Để Cần Giờ thoát ám ảnh 'thành phố ma'

Việt Nam với những đại dự án đô thị có quy mô hàng nghìn hecta, vốn đầu tư hàng tỷ USD, được kỳ vọng sẽ tạo ra các cực tăng trưởng mới, giải tỏa áp lực dân số cho đô thị trung tâm và mở ra những không gian sống hiện đại. Cần Giờ, huyện ven biển duy nhất của thành phố Hồ Chí Minh đang đứng trước thời khắc như vậy.

Một dự án đô thị du lịch biển quy mô rất lớn đã được phê duyệt quy hoạch, đi kèm những viễn cảnh về metro, cầu vượt sông, đường cao tốc, du lịch quốc tế, kinh tế biển… Với không ít người, viễn cảnh Cần Giờ được xem như “Phú Mỹ Hưng thứ hai”, “đô thị biển đầu tiên của thành phố lớn nhất cả nước”, “cửa ngõ hướng ra đại dương”.

Phối cảnh một góc đô thị Cần Giờ.

Nhưng trong bất động sản, kỳ vọng luôn là con dao hai lưỡi. Lịch sử các “thành phố ma” tại Trung Quốc và Campuchia cho thấy, không phải dự án lớn nào cũng thất bại, nhưng rất nhiều dự án lớn đã thất bại theo cùng một cơ chế: bất động sản đi trước đời sống, còn nhà đầu tư nhỏ lẻ thì mua bằng tiền của tương lai.

Những “thành phố ma” không chết vì thiếu nhà

Khi nhắc đến “thành phố ma”, người ta thường hình dung những dãy nhà bỏ hoang, cửa đóng then cài, không bóng người. Nhưng thực tế còn tệ hơn thế.

Tại Trung Quốc, trong giai đoạn bùng nổ đô thị hóa, hàng loạt thành phố mới được xây dựng với hạ tầng hoàn chỉnh, nhà cao tầng san sát, đường sá rộng thênh thang. Vấn đề không phải là nhà không có chủ sở hữu. Ngược lại, rất nhiều căn hộ đã có chủ, nhưng không có người ở.

Nhà được mua như một tài sản tích trữ, một công cụ đầu cơ, một “két sắt bê tông”. Khi kinh tế tăng trưởng mạnh, tín dụng dễ dãi, mô hình này có vẻ hợp lý. Nhưng khi tăng trưởng chậm lại, lãi suất tăng, thanh khoản suy giảm, những khu đô thị mới, “chờ dân về ở” bắt đầu lộ ra mặt trái: nhà nhiều hơn người, giá cao hơn khả năng chi trả, đời sống đô thị không hình thành.

Ở Campuchia, đặc biệt là thành phố cảng Sihanoukville, bài học còn rõ ràng hơn. Một giai đoạn bùng nổ đầu tư, xây dựng ồ ạt, kì vọng vào một dòng vốn và một mô hình kinh doanh. Nhưng thực tế đã để lại hàng trăm công trình dang dở, chung cư trống huếch, khách sạn không người. Khi chính sách thay đổi, dòng tiền rút đi, cái còn lại là những đô thị không chút sức sống.

Điểm chung của các “thành phố ma” này không nằm trong bê tông, mà nằm ở thứ tự phát triển lệch lạc: nhà ở đi trước cư dân, giá bán đi trước thu nhập, và kỳ vọng đi trước nhu cầu thật.

Cần Giờ: đô thị mới hay “kho tài sản” của tương lai?

Cần Giờ có những lợi thế rất riêng như: nằm ở vị trí chiến lược của thành phố Hồ Chí Minh, có không gian sinh thái đặc biệt, có tiềm năng du lịch, và cả khả năng kết nối đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Tuy nhiên, chính ở những dự án “đẹp về viễn cảnh tầm nhìn” như vậy, rủi ro thường không nằm ở chủ đầu tư lớn như Vin, như Sun, như Novaland… mà rơi nhiều nhất vào nhà đầu tư thứ cấp, nhỏ lẻ, và thậm chí cả những người mua để ở.

Rủi ro cho bất động sản thường diễn ra bởi các lí do sau, mà không phải ai cũng biết:

- Kỳ vọng hạ tầng tương lai được “chiết khấu” sớm vào giá hiện tại.

- Nhà đầu tư mua bằng tiền vay, luôn tin rằng khi hạ tầng xong sẽ bán được.

- Dân cư thực tế chưa kịp hình thành, thị trường cho thuê yếu.

- Thanh khoản thấp, giá giao dịch thực tế thấp hơn nhiều so với giá chào bán.

- Áp lực trả nợ ngân hàng ngày càng đè nặng lên vai người mua.

Từ đó hình thành một dạng “đô thị treo”: có chủ sở hữu nhưng không có người ở, có nhà nhưng thiếu sinh hoạt, có giá niêm yết nhưng không có giao dịch thật.

Kịch bản kẹt nợ rất thực tế của một nhà đầu tư nhỏ lẻ điển hình mà tôi quen biết: Anh A, 52 tuổi, có khoảng 2,5 tỷ đồng tích lũy sau nhiều năm làm ăn. Khi thị trường rộ lên thông tin về dự án đô thị NV, anh quyết định mua một căn hộ/nhà phố trong dự án, giá 5 tỷ đồng. Anh bỏ ra 2 tỷ vốn tự có, vay thêm ngân hàng 3 tỷ với thời hạn 20 năm. Thời điểm ký hợp đồng, lãi suất ưu đãi 8–9%/năm. Ngân hàng tính toán tiền gốc và lãi khoảng 28–30 triệu đồng/tháng – mức anh nghĩ là “cố được”, vì tin rằng: khi nhận nhà sẽ cho thuê, hoặc sau 1–2 năm bán lại sẽ có lời. Nhưng thực tế diễn ra hoàn toàn khác: Dự án bàn giao đúng tiến độ nhưng cư dân về ở rất thưa thớt. Khu vực chưa có đủ trường học, bệnh viện, dịch vụ để thu hút người ở thật. Du lịch không tạo được dòng tiền ổn định quanh năm. Thị trường cho thuê yếu, giá thuê thấp hơn dự tính rất nhiều, thậm chí không có khách.

Anh A rao bán nhà, nhưng người mua toàn là… nhà đầu tư thứ cấp giống anh, và tất cả đều chờ giá xuống mới mua. Giá niêm yết thì cao, nhưng không có giao dịch thật. Sau 2 năm, lãi suất ưu đãi hết. Lãi vay tăng lên 11–12%, thậm chí cao hơn. Khoản trả ngân hàng nhảy lên 40–45 triệu đồng/tháng. Thu nhập của anh A lại không tăng.

Lúc này, anh A rơi vào trạng thái quen thuộc của nhiều nhà đầu tư thứ cấp: nhà không cho thuê được, không bán được. Nhưng hàng tháng, anh A vẫn phải trả nợ ngân hàng cho căn nhà không tạo ra dòng tiền. Hoàn cảnh anh A thật trớ trêu với căn nhà “bỏ thì thương, vương thì tội”.

Đây chính là kịch bản “kẹt nợ” đã xảy ra ở nhiều thị trường, và không có gì đảm bảo rằng, nó không thể xảy ra ở Cần Giờ nếu kỳ vọng đi trước đời sống thực tế.

Kinh nghiệm thị trường cho thấy, có 5 dấu hiệu cảnh báo “đô thị đang bị đầu cơ hóa”:

Thứ nhất, giá nhà tăng nhanh hơn số người chuyển đến sống. Nếu giao dịch chủ yếu là sang tay giữa nhà đầu tư thứ cấp, còn dân cư thực tế thưa thớt, đó là dấu hiệu đầu cơ.

Thứ hai, thiếu sinh kế tại chỗ. Một đô thị tồn tại được phải có việc làm, hoặc ít nhất là lý do cư trú thường xuyên. Du lịch thời vụ không đủ để nuôi một cộng đồng dân cư lớn.

Thứ ba, hạ tầng được dùng như thủ pháp marketing. Hạ tầng lớn luôn cần thời gian, vốn và thủ tục. Mua chỉ vì “nghe nói sắp có… ” chính là mua rủi ro.

Thứ tư, thị trường cho thuê yếu. Nếu “mua để cho thuê” mà không cho thuê được, thì đó là tín hiệu đỏ.

Thứ năm, đòn bẩy tài chính cao. Khi nhiều người cùng vay, thị trường rất dễ rơi vào vòng xoáy bán tháo nếu thanh khoản chững lại.

Cần Giờ có gì giống và khác so với các “thành phố ma”?

Cần Giờ không phải là Sihanoukville ở Campuchia, cũng không phải là một thành phố mới lập ở Trung Quốc. Nó là địa phương nằm trong vùng ảnh hưởng trực tiếp của thành phố Hồ Chí Minh. Điều này là lợi thế thật của Cần Giờ.

Tuy nhiên Cần Giờ cũng có những điểm tương đồng nguy hiểm: Cần Giờ cách trung tâm thành phố Hồ Chí Minh khoảng 50km, đó là rào cản lớn nếu hạ tầng giao thông chậm đưa vào sử dụng, hệ sinh thái sinh kế (việc làm) cho cư dân chậm hình thành, kỳ vọng tương lai thao túng thị trường hiện tại.

Thực tế cho thấy, rủi ro không nằm ở tầm nhìn quy hoạch, mà nằm ở hành vi đầu tư của thị trường thứ cấp.

Tóm lại là, Cần Giờ có thể trở thành một điểm sáng đô thị của tương lai nếu hạ tầng, sinh kế và đời sống hình thành đúng nhịp. Nhưng thực tế của Trung Quốc và Campuchia nhắc nhở chúng ta, rằng: thành phố ma không sinh ra vì thiếu quy hoạch, mà vì thiếu con người.

Bất động sản chỉ thực sự sống khi có cư dân sống thật, làm việc thật, tiêu dùng thật. Nếu nhà mua rồi để đó, cửa khóa im lìm, giao dịch tắc nghẽn, thì dẫu phối cảnh đẹp đến đâu, đô thị mới vẫn chỉ là một “kho tài sản”.

Với nhà đầu tư thứ cấp và nhỏ lẻ, câu hỏi quan trọng nhất không phải là “giá sẽ tăng bao nhiêu”, mà là “nếu không sinh lời, không bán được trong vài năm thì mình có chịu nổi lãi suất vay tiền ngân hàng không? Thị trường có thể đúng trong dài hạn, nhưng ngân hàng luôn đúng trong ngắn hạn. Và người kẹt giữa hai khoảng thời gian ấy, chính là người mua nhỏ lẻ.

Nên nhớ nằm lòng câu châm ngôn: “Đừng mua tương lai bằng tiền vay của hiện tại!”

Cần Giờ có thể trở thành một cực phát triển mới nếu hạ tầng, sinh kế và đời sống hình thành đúng nhịp. Nhưng lịch sử cho thấy: thành phố ma không sinh ra vì thiếu dự án, mà vì thiếu con người.

Bất động sản chỉ thực sự sống khi có cư dân sống thật, làm việc thật, tiêu dùng thật. Còn nếu nhà được mua rồi để đó, cửa khóa im lìm, giao dịch tắc nghẽn, thì dù quy hoạch đẹp đến đâu, đô thị vẫn chỉ là một “bản vẽ phóng to”.

Với nhà đầu tư nhỏ lẻ, lời cảnh báo quan trọng nhất là: Đừng mua một “thành phố tương lai” bằng tiền vay của hiện tại, khi bạn chưa nhìn thấy đời sống của tương lai ấy.

Thị trường có thể đúng trong dài hạn, nhưng ngân hàng luôn đúng trong ngắn hạn. Và người kẹt giữa hai khoảng thời gian ấy thường là người mua nhỏ lẻ.

Trần Quốc Quân