Đại biểu Quốc hội đề xuất phong tỏa tiền đặt cọc mua nhà, chủ đầu tư chưa được nhận ngay

Ngày 30/10, Quốc hội thảo luận về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Góp ý vào dự thảo luật, đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn thành phố Cần Thơ) đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát tiền đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm hạn chế tình trạng chủ đầu tư chiếm dụng vốn của người mua khi dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Theo đại biểu, quy định giới hạn mức đặt cọc tối đa 5% tại khoản 5 Điều 18 là cần thiết, góp phần ngăn chặn tình trạng chủ đầu tư huy động vốn thông qua hợp đồng giữ chỗ, phiếu đăng ký nguyện vọng khi dự án chưa hoàn thiện thủ tục pháp lý.

Tuy nhiên, để tăng hiệu quả bảo vệ người mua nhà, bà Tô Ái Vang đề nghị bổ sung cơ chế kiểm soát dòng tiền đặt cọc. Cụ thể, khoản tiền cọc tối đa 5% cần được chuyển vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng bảo lãnh của dự án. Chủ đầu tư chỉ được nhận khoản tiền này khi dự án đủ điều kiện và hai bên chính thức ký hợp đồng mua bán.

Đại biểu nhấn mạnh: “Điều này đảm bảo an toàn tuyệt đối cho dòng vốn của người dân, tránh rủi ro chủ đầu tư chiếm dụng tiền cọc rồi mất khả năng thanh toán hoặc bỏ trốn”.

Theo bà, việc kiểm soát dòng tiền ngay từ thời điểm đặt cọc sẽ góp phần hạn chế rủi ro cho người mua, thay vì chỉ xử lý khi chủ đầu tư phát sinh vấn đề về tài chính hoặc dự án không thể triển khai.

Đại biểu Tô Ái Vang (Đoàn thành phố Cần Thơ)

Một nội dung khác được đại biểu Tô Ái Vang đề cập là quy định chủ đầu tư chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo đại biểu, cần có cơ chế linh hoạt hơn trong trường hợp việc chậm cấp giấy chứng nhận xuất phát từ nguyên nhân khách quan thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước, tránh khiến dòng vốn của doanh nghiệp bị ách tắc.

Bà kiến nghị cho phép chủ đầu tư thay thế khoản 5% giá trị hợp đồng bị phong tỏa bằng chứng thư bảo lãnh ngân hàng vô điều kiện có giá trị tương đương trong trường hợp này.

Đề xuất trên nhằm vừa bảo đảm quyền lợi của người mua, vừa duy trì thanh khoản cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, khoản 5% tiền đặt cọc trước khi ký hợp đồng và khoản 5% giá trị hợp đồng còn lại trước khi người mua được cấp giấy chứng nhận là hai khoản tiền khác nhau, phát sinh ở những thời điểm khác nhau và có mục đích kiểm soát rủi ro riêng.

Đại biểu cũng đề cập quy định tại khoản 4 Điều 30, theo đó chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án.

Theo bà, quy định này có thể gây khó khăn cho hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp và chuyển nhượng dự án, đặc biệt với những chủ đầu tư đang thiếu hụt dòng tiền. Trong khi đó, một số dự án vẫn có khả năng tiếp tục triển khai nếu được chuyển giao cho nhà đầu tư đủ năng lực tài chính.

Vì vậy, bà đề xuất xây dựng cơ chế kế thừa nghĩa vụ tài chính có kiểm soát, cho phép chuyển nhượng dự án khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, với điều kiện dòng tiền từ chủ đầu tư mới được phong tỏa tại ngân hàng và ưu tiên trích nộp trực tiếp vào ngân sách nhà nước để hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất.

Liên quan đến cơ chế kiểm soát khoản 5% giá trị hợp đồng, đại biểu Dương Khắc Mai (Đoàn tỉnh Lâm Đồng) đề nghị dự thảo luật quy định rõ chủ thể quản lý tài khoản, căn cứ và chứng từ giải tỏa tiền, quyền hưởng lãi phát sinh của người mua cũng như phương án xử lý khi chủ đầu tư mất khả năng thanh toán.

Theo đại biểu, khoản tiền này chỉ thực sự phát huy vai trò bảo vệ người mua nếu được quản lý tách biệt và chỉ giải tỏa khi có căn cứ pháp lý chứng minh nghĩa vụ cấp giấy chứng nhận đã hoàn thành hoặc thuộc trường hợp người mua tự thực hiện thủ tục.

Nhìn chung, các ý kiến tại phiên thảo luận cho thấy việc hoàn thiện cơ chế kinh doanh bất động sản không chỉ nằm ở điều kiện đưa dự án vào kinh doanh, mà còn ở cách quản lý dòng tiền, phân định trách nhiệm giữa chủ đầu tư và ngân hàng, cũng như xử lý những tình huống phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Việc thiết kế các cơ chế bảo vệ người mua cũng cần đi cùng khả năng duy trì dòng vốn hợp pháp cho doanh nghiệp, qua đó hạn chế rủi ro cho khách hàng mà không tạo thêm những điểm nghẽn trong quá trình triển khai dự án.