Đề xuất bổ sung loại hình bất động sản đưa vào kinh doanh

Chiều ngày 29/7, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã cho ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Không hợp thức hóa sai phạm

Theo tờ trình của Chính phủ, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thiết kế gồm 10 chương, 62 điều, giảm 21 điều (tương ứng khoảng 30%) so với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023.

Một trong những nội dung mới của dự thảo là về phạm vi bất động sản đưa vào kinh doanh. Theo đó, dự thảo Luật bổ sung loại hình nhà có mục đích lưu trú và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bao gồm các diện tích sàn phục vụ mục đích thương mại, văn phòng hoặc công năng hỗn hợp.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh trình bày tại phiên họp.

Đồng thời, dự thảo Luật quy định cho phép cá nhân nước ngoài và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Cho ý kiến về nội dung này, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị rà soát việc bổ sung sản phẩm nhà có mục đích lưu trú, căn hộ du lịch, căn hộ kết hợp văn phòng và phần diện tích sàn xây dựng, bảo đảm tính thống nhất giữa pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, phân định rạch ròi giữa các trường hợp đã tồn tại với trường hợp thực hiện theo quy định mới, bảo đảm nguyên tắc không hợp thức hóa sai phạm.

Đối với quy định cho phép cá nhân nước ngoài được mua, thuê mua phần diện tích trong công trình xây dựng, cơ quan thẩm tra đề nghị báo cáo, làm rõ cơ sở đề xuất, mục tiêu, ý nghĩa và xây dựng cơ chế quản lý, theo dõi, kiểm soát chặt chẽ nhằm bảo đảm quốc phòng, an ninh, trật tự an toàn xã hội. Ngoài ra, cơ quan thẩm tra đề nghị nghiên cứu thận trọng việc mở rộng bán, thuê mua các loại sản phẩm này trên đất do Nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm, làm rõ quyền được chuyển giao, nghĩa vụ tài chính và cơ chế bảo vệ người mua.

Phân cấp quyền quyết định chuyển nhượng dự án cho UBND cấp tỉnh

Liên quan đến điều kiện năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật quy định, doanh nghiệp phải bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu.

Trường hợp kinh doanh thông qua dự án, doanh nghiệp phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha và không thấp hơn 15% đối với dự án từ 20 ha trở lên.

Thẩm tra nội dung này, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị hoàn thiện quy định theo hướng Luật quy định nguyên tắc về cách tính, thời điểm xác định, hồ sơ chứng minh và cơ chế cập nhật, đồng thời giao Chính phủ quy định ngưỡng cụ thể phù hợp với quy mô, tính chất dự án và điều kiện thị trường theo từng thời kỳ.

Về phân cấp thẩm quyền và điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, dự thảo Luật chuyển giao thẩm quyền quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho UBND cấp tỉnh, kể cả đối với các dự án đã được Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư trước đây.

Về điều kiện tài chính, chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng, mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án đó.

Đối với nội dung này, cơ quan thẩm tra đề nghị đánh giá đầy đủ tác động của chính sách điều kiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai nhằm bảo đảm phù hợp với thực tiễn, tạo cơ chế khơi thông nguồn lực cho các trường hợp chủ đầu tư không còn nhu cầu hoặc năng lực triển khai.

Bên cạnh đó, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ các trường hợp phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định chuyển nhượng đối với dự án liên tỉnh, dự án có yếu tố quốc phòng, an ninh, nghĩa vụ tài chính lớn hoặc cơ chế đặc thù.

Mở rộng các loại hợp đồng được chuyển nhượng

Về cơ chế tài chính cho dự án thực hiện trên quỹ đất thanh toán dự án BT (xây dựng - chuyển giao), dự thảo Luật bổ sung quy định xác định hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai theo hướng trực tiếp hoàn thành hoặc áp dụng các biện pháp bảo đảm như bảo lãnh của tổ chức tín dụng, nộp tiền vào tài khoản phong tỏa.

Dự thảo Luật cũng quy định, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận, phần 5% giá trị còn lại chuyển vào tài khoản phong tỏa hoặc hình thức bảo đảm khác theo thỏa thuận. Đồng thời, mức tiền đặt cọc mà chủ đầu tư được thu từ khách hàng để bảo đảm việc ký kết hợp đồng bị khống chế tối đa không quá 5% giá bán, cho thuê mua.

Về hợp đồng kinh doanh bất động sản, dự thảo Luật mở rộng danh mục các loại hợp đồng được phép chuyển nhượng, bao gồm hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận, hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn, cũng như hợp đồng mua bán, thuê mua nhà có mục đích lưu trú và phần diện tích sàn trong công trình xây dựng.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính Phan Văn Mãi trình bày báo cáo thẩm tra.

Ý kiến thẩm tra đề nghị Chính phủ bổ sung báo cáo thuyết minh làm rõ cơ sở thực tiễn của đề xuất mở rộng phạm vi hợp đồng được chuyển nhượng, đặc biệt là hợp đồng mua bán nhà ở có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận, làm rõ yêu cầu kế thừa quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm xác nhận của chủ đầu tư, thời điểm có hiệu lực, công chứng, thuế, đăng ký và cập nhật dữ liệu.

Nhằm tăng cường tính minh bạch và đẩy mạnh chuyển đổi số, dự thảo Luật bổ sung điều khoản riêng quy định quy trình giao dịch bất động sản gồm 6 bước. Dự thảo Luật cho phép xác lập hợp đồng thông qua phương thức điện tử trên nền tảng ứng dụng của Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời, Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản được xây dựng tập trung, thống nhất toàn quốc, bao gồm cả dữ liệu về mã định danh điện tử, bảo đảm được tạo lập và cập nhật đầy đủ, chính xác.

Về lộ trình sắp tới, Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ tiếp tục hoàn thiện Hồ sơ định hướng chính sách để trình Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất. Trên cơ sở đó, Hồ sơ dự án Luật hoàn chỉnh sẽ trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến và trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ hai vào tháng 10/2026./.