Đề xuất cho phép bán nhà trên giấy đang thế chấp, tăng rủi ro cho khách hàng

Đề xuất cho bán nhà trên giấy đang thế chấp

Tại văn bản góp ý sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 96 hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, hiện nay, nhiều dự án nhà ở phải thế chấp để vay vốn xây dựng. Khi dự án đủ điều kiện mở bán, chủ đầu tư thường chưa phát sinh doanh thu nên không có nguồn tiền để giải chấp. Nếu buộc phải giải chấp toàn bộ trước khi bán, nhiều dự án sẽ tiếp tục bị đình trệ, kéo dài thời gian triển khai.

Do đó, HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư vẫn được huy động vốn, bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp, theo cơ chế bán trước - giải chấp sau, với điều kiện người mua được thông tin đầy đủ và ngân hàng cho vay chấp thuận.

Cụ thể, trong thông báo dự án đủ điều kiện mở bán và trong hợp đồng mua bán phải ghi rõ căn nhà đã được giải chấp hay chưa. Trường hợp chưa giải chấp, việc không giải chấp ngay phải có sự đồng ý bằng văn bản của các bên liên quan (người mua và bên nhận thế chấp). Người mua chỉ ký hợp đồng khi đã nắm rõ tình trạng pháp lý của tài sản.

Ngân hàng - bên nhận thế chấp - được quyền kiểm soát dòng tiền thu được từ việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm bảo đảm khoản tiền này được sử dụng đúng mục đích, ưu tiên trả nợ vay và thực hiện giải chấp theo quy định. Theo HoREA, cơ chế này giúp hạn chế rủi ro cho cả người mua và tổ chức tín dụng.

Trong khi đó, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đang thế chấp ngân hàng khi đã giải chấp.

Đề xuất cho phép doanh nghiệp được bán nhà trên giấy vẫn đang thế chấp mang rủi ro lớn cho người mua

Đề xuất trên của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM vấp phải nhiều ý kiến trái chiều của giới chuyên môn, trong đó phần đa cho rằng, không nên "mở" luật quá thoáng cho doanh nghiệp bất động sản. Luật ra đời nhằm mục đích là hàng rào kỹ thuật để ngăn ngừa những hành vi sai trái, làm méo mó thị trường, cùng với đó cũng nhằm ngăn ngừa những nhà đầu tư kiểu "tay không bắt giặc", năng lực tài chính yếu kém khiến người dân mua nhà phải gánh rủi ro lớn.

Người mua thập phần rủi ro

Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty luật ANVI bày tỏ, nhiều quốc gia trên thế giới áp dụng quy định cấm tuyệt đối việc mua bán nhà hình thành trong tương lai vì với người dân, nhà là tài sản có trị rất lớn, trong khi việc mua bán nhà hình thành trong tương lai có tính rủi ro cao.

Theo luật sư Trương Thanh Đức, thực tế ở Việt Nam thời gian qua cho thấy, có rất nhiều tồn tại trong việc cho phép bán nhà hình thành trong tương lai, và hậu quả là người dân đã và đang gánh chịu rủi ro.

"Thậm chí dù dự án có sự bảo lãnh của ngân hàng nhưng khi xảy ra sự cố dự án chậm trễ, đình trệ kéo dài… thì ngân hàng vẫn luôn có lý lẽ của mình và luôn nắm đằng chuôi và thiệt hại luôn thuộc về người mua", ông Đức chia sẻ.

Cũng theo luật sư Trương Thanh Đức, luật pháp nên cấm tuyệt đối hình thức cho phép mua bán nhà hình thành trong tương lai vì quá rủi ro cho người mua. "Đáng lý ra không ủng hộ, không chấp nhận cho giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai vì quá ảo, quá rủi ro, rồi thổi giá, đẩy giá làm méo mó thị trường cung cầu", ông Đức nêu quan điểm.

Dù vậy, ông Đức cũng cho rằng, nếu đã không cho phép việc bán nhà ở hình thành trong tương lai đang bị thế chấp thì các Bộ, ngành liên quan cũng cần phải xem xét lại một loạt các quy định của pháp luật về vấn đề này để giảm rủi ro cho người dân khi mua bán.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty CP Bất động sản EZ cho rằng, đề xuất của HoREA là hoàn toàn phù hợp.

Theo ông Toản, với các doanh nghiệp bất động sản dự án đa phần đều thế chấp ở ngân hàng bởi đầu tư bất động sản cần vốn lớn.

"Tài sản của doanh nghiệp đã thế chấp ở ngân hàng rồi, khi cho phép bán thì đồng thời dòng tiền này cũng chảy về ngân hàng để trả nợ và chỉ một phần chủ đầu tư được sử dụng để xây dựng hạ tầng. Còn như hiện nay, chủ đầu tư buộc phải giải chấp thì mới được bán nhà ở hình thành trong tương lai dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp", ông Toản cho hay.

Trước lo ngại của người dân về việc, đề xuất này nếu được thông qua sẽ gia tăng tình trạng nhà đầu tư yếu kém kéo theo dự án chậm trễ, rủi ro lớn cho người mua ông Toản cho rằng, việc này cũng có thể xảy ra nhưng sẽ là số rất ít.

Theo phân tích, để được ngân hàng rót vốn vào dự án bất động sản là cực kỳ khó khăn nếu không có tài sản thế chấp khác thì gần như không vay được vốn. Bên cạnh đó, ngân hàng không rót vốn cho doanh nghiệp giải phóng mặt bằng mà chỉ rót vốn cho doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ đất đai và một phần làm hạ tầng.

"Trước đây nhiều trường hợp doanh nghiệp bán lúa non, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, nhưng với quy định hiện tại việc vay vốn tại ngân hàng ngày càng ngày càng chặt chẽ. Doanh nghiệp phải có tiền mặt đối ứng, phải có tài sản khác thế chấp, ngân hàng luôn nắm đằng chuôi nên nếu doanh nghiệp yếu kém thì cũng khó thuyết phục được ngân hàng rót vốn", ông Toản cho hay.

Ngân Tuyền