Đề nghị không bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn

Bổ sung quy định về điều tiết thị trường bất động sản

Chiều 19/6, Quốc hội đã nghe Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trình bày tờ trình về dự án luật

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 10 Chương với 92 Điều. So với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các quy định chung của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có một số điểm mới và một số điểm được sửa đổi, bổ sung.

Cụ thể là, bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản; chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; hợp đồng kinh doanh bất động sản; hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản; chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; điều tiết thị trường bất động sản.

Dự thảo sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc kinh doanh bất động sản; công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; các hành vi bị cấm; trách nhiệm của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản trong phạm vi điều chỉnh của luật.

Đặc biệt, dự thảo bổ sung các quy định về điều tiết thị trường bất động sản tại Mục 1 của Chương IX, nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng". Đồng thời, dự thảo quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Chỉ khuyến khích thực hiện giao dịch bất động sản qua sàn

Thẩm tra dự án luật, Ủy ban Kinh tế nhất trí sự cần thiết sửa đổi toàn diện Luật Kinh doanh bất động sản và đồng thời góp ý chi tiết về nhiều nội dung mới của dự thảo.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh trình bày báo cáo thẩm tra

Trong đó, về sàn giao dịch bất động sản, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ cần phải tôn trọng quyền lựa chọn tham gia giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản của doanh nghiệp và người dân, đề nghị không quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản như tại khoản 1 Điều 57 dự thảo luật, mà chỉ quy định khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch kinh doanh bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời quy định chặt chẽ về điều kiện, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, tạo cơ sở pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiệu quả, uy tín, thu hút được các bên tham gia giao dịch.

Theo cơ quan thẩm tra, việc phát triển sàn giao dịch bất động sản điện tử là định hướng cần xem xét, nghiên cứu trong tương lai. Tuy nhiên, do bất động sản là hàng hóa đặc biệt, đề nghị nghiên cứu kỹ lưỡng, quy định rõ những yếu tố đặc thù để bảo đảm tính khả thi, an ninh, an toàn và bảo mật.

Liên quan đến một số nội dung về nhà ở, công trình hình thành trong tương lai, dự thảo bổ sung quy định chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc khi đáp ứng điều kiện là nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này. Theo Ủy ban Kinh tế, việc đặt cọc với nhà ở hình thành trong tương lai trước đây thực hiện theo Bộ Luật Dân sự trên nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận. Tuy nhiên, do bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc mua, thuê công trình hình thành trong tương lai tiềm ẩn nhiều rủi ro, vì vậy quy định về việc nhận đặt cọc để bảo vệ quyền lợi của khách hàng là cần thiết.

Đối với việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, do việc bắt buộc bảo lãnh sẽ làm tăng gánh nặng chi phí cho bên mua, thuê mua, Ủy ban Kinh tế đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ mục đích, nội dung, nội hàm, phạm vi của bảo lãnh, bảo đảm rõ ràng về quyền và nghĩa vụ, ràng buộc trách nhiệm của các bên.

Cụ thể, làm rõ căn cứ phát sinh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư là khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng thời điểm đã cam kết, trong trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ thì có làm phát sinh nghĩa vụ không, nếu chủ đầu tư phải hoàn lại số tiền ứng trước cho khách hàng có dẫn đến hủy hợp đồng không… Ngoài ra, cần làm rõ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, bên thuê mua nhà ở do dự thảo luật không chỉ rõ là bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước như quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

Để tránh trường hợp khách hàng không nộp phí nên không có thư bảo lãnh hoặc chủ đầu tư và khách hàng không thực hiện đúng quy định này, cơ quan thẩm tra đề nghị quy định rõ khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua, chủ đầu tư có trách nhiệm thu trước phí bảo lãnh của khách hàng để tổ chức tín dụng phát hành thư bảo lãnh.

Quy định điều tiết thị trường chỉ mang tính tình thế

Về điều tiết thị trường bất động sản, Ủy ban Kinh tế nhận định dự thảo luật đã quy định rõ trách nhiệm của cơ quan đầu mối chủ trì xây dựng Báo cáo điều tiết thị trường bất động sản trình Chính phủ. Tuy nhiên, các quy định về điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 86 dự thảo luật còn chung chung, chưa rõ tính quy phạm, không có nội hàm chính sách cụ thể, chỉ là những nguyên tắc trong công tác quản lý nhà nước nói chung; việc triển khai từng biện pháp cụ thể về đầu tư, xây dựng, thuế, tín dụng, đất đai, tài chính, giá, ngân sách phải thực hiện theo pháp luật chuyên ngành và trên thực tế Chính phủ vẫn đang thực hiện các giải pháp để điều tiết thị trường bất động sản.

Bên cạnh đó, Ủy ban Kinh tế cho rằng việc điều tiết thị trường bất động sản theo quy định tại dự thảo luật và dự thảo nghị định chỉ là những giải pháp can thiệp mang tính chất tình thế. Do đó, cần nghiên cứu quy định theo hướng công cụ hiệu quả nhất để bảo đảm phát triển và quản lý thị trường bất động sản là thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để cơ cấu lại thị trường bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ, cơ cấu lại nguồn cung bảo đảm đáp ứng đúng nhu cầu thực tế.

Hoàng Yến