Nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp không?

Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai không còn xa lạ với người dân, nhà đầu tư cũng như các tổ chức tín dụng. Điều này đặt ra câu hỏi lớn, nhà ở hình thành trong tương lai có được thế chấp để vay vốn hay không? Và nếu được, thì điều kiện, giới hạn pháp lý là gì?

Luật Nhà ở năm 2023 đã có những quy định cụ thể, rõ ràng hơn về vấn đề này, vừa mở rộng khả năng huy động vốn cho thị trường, vừa siết chặt các điều kiện nhằm hạn chế rủi ro, tranh chấp.

ĐƯỢC THẾ CHẤP NHƯNG…

Khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định đầy đủ về nhà ở hình thành trong tương lai. Theo đó, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Có thể hiểu, đây là những căn nhà, căn hộ chưa hoàn thiện về mặt pháp lý và kỹ thuật xây dựng, chưa đủ điều kiện đưa vào sử dụng nhưng đã hoặc sẽ được giao dịch trên thị trường thông qua hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, hợp đồng thuê mua.

Chính vì đặc thù “chưa hoàn thành”, loại tài sản này tiềm ẩn nhiều rủi ro, do đó pháp luật không cho phép thế chấp một cách tùy tiện mà đặt ra những điều kiện rất cụ thể.

Để thế chấp được nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023. Đây được xem là điều luật “xương sống” điều chỉnh hoạt động thế chấp dự án nhà ở và nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo Điều 184, pháp luật phân chia rõ các trường hợp thế chấp, tương ứng với từng chủ thể khác nhau.

Thứ nhất, điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án được phê duyệt và đã có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai xây dựng trong dự án thì ngoài điều kiện quy định tại điểm a khoản này, nhà ở thế chấp phải thuộc trường hợp đã xây dựng xong phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng và không thuộc phần dự án hoặc toàn bộ dự án mà chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp theo quy định tại điểm a khoản này, trừ trường hợp đã giải chấp;

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của mình thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và giấy phép xây dựng nếu thuộc trường hợp phải có giấy phép xây dựng.

Thế chấp được nhà ở hình thành trong tương lai cần đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 184 Luật Nhà ở năm 2023

Trường hợp tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do mua của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng mua bán và không thuộc trường hợp đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này theo quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

Thứ hai, điều kiện thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai phải được thực hiện theo quy định của Luật này; trường hợp thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc nhà ở hình thành trong tương lai không đúng với quy định của Luật này thì vô hiệu.

CÁCH XỬ LÝ NHÀ Ở, DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở THẾ CHẤP

Bên cạnh việc quy định điều kiện thế chấp, Luật Nhà ở năm 2023 còn dành Điều 185 để điều chỉnh cách thức xử lý tài sản thế chấp, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai.

Theo đó, việc xử lý tài sản thế chấp phải tuân thủ đồng thời Luật Nhà ở, pháp luật dân sự và các quy định pháp luật có liên quan. Nguyên tắc xuyên suốt là bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của tất cả các bên, từ bên thế chấp, bên nhận thế chấp cho đến các chủ thể có quyền lợi liên quan khác.

Các biện pháp xử lý tài sản phải được thực hiện công khai, minh bạch, đúng trình tự, thủ tục pháp luật. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan phải được thông báo đầy đủ, tránh phát sinh khiếu kiện, tranh chấp kéo dài.

Đối với trường hợp xử lý tài sản thế chấp là một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về dân sự và Luật Nhà ở năm 2023.

Tổ chức nhận chuyển nhượng không chỉ cần đáp ứng điều kiện chung của bên nhận chuyển nhượng tài sản mà còn phải đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định pháp luật. Đồng thời, các thủ tục chuyển nhượng dự án phải được thực hiện đầy đủ, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua nhà, tránh tình trạng dự án bị “treo” hoặc đình trệ.

Có thể khẳng định, việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một bước tiến quan trọng của pháp luật, phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường bất động sản.

Đối với người mua nhà, quy định này mở ra cơ hội tiếp cận nguồn vốn tín dụng, giảm áp lực tài chính ban đầu. Ví dụ, một cá nhân ký hợp đồng mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai có thể dùng chính hợp đồng đó để thế chấp vay vốn ngân hàng, thanh toán theo tiến độ xây dựng.

Nhà ở hình thành trong tương lai là một chế định pháp lý quan trọng

Đối với ngân hàng và tổ chức tín dụng, hành lang pháp lý rõ ràng giúp họ yên tâm hơn khi nhận thế chấp, bởi tài sản được xác định cụ thể, tiến độ xây dựng được kiểm soát, hợp đồng mua bán có giá trị pháp lý.

Đồng thời, quy định chặt chẽ về điều kiện thế chấp cũng góp phần giảm thiểu rủi ro tranh chấp, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, đối tượng yếu thế hơn trong nhiều giao dịch bất động sản.

Nhà ở hình thành trong tương lai là một chế định pháp lý quan trọng, phản ánh nhu cầu thực tế của thị trường và xu hướng phát triển tất yếu của lĩnh vực bất động sản. Việc pháp luật thừa nhận và cho phép thế chấp loại tài sản này đã tạo điều kiện cho các giao dịch mua bán, đầu tư và huy động vốn diễn ra hợp pháp, linh hoạt hơn.

Tuy nhiên, do đặc thù “chưa hoàn thành”, việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai luôn tiềm ẩn rủi ro. Nếu không nắm rõ quy định pháp luật, người mua nhà rất dễ rơi vào tình trạng tài sản bị thế chấp chồng chéo, dự án bị xử lý nợ xấu hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài.

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán hoặc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, các bên cần tìm hiểu kỹ hồ sơ pháp lý dự án, điều kiện thế chấp và nghĩa vụ của chủ đầu tư. Đây chính là chìa khóa để đưa ra quyết định giao dịch an toàn, đúng pháp luật, góp phần xây dựng một thị trường nhà ở minh bạch và bền vững.

Giang Hồng