Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai: Thận trọng với quyền tài sản

Không thể đánh đồng chuyển nhượng hợp đồng với đầu cơ

Đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời nghiên cứu lộ trình chuyển sang chính sách bán nhà khi công trình đã hoàn thành, nhằm hạn chế đầu cơ và giảm thiểu rủi ro cho người mua được đại biểu Quốc hội nêu tại phiên thảo luận của Quốc hội về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 30/10, đang thu hút sự quan tâm của dư luận.

Trao đổi với PV VietNamNet, TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia kinh tế, cho rằng không nên đồng nhất quyền chuyển nhượng hợp đồng với hành vi đầu cơ bất động sản.

Theo ông, người mua nhà hình thành trong tương lai chuyển nhượng hợp đồng để hưởng chênh lệch không phải lúc nào cũng là đầu cơ tiêu cực. Có những người mua nhà vì nhu cầu thực nhưng sau đó thay đổi kế hoạch tài chính, công việc hoặc điều kiện gia đình, buộc phải chuyển nhượng để thu hồi vốn.

“Quyền chuyển nhượng hợp đồng cũng là cơ chế bảo vệ người mua, giúp họ có lối thoát tài chính khi không thể tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, nếu cấm tuyệt đối, chính sách có thể hạn chế quyền định đoạt tài sản và quyền giao dịch hợp pháp của người dân”, ông Nhân nói.

Đồng quan điểm, luật sư Đặng Thị Thúy Huyền, Giám đốc Công ty Luật HPL và Cộng sự, Đoàn Luật sư TPHCM, cho rằng việc cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần được nghiên cứu, đánh giá tác động thận trọng.

Theo luật sư, điểm a khoản 1 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thuộc nhóm hợp đồng được phép chuyển nhượng. Điều 50 quy định các điều kiện chuyển nhượng; Điều 51 ghi nhận quyền chuyển nhượng của người mua, đồng thời quy định bên nhận chuyển nhượng kế thừa quyền và nghĩa vụ của bên mua đối với chủ đầu tư.

“Như vậy, đây không phải hoạt động nằm ngoài sự điều chỉnh của pháp luật mà là cơ chế chuyển giao quyền và nghĩa vụ hợp đồng đã được pháp luật thừa nhận”, bà Huyền nhấn mạnh.

Chuyên gia lo ngại cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể ảnh hưởng đến quyền tài sản hợp pháp của người dân, đồng thời làm phát sinh rủi ro từ thị trường ngầm. Ảnh: Hoàng Hà

Vị luật sư phân tích, cần phân biệt việc chuyển nhượng quyền sở hữu một căn nhà đã hoàn thành với việc chuyển nhượng vị trí pháp lý của bên mua trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong trường hợp thứ hai, đối tượng chuyển giao là các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng đã được xác lập hợp pháp.

Do đó, nếu cấm hoàn toàn giao dịch này, nhà làm luật cần làm rõ căn cứ, phạm vi và sự cần thiết của việc hạn chế quyền tài sản hợp pháp của người mua.

Luật sư cho rằng nguy cơ đầu cơ thông qua chuyển nhượng hợp đồng là có cơ sở. Với cơ chế thanh toán theo tiến độ, người mua chỉ cần bỏ ra một phần vốn ban đầu để xác lập quyền mua bất động sản. Khi giá thị trường tăng, họ có thể chuyển nhượng hợp đồng để hưởng chênh lệch mà không cần thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà.

Chẳng hạn, một căn hộ có giá bán ban đầu 3 tỷ đồng, người mua mới thanh toán 900 triệu đồng. Khi thị trường tăng giá, người này chuyển nhượng hợp đồng với khoản chênh lệch 400 triệu đồng. Người nhận chuyển nhượng tiếp tục bán cho người khác với mức chênh lệch cao hơn.

Nếu diễn ra nhiều lần, giá giao dịch có thể ngày càng xa rời giá trị sử dụng và khả năng chi trả thực tế của người có nhu cầu nhà ở.

Tuy nhiên, theo luật sư Huyền, chuyển nhượng hợp đồng chỉ là một trong những phương thức có thể được sử dụng để đầu cơ, không phải nguyên nhân duy nhất khiến giá nhà tăng cao. Giá bất động sản còn chịu tác động từ nguồn cung, chi phí đất đai, tín dụng, hạ tầng, quy hoạch, chi phí phát triển dự án và mức độ minh bạch của thị trường.

Nếu chỉ cấm chuyển nhượng hợp đồng mà không giải quyết những nguyên nhân này, hiệu quả kiềm chế giá nhà có thể rất hạn chế.

Bên cạnh đó, cần phân biệt người mua có mục đích đầu cơ ngắn hạn với người có nhu cầu chính đáng nhưng buộc phải chuyển nhượng do thay đổi hoàn cảnh. 

“Một gia đình đã thanh toán 40% giá trị hợp đồng mua căn hộ nhưng sau đó gặp khó khăn tài chính, mất khả năng trả nợ vay ngân hàng hoặc phải chuyển nơi cư trú có thể cần chuyển nhượng để thu hồi vốn.

Nếu bị cấm chuyển nhượng, họ có nguy cơ không đủ khả năng thanh toán tiếp nhưng cũng không thể chuyển giao hợp đồng. Chính sách nhằm bảo vệ người mua khi đó có thể gây bất lợi cho một bộ phận người dân”, bà Huyền phân tích.

Cấm chuyển nhượng có thể phát sinh giao dịch không chính thức

Theo TS Lê Bá Chí Nhân, cấm chuyển nhượng hợp đồng chưa chắc triệt tiêu được đầu cơ mà có thể khiến hoạt động này chuyển sang hình thức khác.

Khi không thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán, nhà đầu cơ có thể chuyển sang giao dịch đặt cọc, thỏa thuận giữ chỗ, chuyển nhượng quyền phát sinh từ các thỏa thuận dân sự hoặc những hình thức khác. Khi đó, thị trường chính thức có thể giảm giao dịch nhưng thị trường không chính thức lại phát sinh thêm rủi ro.

Luật sư Đặng Thị Thúy Huyền cũng cảnh báo, nếu cấm tuyệt đối, có thể xuất hiện các giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền, thỏa thuận đặt cọc, cam kết chuyển nhượng sau khi đủ điều kiện hoặc những hình thức nhằm che giấu việc chuyển giao lợi ích kinh tế. Rủi ro pháp lý đối với người mua sau cùng khi đó có thể còn lớn hơn.

Dưới góc độ pháp lý, luật sư Huyền cho rằng chính sách hạn chế quyền giao dịch cần được xem xét trong mối quan hệ với quyền tài sản và quyền tự do hợp đồng.

Điều 32 Hiến pháp ghi nhận việc bảo hộ quyền sở hữu tư nhân. Điều 115 Bộ luật Dân sự năm 2015 xác định quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền. Các Điều 365 và 370 Bộ luật Dân sự cũng thiết lập cơ chế chuyển giao quyền yêu cầu, chuyển giao nghĩa vụ theo những điều kiện luật định.

Quyền chuyển nhượng hợp đồng không phải quyền tuyệt đối và Nhà nước có thể đặt ra giới hạn bằng luật nhằm bảo vệ lợi ích chung. Tuy nhiên, giới hạn đó cần có mục tiêu rõ ràng, phù hợp với tính chất của quyền bị hạn chế và không vượt quá mức cần thiết.

“Ngoài nguy cơ làm phát sinh giao dịch không chính thức, việc hạn chế quyền chuyển nhượng còn có thể làm giảm sức mua đối với nhà ở hình thành trong tương lai, gây khó khăn cho doanh nghiệp trong huy động vốn, từ đó ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án và nguồn cung nhà ở”, bà Huyền nói.

Với đề xuất bán nhà khi công trình hoàn thành, TS Lê Bá Chí Nhân đánh giá đây là hướng đi tích cực nhằm bảo vệ người mua, bởi sản phẩm đã hình thành có thể được kiểm chứng về chất lượng, tiến độ và điều kiện bàn giao thực tế. Tuy nhiên, không thể áp dụng cứng nhắc cho toàn thị trường.

Bất động sản là ngành cần nguồn vốn đầu tư lớn, thời gian triển khai dự án dài và khả năng thu hồi vốn chậm. Nếu bắt buộc tất cả doanh nghiệp phải hoàn thành công trình mới được bán nhà, chi phí vốn và chi phí đầu tư có thể tăng, tác động trực tiếp đến giá bán. Doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng khó tiếp cận nguồn vốn triển khai dự án, nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc vừa túi tiền, có nguy cơ suy giảm. Thị trường có thể tập trung vào một số doanh nghiệp lớn có tiềm lực tài chính mạnh.

Theo ông Nhân, chính sách nhằm bảo vệ người mua nhưng nếu làm tăng chi phí đầu vào và giảm nguồn cung thì cuối cùng người mua vẫn có thể phải gánh chịu.

Vì vậy, thay vì cấm tuyệt đối, ông đề xuất kiểm soát nghiêm điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, bảo đảm tính pháp lý, tiến độ xây dựng, nghĩa vụ tài chính và trách nhiệm bảo lãnh của chủ đầu tư.

Cùng với đó, cần xây dựng cơ chế nhận diện các trường hợp chuyển nhượng liên tục trong thời gian ngắn để kiếm lời từ chênh lệch giá; nghiên cứu chính sách thuế phù hợp với hoạt động đầu cơ ngắn hạn; xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản thống nhất, công khai lịch sử giao dịch và giá chuyển nhượng thực tế để hạn chế giao dịch ảo, thổi giá.

Ông Nhân cũng đề xuất nghiên cứu lộ trình khuyến khích bán nhà sau khi hoàn thành đối với những dự án có đủ điều kiện tài chính, thay vì bắt buộc áp dụng đồng loạt.

Trong khi đó, theo luật sư Huyền, bảo vệ người mua nhà không nên chỉ dừng ở việc hạn chế quyền chuyển nhượng mà còn phải kiểm soát năng lực tài chính của chủ đầu tư, điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh và việc sử dụng tiền khách hàng đã thanh toán.

Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã thiết lập cơ chế bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Vì vậy, cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế này để bảo đảm người mua thực sự được bảo vệ khi chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ bàn giao nhà theo cam kết.

Ngoài ra, cần nghiên cứu cơ chế giám sát dòng tiền thanh toán qua ngân hàng, kiểm soát việc sử dụng vốn đúng mục đích, công khai tiến độ và tình trạng pháp lý dự án, đồng thời tăng trách nhiệm của chủ đầu tư đối với hành vi chậm bàn giao, vi phạm nghĩa vụ hợp đồng.

Cả hai chuyên gia đều cho rằng cần kiểm soát chặt các giao dịch mang tính đầu cơ nhưng phải phân biệt rõ hành vi đầu cơ với việc thực hiện quyền tài sản hợp pháp của người dân.

Theo luật sư Huyền, việc chuyển dần sang mô hình bán nhà khi công trình hoàn thành là hướng cần nghiên cứu, song phải gắn với chính sách phát triển nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản, tránh tạo cú sốc về thanh khoản, nguồn cung và giá nhà.

Mục tiêu của việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản không phải làm cho hoạt động mua bán nhà ở trở nên khó khăn hơn, mà hướng tới thị trường minh bạch, an toàn, công bằng, nơi người dân có nhu cầu ở thực có cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.