nhà đầu tư không nên kỳ vọng vào những đợt tăng giá tức thời hay chạy theo tâm lý lướt sóng.

Đồng quan điểm, TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), cho rằng thị trường đang bước sang một giai đoạn phát triển khác.

Nếu trước đây nhiều nhà đầu tư lựa chọn bất động sản như một tài sản tích lũy, chỉ cần nắm giữ đủ lâu sẽ tăng giá thì giai đoạn tới sẽ chứng kiến sự thay đổi về cách tạo ra giá trị. Khi hạ tầng được đầu tư đồng bộ, dữ liệu quy hoạch được số hóa và các chính sách quản lý dần hoàn thiện, những bất động sản chỉ để nắm giữ mà không tạo ra dòng tiền sẽ phải chịu chi phí cơ hội ngày càng lớn.

“Điều đó buộc nhà đầu tư phải thay đổi tư duy, chuyển từ ‘mua để chờ tăng giá’ sang ưu tiên những tài sản có khả năng tạo dòng tiền, khai thác kinh doanh hoặc cho thuê. Nói cách khác, quy hoạch không chỉ mở ra không gian phát triển mới mà còn đang thay đổi cách thị trường vận hành”, TS Trần Xuân Lượng nhận định.

Lý giải rõ hơn về tác động của quy hoạch, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan, cho rằng quy hoạch đô thị ngày càng trở thành yếu tố quyết định giá trị của bất động sản.

Theo ông, tái quy hoạch là xu hướng tất yếu của các đô thị lớn nhằm giảm áp lực cho khu vực lõi, đồng thời tạo động lực phát triển cho những cực tăng trưởng mới.

"Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa khu vực trung tâm mất đi lợi thế. Ngược lại, khi quỹ đất ngày càng khan hiếm và hạ tầng được đầu tư đồng bộ, bất động sản khu lõi sẽ được định giá nhiều hơn bởi vị trí, tính pháp lý và khả năng khai thác, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá", ông nói.

Dẫn kinh nghiệm từ Thượng Hải, ông cho biết quá trình tái quy hoạch diễn ra song song với việc mở rộng không gian đô thị và hình thành các trung tâm mới. Trong khi các khu vực mới trở thành động lực tăng trưởng, khu vực trung tâm vẫn duy trì giá trị nhờ hệ thống hạ tầng, dịch vụ và vai trò kinh tế đã được định hình. Giá trị bất động sản vì thế được tích lũy xuyên suốt quá trình phát triển đô thị, thay vì hình thành từ những đợt tăng giá ngắn hạn.

Theo ông Quốc Anh, Hà Nội cũng đang đi theo hướng này khi phát triển mô hình đô thị đa cực, đẩy mạnh đầu tư các tuyến vành đai, metro.

"Bài học từ Thượng Hải cho thấy cơ hội bất động sản không nằm ở việc chạy theo thông tin quy hoạch, mà ở khả năng nhận diện những khu vực có tiến độ hạ tầng rõ ràng, sức hút bền vững về dân cư, việc làm và khả năng khai thác thực", ông nhấn mạnh.

Thị trường đang chuyển từ kỳ vọng tăng giá sang tìm kiếm giá trị khai thác thực.

Quy hoạch định hình lại dòng tiền đầu tư

Sự thay đổi đã bắt đầu phản ánh rõ qua diễn biến của thị trường và hành vi của người mua.

Theo CBRE Việt Nam, thị trường Hà Nội ghi nhận khoảng 16.000 căn hộ mở bán mới trong nửa đầu năm 2026 - mức cao nhất trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, thanh khoản không tăng tương ứng khi người mua trở nên thận trọng hơn, đặc biệt ở phân khúc cao cấp. Thị trường bắt đầu phân hóa giữa những dự án có nền tảng tốt và các sản phẩm chủ yếu dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing, cho biết nhu cầu sở hữu bất động sản vẫn duy trì tích cực, song người mua ngày càng chọn lọc hơn. Những dự án có vị trí tốt, quy hoạch đồng bộ, kết nối hạ tầng thuận lợi và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 70-80%.

“Nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng xuống tiền dựa trên kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai thì hiện nay họ quan tâm nhiều hơn tới khả năng khai thác và giá trị sử dụng thực tế của tài sản”, ông Trung nhận định.

Theo vị chuyên gia, thị trường đang chuyển dần từ tư duy “mua để chờ tăng giá” sang “mua để khai thác giá trị”, tạo nên quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét.

Sự thay đổi trong tiêu chí lựa chọn của người mua cũng đang buộc các chủ đầu tư phải định vị lại giá trị của sản phẩm. Nếu như trước đây lợi thế cạnh tranh chủ yếu đến từ vị trí hoặc kỳ vọng tăng giá thì nay ngày càng phụ thuộc vào những yếu tố có thể kiểm chứng như pháp lý, quy hoạch, chất lượng phát triển và khả năng khai thác.

Tại khu vực lõi đô thị, nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm, lợi thế thuộc về những dự án sở hữu vị trí trung tâm, pháp lý hoàn chỉnh và nguồn cung giới hạn. Đó là lý do các dự án căn hộ cao cấp tại Ba Đình, Giảng Võ, Kim Mã hay Hồ Tây… dù có mặt bằng giá từ 120-180 triệu đồng/m2 vẫn thu hút nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và tích sản dài hạn.

Ở phân khúc thấp tầng khu vực trung tâm, nguồn cung mới gần như vắng bóng do quỹ đất ngày càng hạn chế. Một trong số ít dự án trên thị trường là The Heritage tại 29 Láng Hạ với 25 căn townhouse, có giá quy đổi theo diện tích sàn xây dựng khoảng 110 triệu đồng/m2.

Có thể nói cuộc sàng lọc mà Quy hoạch Thủ đô tạo ra sự phân hóa giữa những tài sản có giá trị thực với những sản phẩm chỉ được nâng đỡ bởi kỳ vọng. Trong chu kỳ mới, dòng tiền sẽ ưu tiên các dự án có quy hoạch bài bản, pháp lý minh bạch và khả năng khai thác rõ ràng, thay vì chạy theo những “câu chuyện” tăng giá như trước.