Đầu tư bất động sản 2026: Xuống tiền ở Hà Nội, TP.HCM hay về các tỉnh?

Dòng tiền bất động sản sẽ dịch chuyển về đâu

Những “tọa độ chiến lược” của chu kỳ mới

PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng cho rằng thị trường bất động sản hiện nay không thể tiếp cận bằng những đánh giá chung chung hay theo các “con sóng” ngắn hạn. Thay vào đó, cần đặt thị trường trong những điểm nhìn cụ thể, mang tính chiến lược dài hạn, trong đó, một biến số đặc biệt quan trọng là sự dịch chuyển của các “thủ phủ” hành chính và trung tâm quyền lực kinh tế.

Theo ông Thiên, trong bối cảnh quy hoạch lại đơn vị hành chính, đặc biệt là sáp nhập tỉnh, giá trị bất động sản sẽ phân hóa rất mạnh. Những trung tâm hành chính cũ, nếu không còn giữ vai trò đầu mối, có thể đối mặt với nguy cơ suy giảm giá trị do dòng người, dòng vốn và các hoạt động kinh tế - xã hội dịch chuyển sang khu vực mới.

Ngược lại, các địa phương được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới sẽ trở thành điểm hội tụ của bộ máy quản lý, hoạt động đầu tư, thương mại và dịch vụ, từ đó tạo ra cú hích lớn cho phát triển hạ tầng đô thị và thị trường bất động sản.

PGS.TS Trần Đình Thiên nhấn mạnh những “tọa độ” hấp dẫn nhất hiện nay nằm ở các khu vực có đột phá rõ rệt về hạ tầng hoặc thu hút được dòng vốn quy mô lớn, mang tính dẫn dắt. Trường hợp Hưng Yên là một ví dụ điển hình. Sự xuất hiện của các tổ hợp thể thao tầm cỡ quốc tế cùng sự tham gia của những tập đoàn lớn, trong đó có cả các nhà đầu tư toàn cầu, đang tạo ra lực đẩy rất mạnh cho toàn khu vực.

Các đại đô thị này không chỉ là dự án nhà ở đơn thuần, mà còn hiện thực hóa tầm nhìn kết nối vùng, rút ngắn đáng kể khoảng cách giữa Hưng Yên và trung tâm Hà Nội, thậm chí thuận tiện hơn so với nhiều khu vực ngoại vi truyền thống.

PGS.TS Trần Đình Thiên: Những “tọa độ” hấp dẫn nhất hiện nay nằm ở các khu vực có đột phá rõ rệt về hạ tầng hoặc thu hút được dòng vốn quy mô lớn.

Bên cạnh đó, ông Thiên cho rằng động lực tăng trưởng của bất động sản gắn chặt với các cam kết đầu tư hạ tầng giao thông trọng điểm. Câu chuyện Cần Giờ là minh chứng rõ nét cho mối quan hệ này. Chỉ cần tuyến metro kết nối trực tiếp từ Bến Thành hoặc cây cầu liên thông sang Bà Rịa - Vũng Tàu được triển khai, toàn bộ cục diện thị trường tại Cần Giờ sẽ thay đổi. Khi thời gian di chuyển được rút ngắn xuống còn khoảng 15-17 phút, không gian đô thị của khu vực này sẽ được tái định vị, từ một vùng ven trở thành phần mở rộng có giá trị cao của trung tâm kinh tế TP.HCM.

Từ những phân tích trên, PGS.TS Trần Đình Thiên lưu ý trong chu kỳ phát triển mới, nhà đầu tư cần phân định rõ giữa đầu tư dài hạn và đầu cơ ngắn hạn. Đầu tư dài hạn phải dựa trên quy hoạch, hạ tầng và dòng vốn thực, trong khi đầu cơ chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá ngắn hạn và rất dễ bị đào thải khi thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc.

Theo ông, bất động sản chỉ thực sự bền vững và sinh lời khi được đặt đúng vào những “tọa độ chiến lược” của sự dịch chuyển địa kinh tế và động lực đô thị.

Dòng tiền rời nội đô, tìm cơ hội mới ở các đô thị vệ tinh

Nếu như PGS.TS Trần Đình Thiên tiếp cận thị trường từ lăng kính “tọa độ chiến lược” gắn với dịch chuyển địa kinh tế và trung tâm quyền lực đô thị thì ở góc nhìn dòng tiền, TS Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng chu kỳ mới đang mở ra một làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rời dần khu vực nội đô chật chội, tìm đến những đô thị vệ tinh và vùng kinh tế mới.

TS Nguyễn Văn Đính nhìn nhận trong bối cảnh các chính sách thúc đẩy sản xuất, kinh doanh chưa tạo được cú hích đủ mạnh cho nền kinh tế, dòng tiền có xu hướng tìm đến các kênh đầu tư như một lựa chọn tối ưu nhằm bảo toàn và gia tăng giá trị tài sản. Quy luật của thị trường vốn luôn rất rõ ràng: dòng tiền sẽ dịch chuyển về những khu vực, lĩnh vực có khả năng sinh lời tốt nhất.

Thực tế cho thấy 3 kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn giữ được sức hút đáng kể. Chỉ cần xuất hiện tín hiệu về một “con sóng” tăng giá, thị trường lập tức sôi động, dòng vốn đổ vào nhanh và kéo mặt bằng giá đi lên theo kỳ vọng lợi nhuận.

Tuy đều được xem là các kênh trú ẩn tài sản, nhưng mỗi lĩnh vực lại mang những đặc thù khác nhau. Vàng và chứng khoán có tính linh hoạt cao, cho phép nhà đầu tư với quy mô vốn nhỏ dễ dàng tham gia và rút lui. Trong khi đó, bất động sản đòi hỏi nền tảng tài chính vững hơn, yêu cầu nhà đầu tư phải có tiềm lực vốn hoặc khả năng huy động nguồn lực bổ trợ, đồng thời sử dụng đòn bẩy tín dụng một cách hợp lý.

Xét về dài hạn, ông Đính cho rằng bất động sản vẫn nổi trội nhờ khả năng tạo ra “lợi nhuận kép”. Nhà đầu tư không chỉ hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian, mà còn có thể tạo dòng tiền ổn định thông qua khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh. Trong khi đó, vàng chỉ mang lại lợi nhuận khi giá tăng, còn chứng khoán dù có yếu tố cổ tức nhưng trên thực tế tỷ suất này thường không cao nếu so sánh với lãi suất tiền gửi trong nhiều giai đoạn.

Chính vì vậy, bất động sản luôn được đánh giá là kênh đầu tư có độ tin cậy cao trong dài hạn. Lịch sử thị trường cho thấy giá trị bất động sản nhìn chung có xu hướng tăng theo chu kỳ phát triển kinh tế, đặc biệt trong giai đoạn 2025-2026 khi chi phí đất đai gia tăng và các chính sách quản lý mới dần được áp dụng, tạo lực đẩy nhất định lên mặt bằng giá.

TS Nguyễn Văn Đính: Làn sóng dịch chuyển dòng vốn đầu tư rời dần khu vực nội đô chật chội, tìm đến những đô thị vệ tinh và vùng kinh tế mới

Theo ông Đính, năm 2026 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản hưởng lợi trực tiếp từ quá trình tháo gỡ vướng mắc pháp lý cùng với việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công. Kế hoạch giải ngân khoảng 1 triệu tỷ đồng cho hạ tầng không chỉ tác động đến các đô thị lớn mà còn lan tỏa mạnh sang những vùng kinh tế mới, trong đó khu vực Tây Nam Bộ được xem là điểm sáng. Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng đô thị, khu công nghiệp và du lịch sẽ trở thành động lực quan trọng kích cầu cho các phân khúc bất động sản liên quan.

Trong bức tranh chung đó, phân khúc nhà ở tiếp tục giữ vai trò trọng tâm nhờ sự quan tâm lớn từ Nhà nước. Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đang ghi nhận những bước tiến tích cực, với mục tiêu hoàn thành vào năm 2028 và dự kiến đạt khoảng 1,5 triệu căn vào năm 2030, cao hơn kế hoạch ban đầu.

Cùng với việc khơi thông nguồn cung, mức tăng trưởng tín dụng duy trì quanh 15% được ông Đính đánh giá là đang tạo ra một môi trường tương đối thuận lợi, giúp các dự án có pháp lý đầy đủ và các phân khúc từ bất động sản công nghiệp đến bán lẻ duy trì đà tăng trưởng ổn định trong năm 2026.

Đáng chú ý, giai đoạn cuối năm 2025 - đầu năm 2026 đang chứng kiến những bước ngoặt lớn từ sự bứt phá của hạ tầng giao thông. Việc triển khai đồng loạt nhiều dự án trọng điểm, đặc biệt là các tuyến metro tại TP.HCM hay các dự án đường sắt kết nối các cực tăng trưởng như Hà Nội, Quảng Ninh, không chỉ mở rộng không gian đô thị mà còn góp phần tái định hình dòng chảy của dòng vốn đầu tư.

Theo ông Đính, sự xuất hiện của các siêu dự án như Cần Giờ, Olympic Hà Nội hay Hạ Long Xanh đang tạo sức hút đáng kể, hướng dòng tiền vào mô hình đại đô thị đồng bộ, phát triển theo xu hướng “đô thị nén”. Đây là những không gian sống tích hợp hạ tầng, công nghệ và các tiêu chuẩn xanh ngày càng cao, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn.

Cùng với đó, một làn sóng dịch chuyển rõ nét đang diễn ra khi nhà đầu tư dần rời khỏi các khu vực nội đô chật chội để tìm đến những đô thị vùng ven như Bắc Ninh, Ninh Bình. Lợi thế về không gian sống, môi trường và chất lượng không khí đang trở thành lực hút mới. Xu hướng này càng được củng cố khi hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện, rút ngắn khoảng cách giữa các đô thị vệ tinh với Hà Nội và TP.HCM, biến những khu vực từng được xem là “xa” trở thành điểm đến đầu tư giàu tiềm năng.

Doanh nghiệp hé lộ khẩu vị dòng tiền

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc GP.Invest - cho rằng bất động sản nhà ở đô thị vẫn sẽ là “đích đến” lớn nhất của dòng tiền trong năm 2026. Tuy nhiên, mặt bằng giá tại khu vực nội đô các thành phố lớn đã lên mức rất cao, khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều.

Trong khi đó, khu vực vùng ven và những đô thị mới hình thành theo mô hình TOD (phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) lại mở ra biên lợi nhuận hấp dẫn hơn, nhờ dư địa phát triển còn rộng và lực đẩy từ hạ tầng.

Theo ông Hiệp, thị trường đang bước vào giai đoạn tái định hình không gian phát triển, đặc biệt trong bối cảnh sáp nhập đơn vị hành chính và quy hoạch lại trung tâm vùng. Mỗi địa phương sẽ sở hữu một cơ hội riêng, song nhà đầu tư cần nhìn xa hơn vào triển vọng tăng trưởng dài hạn, thay vì chỉ bám theo những “con sóng” ngắn hạn.

Về phân khúc, ông cho rằng bất động sản thấp tầng nhiều khả năng tiếp tục được ưa chuộng, do nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu lớn. Đặc biệt, yếu tố gắn liền với đất giúp phân khúc này có tốc độ tăng giá nhanh, tạo biên lợi nhuận vượt trội so với cao tầng, vốn dự kiến bước vào chu kỳ bùng nổ nguồn cung trong năm 2026.

Cùng quan điểm về vai trò dẫn dắt của các đại dự án, ông Phạm Đức Toản - Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam - đánh giá tại các đô thị lớn, sự xuất hiện của những tổ hợp quy mô lớn không chỉ tái định hình diện mạo đô thị mà còn tạo ra lực hút mạnh mẽ cho toàn thị trường.

Ông Phạm Đức Toản: Hà Nội và TP.HCM vẫn giữ vai trò là hai thị trường trụ cột của cả nước.

Một số địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh được dự báo sẽ có nhiều biến động đáng chú ý nhờ tăng trưởng kinh tế cao và dòng dân số cơ học gia tăng nhanh, qua đó hình thành lực cầu thực bền vững cho bất động sản.

Riêng Hà Nội và TP.HCM, theo ông Toản, vẫn giữ vai trò là hai thị trường trụ cột của cả nước nhờ vị thế trung tâm chính trị, kinh tế và văn hóa. Trong bức tranh phân khúc, chung cư tiếp tục hướng đến nhóm khách hàng ở thực, đặc biệt tại các đại đô thị, nơi tốc độ lấp đầy thường diễn ra nhanh. Ngược lại, đất nền chủ yếu phục vụ hoạt động đầu tư và đầu cơ, với mức độ sàng lọc ngày càng cao.

“Về dài hạn, chung cư vẫn được xem là phân khúc định hình tương lai không gian sống tại các đô thị lớn. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng có thể ghi nhận sự phục hồi nhẹ trong năm 2026, song khó kỳ vọng một chu kỳ bùng nổ mới, do áp lực khai thác dòng tiền và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư vẫn còn hiện hữu”, ông Toản nhìn nhận.

Lệ Chi