Đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất

Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa có dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024. Theo đó, tại dự thảo đã bỏ nguyên tắc thị trường trong định giá đất.

Cụ thể, dự thảo sửa đổi, bổ sung nguyên tắc là bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Về bảng giá đất, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất 2 phương án. Phương án 1, UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

Phương án 2, bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá.

Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, theo quy định hiện nay, việc định giá đất của Nhà nước tại thị trường sơ cấp phụ thuộc vào giá đất tại thị trường thứ cấp và kết quả đơn vị tư vấn giá đất.

Trong khi đó, việc xác định giá đất cụ thể gặp khó khăn do phụ thuộc nhiều yếu tố như thông tin dữ liệu đầu vào, biến động thị trường. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất cũng đa dạng như trình độ, năng lực chuyên môn, đạo đức, kinh nghiệm của người định giá, phương án đầu tư của chủ đầu tư dự án...

Kết quả định giá không thống nhất dẫn đến không phản ánh đúng bản chất của giá đất trên thị trường sơ cấp và thứ cấp. Luật hiện hành chưa phát huy đầy đủ vai trò quyết định, điều tiết của Nhà nước với giá đất nói chung và biến động giá đất trên thị trường.

Do đất đai là yếu tố đầu vào quan trọng của phát triển kinh tế và xã hội, việc sửa đổi được Bộ Nông nghiệp và Môi trường đánh giá cần thiết để phù hợp với nguyên tắc Nhà nước phải thực hiện quyền kiểm soát về giá đất, quyết định giá đất trên thị trường sơ cấp nhằm bảo đảm ổn định thị trường.

Về vấn đề giá đất hiện nay, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, trên thị trường bất động sản, mức giá dường như không còn phản ánh đúng nhu cầu thực tế, mà chủ yếu là kỳ vọng sinh lời từ giới đầu tư.

Nguồn cung thật khan hiếm, nhưng giá lại cao do phần lớn giao dịch đến từ các nhà đầu cơ. Người mua để ở, những người có nhu cầu thật ngày càng khó tiếp cận với bất động sản, nhất là khi họ chỉ sống bằng lương.

Rõ ràng, thị trường bất động sản hiện tại là sân chơi của các nhà đầu tư. Họ mua bất động sản không phải để sử dụng mà để bán lại kiếm lời. Chính điều này khiến giá bị đẩy lên liên tục, nhà đầu tư F1 mua rồi đẩy giá lên bán cho F2, F2 lại đẩy tiếp để bán cho F3… Cứ thế, giá cứ tăng theo các vòng chuyển nhượng, mà không phản ánh nhu cầu sử dụng thực tế.

“Điều đáng nói là, các giao dịch mang tính đầu cơ này lại được pháp luật công nhận là giao dịch “thật”, cơ sở để xây dựng bảng giá đất. Tức là giá do giới đầu cơ tạo ra, dù không phản ánh đúng giá trị sử dụng của bất động sản, vẫn được đưa vào hệ thống pháp lý. Điều này vô tình “hợp pháp hóa” mức giá không thực và đẩy xa khả năng tiếp cận của người dân”, ông Đính phân tích.

Vị chuyên gia cho rằng, nếu chuyện này kéo dài không chỉ khiến người dân mất cơ hội an cư mà còn đẩy thị trường vào trạng thái lệch pha nguy hiểm. Nếu không có biện pháp điều tiết kịp thời, nguy cơ thị trường “vỡ bong bóng” là hoàn toàn có thể xảy ra.

Ngọc Duy