Đề xuất chuyển nhượng nhà chưa có sổ hồng, người mua thứ cấp có gặp rủi ro?

Đề xuất trên được nêu trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến. Luật hiện hành chỉ quy định 3 nhóm hợp đồng được chuyển nhượng gồm mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) và thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

Trong nhiều dự án, khi cư dân đã về nhiều năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng do vi phạm của chủ đầu tư. Ảnh: HL

Tại tờ trình về chính sách Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), cơ quan soạn thảo cho biết hệ thống hợp đồng chưa bao quát đầy đủ các loại hình thực tế, còn khoảng trống về điều kiện và trình tự chuyển nhượng. Đề xuất trên nhằm chuẩn hóa các loại hợp đồng, hạn chế rủi ro, tranh chấp, hành vi lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

Vướng mắc điển hình là căn hộ đã hoàn thành, đã bàn giao cho người mua nhưng nhiều năm chưa được cấp Giấy chứng nhận. Lúc này, tài sản không còn là nhà ở hình thành trong tương lai để dễ dàng áp dụng cơ chế chuyển nhượng hợp đồng, nhưng người mua lại chưa có Giấy chứng nhận để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sở hữu theo cách thông thường. Điều đó khiến một tài sản có giá trị lớn bị hạn chế khả năng lưu thông chỉ vì thủ tục cấp sổ chưa hoàn tất, trong nhiều trường hợp nguyên nhân lại không thuộc về người mua.

Nếu được thông qua, đề xuất sẽ tạo cơ sở pháp lý để người mua chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng cho người khác trong thời gian chưa được cấp Giấy chứng nhận. Qua đó có thể giảm tình trạng các bên phải sử dụng những giải pháp vòng như ủy quyền, đặt cọc hoặc các thỏa thuận dân sự tiềm ẩn tranh chấp.

Tuy vậy, cần hiểu đây là chuyển nhượng hợp đồng, không phải mặc nhiên công nhận việc mua bán bất động sản không có Giấy chứng nhận. Vì vậy, cơ chế kiểm soát tình trạng pháp lý, thế chấp, tranh chấp và lịch sử chuyển nhượng của hợp đồng phải được thiết kế chặt chẽ để bảo vệ người nhận chuyển nhượng.

Các luật sư cũng chỉ ra việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán có thể tạo ra điểm mờ, gây ra rủi ro khi người mua thứ cấp, rất dễ rơi vào các bẫy pháp lý phổ biến như thế chấp hai lần. Trên thực tế đã có trường hợp chủ đầu tư đem dự án đi thế chấp ngân hàng nhưng vẫn bán căn hộ cho dân và không giải chấp. Cùng đó là các lỗi như chậm hoặc không nộp tiền sử dụng đất bổ sung, xây dựng sai quy hoạch hoặc chưa nghiệm thu phòng cháy chữa cháy...

“Nếu chưa có cơ chế tách bạch giữa sai phạm của chủ đầu tư và quyền lợi hợp pháp của người mua, việc cho phép chuyển nhượng tự do sẽ vô tình đẩy toàn bộ rủi ro về phía người mua thứ cấp, những người rất khó tự xác định mình đang mua một hợp đồng an toàn hay một tài sản vướng tranh chấp”, ý kiến luật sư nhấn mạnh.