Đẩy nhanh tiến độ cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Sớm sửa đổi quy định không phù hợp

Tại hội thảo, lãnh đạo các sở, ngành, chuyên gia đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm đẩy nhanh tiến độ cải tạo CCC trên địa bàn.

Nút thắt về luật
Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội Luyện Văn Phương cho biết, hiện trên địa bàn TP có 1.579 nhà chung cư cũ (bao gồm 1.273 nhà thuộc 76 khu chung cư, trong đó 34 khu quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên, 42 khu quy mô sử dụng đất dưới 2ha và 306 CCC độc lập). Các CCC được xây dựng giai đoạn từ 1960 - 1992 chiều cao từ 2 - 5 tầng kết cấu tường gạch, bê tông lắp ghép… chủ yếu tập trung tại 4 quận nội thành cũ, thuộc khu vực hạn chế phát triển chiều cao như Ba Đình: 211 nhà, Hoàn Kiếm: 120 nhà, Đống Đa: 438 nhà, Hai Bà Trưng: 293 nhà.

Chung cư G6A - Tập thể Thành Công, Hà Nội. Ảnh: Phạm Hùng

“Hầu hết căn hộ CCC đã được bán cho người dân theo Nghị định 61-CP của Chính phủ. Trong quá trình sử dụng, các hộ dân tự cơi nới, sửa chữa gây mất mỹ quan đô thị, nhiều nhà đã xuống cấp nghiêm trọng, gây nguy hiểm (cấp độ D)” – ông Luyện Văn Phương cho hay.
Về thực trạng công tác cải tạo xây dựng mới CCC, Phó Giám đốc Sở QH – KT Hà Nội Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay, tính đến năm 2016, TP chỉ hoàn thành xây dựng mới được nhà B7, B10 khu tập thể Kim Liên bằng nguồn vốn ngân sách TP; nhà I1, I2, I3 Thái Hà, 187 Tây Sơn, P3 Phương Liệt, B4, B14 Kim Liên; A6, C7, D2 Giảng Võ, C1 Thành Công được xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách; xây dựng mới khu tập thể Nguyễn Công Trứ từ nhà A2, A3 thành nhà N3 theo mô hình Nhà nước - DN cùng làm. “Sở dĩ tiến độ cải tạo, xây mới các khu CCC thời gian qua chậm do những khó khăn vướng mắc, trong đó chủ yếu liên quan đến quy định của Luật Nhà ở, Nghị định 101/2015/NĐ-CP như quy định phải đảm bảo 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng thuận, quy định chọn nhà đầu tư, kết quả kiểm định nhà chung cư...” - ông Nguyễn Trọng Kỳ Anh cho hay.
Tính đến xây dựng Luật Chung cư
Theo các chuyên gia, để tạo đột phá trong cải tạo CCC thời gian tới, cần gắn với mô hình, biện pháp, phương thức đầu tư. Nhà nước đóng vai trò chủ đạo trong công tác tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch, thực hiện tổng thể cho toàn khu CCC, nhóm CCC, tập hợp CCC cũ độc lập. Nghiên cứu phương án cải tạo lại theo hướng giữ ổn định chỉ tiêu dân số, tái tạo quỹ nhà sử dụng vào chức năng thương mại, dịch vụ khi tăng chiều cao công trình, giảm mật độ xây dựng.
Với góc độ DN, Chủ tịch HĐQT Công ty GP Invest Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, tham gia vào cải tạo CCC gồm 3 đối tượng: Chính quyền, DN và người dân. “Công việc này cần lượng vốn lớn nên DN phải tham gia chứ ngân sách không kham nổi và trong quá trình thực hiện phải có được sự ủng hộ từ người dân. Cơ quản quản lý Nhà nước cần vào cuộc tích cực hơn nữa để tháo gỡ nút thắt, sửa đổi Nghị định 101/2015/NĐ-CP. Chính quyền nhanh chóng thành lập Ban Chỉ đạo cải tạo CCC, trong đó được trang bị công cụ pháp lý. Đối với hệ số đền bù nên tính theo khu vực, ví dụ khu vực đô thị lõi hệ số k=1, khu vực ven nên là k=1,5” – ông Nguyễn Quốc Hiệp chia sẻ.
Tại nhiều nước trên thế giới, nhà của người dân khi xuống cấp phải tự bỏ tiền ra cải tạo. Tuy nhiên ở Việt Nam, do người dân thu nhập còn thấp nên khi nhà xuống cấp trông chờ vào ngân sách để cải tạo, xây dựng lại, đây là bất cập cả về thực tiễn và lý thuyết. Do đó, để công cuộc cải tạo CCC đạt kết quả cao, giải pháp căn cơ nhất là phải tính đến xây dựng một Luật Chung cư. Điều quan trọng nhất trong khung pháp luật này cần điều chỉnh lại chế độ sử dụng đất. Nên quy định chế độ sử dụng đất có thời hạn bằng tuổi thọ tòa nhà chung cư. Đồng thời cũng quy định rõ chế độ sử dụng đất có thời hạn chỉ áp dụng đối với chung cư hình thành.
PGS.TS Trần Kim Chung – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế T.Ư cho hay, khi thực hiện quy hoạch tích hợp, TP Hà Nội tới đây cần đặc biệt quan tâm vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà CCC. Các cấp phải phối hợp chặt chẽ để thực hiện chủ trương, thống nhất mục tiêu về chiều cao, mật độ, đền bù, tái định cư, di dân... thì tính đồng thuận mới đạt kết quả. Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam, TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nêu, để tạo đột phá mới trong cải tạo CCC trước hết cần sửa đổi, bổ sung một số quy định trong văn bản pháp luật. TP cần thống nhất với Bộ Xây dựng để báo cáo Chính phủ, Quốc hội ban hành Nghị quyết hoặc Nghị định về cơ chế đặc thù trong cải tạo CCC tại Hà Nội.

“Xây dựng kế hoạch cải tạo CCC giai đoạn 2021 – 2025 phải thực hiện một cách đồng bộ, có sự tham gia của các ngành liên quan, người dân, chính quyền các cấp, tổ chức xã hội. Bên cạnh đó, cần phải điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung, quy hoạch phân khu; xác định cơ chế chính sách đền bù trong tái định cư và di dời khi cải tạo CCC” - TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm nhìn nhận.

"Khi thực hiện, Nhà nước không khoán trắng cho DN, vì kinh nghiệm quốc tế cho thấy, khi Nhà nước không tham gia, công cuộc cải tạo xây dựng lại CCC không thể hoàn thành. Xem xét cả bình diện cơ chế chính sách và phương thực hiện mới hy vọng tỷ lệ CCC cũ được cải tạo, xây dựng lại từ 63 - 68%, chứ không phải chỉ dừng lại ở mức 1% như hiện nay." - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế T.Ư, PGS.TS Trần Kim Chung

Vũ Lê - Mai Vân