Để tránh 'lách luật', gây rủi ro cho người mua nhà

Ảnh minh hoạ: Phan Nam

Ngày 30/10, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Quốc hội đã thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại đây, các đại biểu đã tập trung vào nhiều vấn đề, trong đó có những nội dung liên quan đến khoản tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai (không quá 5% giá trị hợp đồng) và khoản tiền giữ lại (5% giá trị hợp đồng được bảo đảm bằng việc chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc theo thỏa thuận của các bên) đến khi người mua được cấp giấy chứng nhận… 

ĐỀ NGHỊ CẤM CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TƯƠNG LAI

Theo dự thảo Luật, với nhà ở hình thành trong tương lai, quy định giới hạn tiền đặt cọc ở mức không quá 5% và chỉ được thu khi bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Về vấn đề này, đại biểu Dương Khắc Mai, Đoàn ĐBQH tỉnh Lâm Đồng, lưu ý các khoản tiền có thể được thu dưới tên gọi “giữ chỗ”, “đăng ký nguyện vọng” hoặc “phí ưu tiên”…, kể cả thông qua sàn phân phối. Nếu chỉ căn cứ tên gọi để xác định khoản thu có phải tiền đặt cọc hay không, quy định có thể bị lách và rủi ro sẽ chuyển sang người mua. Do đó, cần xác định khoản thu theo bản chất. Nếu khoản tiền nhằm bảo đảm giao kết hợp đồng hoặc ứng trước giá mua, thuê mua khi bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh thì cần có quy định kiểm soát và xử lý tương ứng, không phụ thuộc tên gọi.

Đồng quan điểm, đại biểu Lương Thị Hoa, Đoàn ĐBQH tỉnh Thanh Hóa, cũng đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm soát khoản thu theo bản chất, không để các thỏa thuận "giữ chỗ", "đăng ký nguyện vọng", "phí ưu tiên" trở thành cách thu tiền trước thời điểm cho phép. Còn đại biểu Trần Anh Tuấn, Đoàn Đại biểu quốc hội TP. Hồ Chí Minh, đề nghị làm rõ trách nhiệm của chủ đầu tư và tổ chức, cá nhân trực tiếp nhận tiền, kể cả trường hợp thu qua bên trung gian; việc hoàn trả, bồi thường cần căn cứ vào giao dịch và hành vi vi phạm cụ thể, phù hợp với Bộ luật Dân sự.

Trong khi đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn, Đoàn ĐBQH tỉnhThanh Hóa, đề nghị cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Bởi căn nhà chưa tồn tại trên thực địa, chưa được nghiệm thu, bàn giao. Việc cho phép tự do mua bán vị trí trong hợp đồng trên giấy đã biến hợp đồng mua bán nhà thành một dạng chứng khoán hóa quyền tài chính phái sinh, cho phép các bên giao dịch, mua bán lời hứa về tài sản mà không cần chuyển giao bất kỳ tài sản thực tế nào.

Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho rằng chính sách này tạo ra cơ chế lướt sóng bất động sản. Nhà đầu tư ban đầu chỉ cần bỏ ra một khoản tiền đặt cọc hoặc thanh toán một đợt nhỏ để giữ chỗ. Khi giá thị trường tăng, họ chuyển nhượng cho F2, F3 để thu tiền chênh lệch. Việc hợp đồng liên tục được chuyển tay qua nhiều tầng nấc trung gian, mỗi lần chuyển nhượng lại cộng thêm chi phí chênh lệch và tiền môi giới, khiến giá căn hộ khi đến tay người mua cuối cùng có thể tăng cao so với giá gốc. Người có nhu cầu ở thực vì thế bị đẩy khỏi thị trường. Dòng tiền tham gia thị trường lúc này mang bản chất đầu cơ ngắn hạn, chạy theo kỳ vọng tăng giá chứ không nhằm mục đích mua nhà hay sở hữu tài sản.

Cùng bàn về vấn đề trên, đại biểu Trịnh Xuân An, Đoàn đại biểu tỉnh Đồng Nai, đề nghị bổ sung khái niệm và quy định điều cấm đối với hành vi thao túng thị trường bất động sản. Hành vi này có thể định tính, định lượng được và mức độ nguy hiểm không kém hành vi thao túng trên thị trường chứng khoán, vốn đã được quy định trong pháp luật hình sự.

CẦN LÀM RÕ NGUYÊN TẮC QUẢN LÝ KHOẢN 5% GIÁ TRỊ HỢP ĐỒNG CÒN LẠI

Một nội dung nữa được nhiều đại biểu đề nghị làm rõ là khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận. Theo đại biểu Tô Ái Vang, Đoàn BĐQH TP. Cần Thơ, việc giữ khoản tiền này tại tài khoản phong tỏa giúp bảo vệ người mua, nhưng nếu kéo dài có thể ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp. Với trường hợp chậm cấp giấy chứng nhận do nguyên nhân khách quan từ cơ quan nhà nước như chậm xác định giá đất hoặc chậm phê duyệt quy hoạch điều chỉnh, đại biểu đề xuất cho phép chủ đầu tư thay khoản tiền 5% bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương. Cách làm này có thể giải tỏa dòng tiền cho doanh nghiệp mà vẫn bảo đảm quyền lợi của Nhà nước và người mua.

Đại biểu Dương Khắc Mai thì đề nghị quy định rõ các nguyên tắc quản lý khoản 5%: tài khoản do chủ thể nào kiểm soát, căn cứ và chứng từ nào để giải tỏa, người mua được hưởng khoản lãi phát sinh ra sao, cũng như cách xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. “Khoản tiền chỉ thực sự bảo vệ được người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự làm thủ tục. Những nguyên tắc cốt lõi về bảo vệ, hoàn trả khoản tiền và xử lý tranh chấp cần được quy định trong Luật; Chính phủ có thể quy định quy trình, chứng từ và thời hạn thực hiện”, đại biểu Mai nhận định.

Toàn cảnh phiên họp - Ảnh: quochoi.vn

Giải trình về những nội dung trên, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết về tiền đặt cọc, dự thảo đã quy định điều kiện được nhận đặt cọc; đồng thời, cấm nhận tiền đặt cọc khi dự án chưa đủ điều kiện bán và có quy định xử lý vi phạm theo pháp luật dân sự. Trước khi được đặt cọc, dự án phải trải qua nhiều trình tự, thủ tục; nhà đầu tư thực hiện nghiêm túc mới đến giai đoạn được phép nhận đặt cọc. Đối với khoản 5% còn lại gắn với việc cấp giấy chứng nhận, khoản tiền này được đặt tại ngân hàng bảo lãnh, chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trong suốt quá trình triển khai dự án, từ nghĩa vụ về tiền sử dụng đất, tiền xây dựng đến nghiệm thu, bàn giao. Khi công trình hoàn thành và bàn giao, chủ đầu tư cần sớm hoàn tất thủ tục để người mua được cấp giấy chứng nhận và nhận khoản tiền còn lại.

Trước những lo ngại về "dự án ma", dự án giả và thông tin bất động sản gây ảnh hưởng đến người mua, Bộ trưởng cũng nhận định luật cần khép chặt các điều kiện giao dịch nhà ở trong tương lai để người dân, doanh nghiệp hiểu và thực hiện đúng quy định.

Kết luận phiên thảo luận, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị tiếp tục rà soát để bảo đảm dự thảo đồng bộ với Luật Đất đai và Luật Nhà ở, tránh chồng chéo, mâu thuẫn và quy định đầy đủ trong luật những nguyên tắc, chính sách cốt lõi tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp. Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, Phó Chủ tịch Quốc hội yêu cầu rà soát cơ chế đặt cọc, bảo lãnh và thanh toán; làm rõ việc quản lý, thanh toán khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại sau khi đáp ứng điều kiện cấp giấy chứng nhận, thời điểm phát hành bảo lãnh ngân hàng và trách nhiệm của các bên. Mục tiêu là kiểm soát rủi ro, bảo đảm chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người mua, người thuê mua.

 “Sau phiên họp, Tổng Thư ký Quốc hội phối hợp với Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội tổng hợp ý kiến tại tổ, hội trường và ý kiến bằng văn bản, gửi Chính phủ tiếp thu, giải trình, hoàn thiện dự thảo. Dự án luật sẽ được báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến trước khi trình Quốc hội xem xét, thông qua vào cuối kỳ họp”, Phó Chủ tịch Quốc hội cho biết.