Đẩy nhanh dòng vốn cho nhà ở xã hội

Nhiều dự án nhà ở xã hội đang được triển khai nhằm bổ sung nguồn cung cho thị trường. (Ảnh: KC)

Dòng vốn cho nhà ở xã hội đang có nhiều chuyển biến

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với nhà ở xã hội cùng một số lĩnh vực như khu công nghiệp, khu chế xuất, nhà hàng, khách sạn, khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng không được tính vào dư nợ tín dụng bất động sản khi kiểm soát mức tăng trưởng phân khúc này. Đối với các ngân hàng thương mại cấp tín dụng cho doanh nghiệp thực hiện dự án lớn, trọng điểm, có tính chất lan tỏa, thúc đẩy phát triển kinh tế vùng theo chỉ đạo của lãnh đạo Chính phủ, dư nợ phát sinh mới hằng năm cũng được loại trừ và cấp bổ sung hạn mức tăng trưởng tín dụng.

Trong định hướng đó, dòng vốn dành cho nhà ở xã hội đang có chuyển biến đáng chú ý.

Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng, Ngân hàng Nhà nước cho biết, chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP hiện có 11 ngân hàng thương mại tham gia, với tổng quy mô hơn 153 nghìn tỷ đồng. So với quy mô ban đầu 120 nghìn tỷ đồng của 4 ngân hàng thương mại nhà nước, cả nguồn lực và số ngân hàng tham gia đều đã được mở rộng.

Lãi suất của chương trình cũng đã qua 6 lần điều chỉnh, hiện ở mức 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà. Thời gian ưu đãi lãi suất là 3 năm đối với chủ đầu tư và 5 năm đối với người mua nhà.

Riêng người mua nhà dưới 35 tuổi được hưởng chính sách ưu đãi tới 15 năm. Trong đó, lãi suất cho vay thấp hơn 2%/năm trong 5 năm đầu và thấp hơn 1%/năm trong 10 năm tiếp theo so với lãi suất cho vay trung, dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước.

Kết quả giải ngân đang cải thiện. Đến ngày 31/8/2026, số tiền cam kết cho vay của chương trình đạt khoảng 50.300 tỷ đồng, tăng gần 3 lần so với cuối năm 2025. Doanh số giải ngân đạt khoảng 17.500 tỷ đồng, tăng khoảng 9.950 tỷ đồng so với cuối năm trước, đưa dư nợ lên khoảng 14.300 tỷ đồng. Riêng nhóm người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội có doanh số giải ngân khoảng 577 tỷ đồng, dư nợ khoảng 531 tỷ đồng.

Những con số trên cho thấy tốc độ đưa vốn vào chương trình đã nhanh hơn. Tuy nhiên, giữa quy mô hơn 153 nghìn tỷ đồng và dư nợ thực tế khoảng 14.300 tỷ đồng vẫn còn khoảng cách khá lớn.

Từ thực tế triển khai, ông Nguyễn Xuân Bắc cho biết, thời gian qua nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế. Chính phủ và các bộ, ngành đã triển khai nhiều giải pháp để thúc đẩy nguồn cung, qua đó số tiền cam kết cho vay đã tăng mạnh, gần 3 lần so với cuối năm 2025.

Một đặc thù khác là vốn không thể giải ngân ngay theo toàn bộ hạn mức đã đăng ký. Việc giải ngân phải đi theo tiến độ thi công, khối lượng hoàn thành và nhu cầu giải ngân của chủ đầu tư dự án.

Điều này cũng cho thấy quy mô chương trình tín dụng mới phản ánh một phía của khả năng cung ứng vốn. Để vốn thực sự đi vào dự án và đến người mua nhà, còn cần nguồn cung nhà ở xã hội đủ lớn, dự án được triển khai đúng tiến độ và đáp ứng các điều kiện vay vốn.

Trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước sẽ tiếp tục chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh khu vực và các tổ chức tín dụng triển khai chương trình; đồng thời phối hợp với các bộ, ngành, đặc biệt là Bộ Xây dựng, xử lý khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Khi nhu cầu vốn chính sách tiếp tục tăng

Trong khi nguồn lực từ các ngân hàng thương mại còn dư địa mở rộng giải ngân, diễn biến tại Ngân hàng Chính sách xã hội cho thấy một góc khác của nhu cầu vốn nhà ở xã hội.

Theo Ngân hàng Chính sách xã hội, năm 2026, ngân hàng được giao 6.305 tỷ đồng vốn cho vay chương trình nhà ở xã hội trên toàn quốc. Đến ngày 25/9, dư nợ từ nguồn vốn này đạt 5.104 tỷ đồng, tương đương 81% kế hoạch. Khoảng 1.201 tỷ đồng còn lại đã được dành để giải ngân theo tiến độ các hợp đồng đã ký.

Không chỉ trông vào nguồn vốn Trung ương, các chi nhánh Ngân hàng Chính sách xã hội còn phối hợp với địa phương huy động thêm ngân sách ủy thác cho chương trình. Dư nợ từ nguồn này đạt khoảng 1.849 tỷ đồng tính đến gần cuối tháng 9.

Ngân hàng Chính sách xã hội đã hoàn thành 100% kế hoạch cho vay nhà ở xã hội được giao trong năm và đề xuất phương án bổ sung vốn. Nếu tiếp tục được bố trí nguồn lực từ nay đến cuối năm, vốn bổ sung sẽ được phân bổ theo nhu cầu tại các địa phương, ưu tiên những hợp đồng đã ký nhưng còn thiếu vốn cho đợt giải ngân tiếp theo.

Đặt hai kênh tín dụng cạnh nhau cho thấy yêu cầu về vốn cho nhà ở xã hội đang có những biểu hiện khác nhau. Với chương trình qua ngân hàng thương mại, quy mô vốn đã được mở rộng đáng kể nhưng khả năng giải ngân còn gắn chặt với nguồn cung và tiến độ dự án. Trong khi đó, tại Ngân hàng Chính sách xã hội, nguồn vốn được giao đã được phân bổ hết và nhu cầu bổ sung vốn đang đặt ra.

Bởi vậy, thúc đẩy tín dụng nhà ở xã hội không đơn thuần là tiếp tục tăng quy mô các gói tín dụng. Khả năng hấp thụ vốn, tiến độ dự án và nguồn lực dành cho từng nhóm đối tượng cũng cần được đặt trong cùng một bài toán.

Cách tiếp cận này cũng phù hợp với định hướng điều hành tín dụng theo các lĩnh vực ưu tiên đang được Ngân hàng Nhà nước triển khai.

Ở lĩnh vực nông, lâm, thủy sản, chương trình tín dụng sau 4 lần nâng quy mô và mở rộng phạm vi đã đạt 185.000 tỷ đồng. Đến cuối tháng 8/2026, doanh số giải ngân lũy kế đạt gần 238.120 tỷ đồng, tương đương 128,7% quy mô toàn chương trình, với 88.434 lượt khách hàng được tiếp cận vốn. Ngày 25/9, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu 18 ngân hàng thương mại tham gia báo cáo đánh giá để tham mưu định hướng triển khai tiếp theo.

Với các dự án hạ tầng then chốt, chương trình tín dụng 500 nghìn tỷ đồng đầu tư hạ tầng điện, giao thông, công nghệ chiến lược được triển khai đến hết năm 2030, hiện có 21 ngân hàng thương mại đăng ký tham gia. Đến ngày 31/8/2026, dư nợ chương trình đạt khoảng 16.910 tỷ đồng. Lãi suất ưu đãi thấp hơn tối thiểu từ 1-1,5%/năm so với mức bình quân cùng kỳ hạn trong thời gian tối thiểu 2 năm.

Đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa, trong tháng 8/2026, Ngân hàng Nhà nước cũng đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại triển khai gói tín dụng có lãi suất thấp hơn tối thiểu 1%/năm so với lãi suất cho vay bình quân.

Điểm chung của các chương trình là dòng vốn được định hướng ngày càng cụ thể hơn vào những lĩnh vực cần ưu tiên. Tuy nhiên, hiệu quả cuối cùng không chỉ nằm ở quy mô công bố mà còn phụ thuộc vào lượng vốn thực sự đi vào nền kinh tế và khả năng hấp thụ của từng lĩnh vực.