ĐBQH: Bỏ giá đất cụ thể cần minh bạch dữ liệu, rõ cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm

Hệ số K cần được cập nhật theo biến động thị trường

Sáng 21/8, tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khóa XVI thảo luận ở hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Đất đai năm 2024.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An). Ảnh: Media Quốc hội.

Đại biểu Hoàng Minh Hiếu (đoàn Nghệ An) cho rằng, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo lần này không còn quy định về cơ chế định giá đất cụ thể. Vì vậy, bảng giá đất và hệ số K sẽ giữ vai trò quan trọng trong xác định nghĩa vụ tài chính cũng như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đại biểu, cách tiếp cận này giúp đơn giản hóa cơ chế xác định giá đất, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu cao hơn đối với tính minh bạch và khả năng kiểm chứng của bảng giá đất, hệ số K, bởi đây là những yếu tố tác động trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp và quyền lợi của người dân.

Dự thảo chưa quy định cụ thể tiêu chí, nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số K, cũng như chu kỳ điều chỉnh và cũng không giao Chính phủ quy định chi tiết. Trong khi đó, Nghị quyết 21 đã yêu cầu các cơ quan Trung ương xây dựng tiêu chí khung, nguyên tắc, phương pháp và cơ chế giám sát, và giao chính quyền địa phương quyết định giá đất.

Đại biểu đề nghị bổ sung các nguyên tắc bắt buộc trong xây dựng bảng giá đất và hệ số K, bảo đảm khách quan, công khai, minh bạch, dựa trên dữ liệu và có khả năng kiểm chứng; đồng thời quy định cơ chế kiểm tra, giám sát quá trình định giá.

Dự thảo Luật cũng cần giao Chính phủ quy định tiêu chí khung, phương pháp định giá, trong đó có yêu cầu công khai phương pháp, nguồn dữ liệu và kết quả tính toán ở mức cần thiết.

Đối với hệ số K, đại biểu Hoàng Minh Hiếu lưu ý, dự thảo xác định đây là tỷ lệ tăng, giảm so với bảng giá đất nhằm theo dõi biến động, nhưng chưa quy định chu kỳ rà soát bắt buộc.

"Công cụ theo dõi biến động mà không có chu kỳ cập nhật thì tự nó mất đi ý nghĩa", đại biểu nhấn mạnh.

Từ đó, đại biểu đề nghị quy định bắt buộc rà soát hệ số K theo định kỳ, đồng thời thiết lập ngưỡng kích hoạt rà soát tự động. Khi giá giao dịch thực tế trên thị trường biến động vượt một ngưỡng nhất định, cơ quan Nhà nước cần chủ động rà soát, điều chỉnh hệ số K thay vì chờ đến chu kỳ cố định.

Theo đại biểu, cơ chế này sẽ giúp hệ số K phát huy vai trò điều tiết thị trường, đồng thời tăng tính dự báo cho người dân, doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn TP Hải Phòng) và đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm (đoàn Cần Thơ). Ảnh: Media Quốc hội.

Không để giá đất làm tăng chi phí bất hợp lý

Cũng góp ý về cơ chế giá đất, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn TP Hải Phòng) cho rằng, theo định hướng chính sách, giá đất cần góp phần bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, dự thảo lại sử dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để tính cả nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Theo đại biểu, hai mục tiêu này không hoàn toàn đồng nhất. Giá đất được sử dụng như một công cụ kinh tế có thể cần điều tiết để thúc đẩy đầu tư, sản xuất; trong khi Nhà nước thu hồi đất, mức bồi thường lại trực tiếp liên quan đến quyền tài sản và khả năng tái thiết cuộc sống của người dân.

Do đó, đại biểu cho rằng không nhất thiết phải xây dựng hai bảng giá đất, nhưng cần có cơ chế áp dụng phù hợp cho từng mục đích, bảo đảm việc điều tiết giá đất để giảm chi phí cho nền kinh tế không đồng thời làm giảm mức bảo vệ đối với người bị thu hồi đất.

Đặc biệt, trong bối cảnh dự thảo bỏ giá đất cụ thể và cơ chế tư vấn xác định giá đất, yêu cầu công khai dữ liệu, kiểm soát, phản biện và trách nhiệm giải trình trong xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh càng cần được tăng cường.

Đại biểu Triệu Thị Ngọc Diễm (đoàn Cần Thơ) cho rằng, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc lựa chọn giá đất cụ thể hay bảng giá đất kết hợp hệ số K, mà ở chỗ cơ chế được lựa chọn có phản ánh hợp lý giá trị đất tại thời điểm thu hồi hay không.

Nếu cơ chế mới giúp đơn giản hóa thủ tục nhưng lại tạo khoảng cách lớn giữa mức bồi thường và giá trị thực tế của quyền sử dụng đất, nguy cơ phát sinh kiến nghị, khiếu nại và chậm bàn giao mặt bằng vẫn còn.

Đại biểu dẫn báo cáo rà soát của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho thấy dữ liệu đầu vào phục vụ định giá đất chưa đầy đủ, trong khi khoảng cách giữa giá thị trường và bảng giá đất vẫn còn lớn tại nhiều địa phương.

Từ thực tế này, đại biểu Diễm đề nghị bổ sung tại Điều 76 cơ chế điều chỉnh linh hoạt, theo hướng hệ số điều chỉnh giá đất phục vụ tính bồi thường phải được xác định đủ chi tiết theo khu vực, vị trí và thời điểm; đồng thời được điều chỉnh kịp thời khi giá đất biến động hoặc bảng giá đất, hệ số điều chỉnh không còn phù hợp.

Bên cạnh đó, cần cho phép xác định hệ số bổ sung đối với từng khu vực dự án trên cơ sở dữ liệu khách quan, đồng thời công khai cơ sở xác định hệ số để người có đất bị thu hồi có thể giám sát, qua đó tăng tính minh bạch của chính sách.

Đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên). Ảnh: Media Quốc hội.

Làm rõ cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất

Quan tâm đến cơ chế điều tiết giá trị tăng thêm từ đất, đại biểu Nguyễn Đại Thắng (đoàn Hưng Yên) đồng tình với nguyên tắc Nhà nước quyết định chính sách tài chính về đất đai và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất không do đầu tư của người sử dụng đất tạo ra.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, dự thảo hiện chủ yếu quy định các khoản thu ngân sách từ đất đai, trong khi cơ chế cụ thể để điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất vẫn chưa rõ.

Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu cơ chế điều tiết đối với phần giá trị tăng thêm do quy hoạch, đầu tư kết cấu hạ tầng, chuyển mục đích sử dụng đất và mở rộng không gian đô thị tạo ra.

"Mục tiêu là bảo đảm Nhà nước và xã hội được hưởng một phần hợp lý từ giá trị tăng thêm do đầu tư công và quyết định quản lý nhà nước tạo ra, qua đó hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp", đại biểu nêu.

Đồng thời, đề nghị đánh giá kỹ tác động của bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với chi phí sản xuất, kinh doanh và khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp.